承办律师 江苏道多律师事务所律师  周晓菲

【成功案例入选理由】 睿智、得当的为当事人选择维权切入点，法律思维逻辑清晰，依法维护当事人的合法权益。

【基本案情】 AAAA年A月，甲的房屋被纳入拆迁范围。当月BB日，负责拆迁的调查人员、街道和社区人员以及跟踪审计人员，对甲的房屋现场进行了丈量、绘图等调查工作。CC日，甲与乙拆迁办、丙街道办事处（以下统称：拆迁人）签订了《XX市征地房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称：《安置协议》）。《安置协议》约定：

1、甲的房屋（以下简称：被拆房屋）建筑面积LLL平方米，位于本次拆迁补偿范围内；

2、甲被拆迁房屋货币补偿款QQQ万元，其它拆迁补偿款M万元，合计TTT万元；

3、甲按有关规定程序和要求，以拆迁补偿款来申购拆迁安置房，申购建筑面积约YY平方米（以下简称：“拆迁安置房1”）；甲申购“拆迁安置房1”的具体结果以区、市房改部门的审核为准；

4、TTT万元减去甲申购YY平方米“拆迁安置房1”的余额已经由拆迁人支付给甲。

后，甲到市房改办去办理申购“拆迁安置房1”手续时被拒。被拒绝的理由是，因为根据本市的有关政策，“每产权户可申购拆迁安置房的最大面积不得超过NNN平方米”，而在甲被拆房屋的同一门牌号码上，甲的前妻丁在4年前（甲与前妻丁10年前离婚，分得被拆房屋中的一间房屋）拆迁时，已经申购过KK平方米的拆迁安置房（以下简称：“拆迁安置房2”）。“拆迁安置房1”加“拆迁安置房2”的面积（YY平方米+KK平方米）不仅超过了NNN平方米，而且，NNN平方米减去“拆迁安置房2”的面积（KK平方米），已经小于拆迁安置房最小申购户型的面积。即，甲连申购拆迁安置房最小户型都是不可能的。

甲和拆迁人沟通，拆迁人认为，《安置协议》中已经载明，甲申购“拆迁安置房1”的具体结果以区、市房改部门的审核为准。所以，因为市房改办认为《安置协议》的履行不符合有关政策，而导致甲不能申购“拆迁安置房1”，这个事情与拆迁人无关。

甲认为，自己作为老百姓，怎么可能知道“申购‘拆迁安置房1’的具体结果以区、市房改部门的审核为准”的背后，还有“每产权户可申购拆迁安置房的最大面积不得超过NNN平方米”这样一个问题。甲感觉到自己被拆迁人以文字和法律游戏玩弄了。但拆迁人和市房改办之间，又各自站在自己的立场上对待这个问题，甲不知所措，遂委托我们的律师帮助其处理这个问题，依法维护自己的合法权益。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为,面对“拆迁人和市房改办之间各自站在自己的立场上对待这个问题”的现状，甲可以通过二条法律途径来处理这个问题。

第一条法律途径是：甲通过法院，按照行政诉讼的法律程序，和市房改办依法辨明：①“每产权户可申购拆迁安置房的最大面积不得超过NNN平方米”中的“每产权户”和“同一门牌号码”这二个概念的区别。②甲的前妻丁在4年前拆迁时，已经申购过“拆迁安置房2”的行为与甲申购“拆迁安置房1”这二个行为之间行为属性的本质区别。要求市房改办许可甲申购“拆迁安置房1”。

这样做的理由是：因为甲与丁早在10年前就已经离婚并且分户，根据具有法律效力的离婚协议，丁在分割和甲的夫妻共同财产时，丁获得了被拆房屋同一门牌号码上的一间房屋，所以：

1、在“根据具有法律效力的离婚协议，丁在分割和甲的夫妻共同财产时，丁获得了被拆房屋同一门牌号码上的一间房屋”的情况下，该统一门牌号码下有二户，即甲户和丁户，是合法的。

2、因为“同一门牌号码”下有数个产权，甚至一个产权户会拥有数个门牌号码，这都是在现实生活中有可能存在并具体反映在本案之中的。所以，市房改办将“同一门牌号码上的二户”和“每产权户”这二个概念等同起来，是对有关政策的误读。

3、①甲在与前妻丁离婚10年后的拆迁过程中，甲依据10年前即具有法律效力的离婚协议，作为一个产权户而去申购“拆迁安置房1”的行为；②甲的前妻丁依据10年前具有法律效力的离婚协议，于4年前拆迁时以自己作为一个产权户申购过“拆迁安置房2”的行为。这二个行为，完全是甲与其前妻丁二人基于合法有效的离婚协议而各自独立处置自己相关权益的二个互不关联的民事法律行为。市房改办将这二个没有任何关联的法律行为不正确的关联起来，是对有关民事法律行为的误断。

基于以上理由，甲可以通过行政诉讼，依法要求市房改办许可甲申购“拆迁安置房1”。

第二法律途径是：甲通过法院，按照民事诉讼程序要求拆迁人变通履行《安置协议》。

虽然：

①拆迁时，针对被拆房屋甲持有合法的土地使用证和建房证，因此，甲是符合本市《征地房屋拆迁赔偿安置办法》规定的合格被拆迁人。

②拆迁人不仅已经和甲签订了《安置协议》，而且还履行了《安置协议》的部分约定内容（TTT万元减去甲申购YY平方米“拆迁安置房1”的余额已经由拆迁人支付给甲）。

③拆迁人对与拆迁相关政策的了解和知晓，是拆迁人对被拆迁人具有的明显优势。据此，我们完全可以推定，拆迁人是在对与拆迁相关政策完全了解和知晓的情况下与甲签订《安置协议》的。

但是，由于甲目前并没有针对市房改办不许可甲申购“拆迁安置房1”的行政行为提起行政诉讼，法院也未认定市房改办不许可甲申购“拆迁安置房1”的行政行为违法，所以，我们不能擅自按照自己的理解推定市房改办不许可甲申购“拆迁安置房1”的行政行为违法。因此，目前，市房改办不许可甲申购“拆迁安置房1”的行政行为依然是一个具有行政效力的具体行政行为，这是我们需要面对的基本法律理念和客观事实。

所以，在目前客观情况是“①拆迁人已经和甲签订了《安置协议》且履行了《安置协议》的部分内容；②在《安置协议》因为前述具有行政效力的具体行政行为而不可能履行”这样一种法律状态下，甲是主动采取行政诉讼的方式去“排除”具有行政效力的具体行政行为，还是首先要求拆迁人履行《安置协议》，然后再在《安置协议》不能履行的情况下，循序渐进的要求拆迁人参照《安置协议》给拆迁人约定的安置义务，采取作价赔偿的方式，承担其不能履行《安置协议》的法律责任，是我们具体办理本案过程中，特别值得研究的问题。

具体承办本案的周晓菲律师认为：针对以上法律分析意见，甲首选行政诉讼的方式，并不是甲最佳的选择，而选择民事诉讼的方式，更有利于甲的合法权益得到保护。为此，周晓菲律师在和甲进行充分沟通并取得甲同意的情况下，以拆迁人为被告，向法院提起了民事诉讼，要求拆迁人参照《安置协议》给拆迁人约定的安置义务，采取作价赔偿的方式，承担其不能履行《安置协议》的法律责任。

诉讼过程中，拆迁人抗辩：

1、《安置协议》中明确载明，甲申购“拆迁安置房1”的具体结果以区、市房改部门的审核为准。这说明拆迁人已经对甲明确告知了申购的相关程序、条件等内容。对此，甲也签字《承诺书》表示认可。

2、市房改部门是申购拆迁安置房的最终审核部门，市房改部门不对甲申购“拆迁安置房1”给予许可，这是和拆迁人无关的事情。这一和拆迁人无关的事情，不能证明拆迁人违约。

对此，周晓菲律师反驳：

1、针对甲申购“拆迁安置房1”的具体结果以区、市房改部门的审核为准这一《安置协议》约定的条款，拆迁人并未对甲释明“审核为准”的具体含义；甲签字的《承诺书》，显然是在拆迁人未对甲释明“审核为准”具体含义的情况下附随产生的，且该《承诺书》，也是拆迁人提供的格式合同附件。因此，在《安置协议》、《承诺书》均为拆迁人提供的格式合同之情形下，该格式条款，依法不能做出有利于拆迁人的解释。

2、甲申购安置房的申请未能获得通过，并非甲在拆迁时故意隐瞒真实情况或甲提供虚假资料导致的。其具体表现是，甲在《承诺书》中的承诺：“（甲在10年前与丁离婚并已再婚多年后）自己及配偶在本市范围内未参加过集体土地拆迁、未享受过政府保障性住房”，这些完全是客观事实。

3、对于“每产权户可申购拆迁安置房的最大面积不得超过NNN平方米”这个问题，理所当然的应该是拆迁人酌定自己能否履行《安置协议》约定义务的重要依据。

4、拆迁人针对自己能否履行《安置协议》约定义务的重要依据，即“每产权户可申购拆迁安置房的最大面积不得超过NNN平方米”这个问题的评估意见，从拆迁人关于“市房改部门为申购拆迁安置房的最终审核部门，市房改部门不对甲申购“拆迁安置房1”给予许可，这是和拆迁人无关的事情。这一和拆迁人无关的事情，不能证明拆迁人违约”的辩解意见可见，拆迁人至今依然认为自己是能够履行《安置协议》约定义务的，只是拆迁人认为《安置协议》不能履行的责任，不应该由拆迁人自己承担而已。

对此，拆迁人应该明白，不能履行《安置协议》，毫无疑问是要针对《安置协议》的约定承担相应法律责任的，这种法律责任是拆迁人无法逃避的。而拆迁人认为不能履行《安置协议》是有原因的，那拆迁人应该根据原因，该找谁就去找谁。而不能因为一句“不能履行《安置协议》是有原因的”，就漠视或者推卸掉自己本身应该承担的责任。

同时，对“每产权户可申购拆迁安置房的最大面积不得超过NNN平方米”这个问题的理解，拆迁人应该有一定的政治责任，即，针对“每产权户可申购拆迁安置房的最大面积不得超过NNN平方米”这个问题，拆迁人是拟指责政府部门未对拆迁人进行必要的上岗培训而导致拆迁人对政策的有关规定茫然无知，变相的对政府有关部门提出指责？还是拆迁人应该自省自己为什么置政府部门对拆迁人进行必要的上岗培训内容于不顾的错误？拆迁人不要以为将《安置协议》不能履行，推诿到市房改办，就可以解决问题。拆迁人将《安置协议》不能履行的矛盾，推诿到市房改办的行为，是拆迁人将自己应该承担的合同责任转变为群众和政府之间矛盾的一种极不负责任的行为表现。

法院认为，根据合同的相对性，拆迁人应履行《安置协议》。在《安置协议》客观上不能得到履行的情况下，拆迁人应参照《安置协议》给拆迁人约定的安置义务，采取作价赔偿的方式，承担其不能履行《安置协议》的法律责任。

【案件处理结果】 法院判决拆迁人参照《安置协议》约定的安置面积YY平方米，按照市价赔偿甲FFF万元。