“一房二卖”还拒绝赔偿购房损失案

承办律师 江苏道多律师事务所律师 周晓菲 吴慧玲

【导读】甲将保障房口头卖给乙且未过户，乙入住六年后，甲将房屋转售给他人并过户，乙要求赔偿无果。周晓菲、吴慧玲律师针对甲的抗辩逐一驳斥，提出房价相符、付款明确、共有人默示同意、合同已实际履行，强调契约精神。最终，法院判决甲返还乙购房款并赔偿损失。

【成功案例入选理由】 淋漓尽致的依法驳斥对方当事人的狡辩，依法维护我方当事人合法权益。

【基本案情】 甲和乙系兄妹关系。甲的老宅拆迁，甲用拆迁补偿款购置了六套保障房。因为，当时乙刚刚离婚，与女儿丙居无定所。于是，乙便和甲商量，乙用离婚所得财产向甲购买一套保障房屋，甲表示同意。乙向甲支付了NN万元房屋款项并和女儿丙进驻了涉案房屋。因涉案房屋是拆迁保障房屋，房屋产权变更登记需要在五年以后才可以进行。

六年后，因丙的工作地点变动，乙也随女儿丙一起搬离案涉房屋。甲见涉案房屋空置，遂未经乙同意，就将案涉房屋以KK万元出售给案外人丁，并与丁办理了该房屋的产权变更登记手续。

乙发现前述情况后，多次与甲协商，要求甲返还购房款NN万元并赔偿损失，甲均不予理会。乙向法院起诉。

诉讼过程中，甲抗辩，：

1、涉案房屋的产权登记在自己的名下，自己有权出售该房屋。

2、因为，《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，房屋买卖合同应当采取书面形式，所以，甲、乙双方未签订书面形式的房屋买卖合同，而是口头达成的房屋买卖合意，不是有效的房屋买卖合同；

3、甲认可乙向其支付了NN万元，但现无证据证明该笔款项是乙购买涉案房屋的全部购房款项，且乙支付的NN万元明显低于案涉房屋同地段的市场价格，不符合交易习惯；

4、案涉房屋系甲和甲的配偶戊的夫妻共同财产，乙未能提供证据证明其购买涉案房屋时征得了房屋共有人戊的同意，从这个角度来说，涉案的房屋买卖行为也是无效的。

乙委托我们的律师帮助其具体处理本案。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为， 甲的抗辩，纯属无理狡辩。

针对甲的狡辩，具体承办本案的周晓菲律师和吴慧玲律师向法庭提出：

1、乙向甲支付NN万元购房款时，涉案房屋的交易价格和NN万元基本相当，甲根据现在涉案房屋同地段的市场价格，认为乙支付的NN万元购房款项明显低于市场价格，不符合交易习惯，这是不符合交易规则的狡辩。

2、因为，“乙向甲支付NN万元购房款时，涉案房屋的交易价和NN万元基本相当”，所以，甲关于“无证据证明该笔款项是乙购买涉案房屋的全部购房款项”的抗辩，也是无理的狡辩。

3、关于甲抗辩的“乙购买涉案房屋时，没有征得了房屋共有人戊同意”这个问题，在甲和乙系兄妹关系，戊是乙的嫂子，“向甲支付了NN万元房屋款项并和女儿丙进驻涉案房屋长达六年”的情况下，我们不应该强调“乙购买涉案房屋时，房屋共有人戊是否同意”的问题，而是应该强调“乙购买涉案房屋时，房屋共有人戊是否反对”的问题。事实证明，在长达六年的时间内，戊从未对“向甲支付了NN万元房屋款项并和女儿丙进驻涉案房屋长达六年”提出过异议，因此，甲现在提出这个问题，纯属胡搅蛮缠。

4、“因涉案房屋是拆迁保障房屋，房屋产权变更登记需要在五年以后才可以进行”，是涉案房屋产权在“乙向甲支付NN万元房屋款项并和女儿丙进驻了涉案房屋”以后，不能及时变更涉案房屋产权登记的主要原因。甲明知此原因的存在，而强调自己是涉案房屋的产权登记人，认为自己可以随意出卖涉案房屋，这是明显违背契约精神和公序良俗的。

5、虽然依据相关法律规定，房屋买卖合同应当采取书面形式，但是，“一方当事人已经履行了主要义务，对方当事人也接受了义务”的民事法律行为内容，是受法律保护的。因此，本案中，乙向甲支付NN万元房屋款项并和女儿丙进驻了涉案房屋，作为甲、乙双方针对涉案房屋实施的双务法律行为内容，应当受到法律的保护。

6、法庭应当注意，甲洋洋洒洒的一番道理，完全没有针对“乙要求甲返还涉案的NN万元并赔偿损失”这个与本案有关的核心问题，列举自己可以合法的免责理由，这是甲故意转移话题、避实就虚、逃避自己法律责任的诡辩行为。

7、鉴于涉案房屋已经出卖给案外人丁，并且房屋产权也变更到了丁的名下，因此，甲虽然不想在本案中过多的缠诉“与涉案房屋有关的善意占有是否成立的问题”，但是，因为“本案中，乙向甲支付NN万元房屋款项并和女儿丙进驻了涉案房屋，作为甲、乙双方针对涉案房屋实施的双务法律行为内容，应当受到法律的保护”，所以，乙要求甲返还涉案的NN万元购房款并赔偿损失的具体内容，应当是乙将案涉房屋出售给案外人丁的对价KK万元。

【案件处理结果】 法院按照甲将案涉房屋出售给案外人丁的对价KK万元，判决甲向乙返还并赔偿KK万。