承办律师 江苏道多律师事务所律师  杨紫琴

【成功案例入选理由】 事实和法律的对应分析透彻，正本清源的依法维护当事人的合法权益。

【基本案情】 AAAA年AA月AA日，甲与乙经乙的朋友丙介绍，通过丁房屋居间中介公司（以下简称：中介公司）签订《存量房买卖居间合同》，将甲所有的房屋（以下简称：涉案房屋）出售给乙，由甲用乙支付的购房款向丙偿还债务。签订当日乙向甲支付定金M万元。当月BB日，中介公司收取乙居间服务费N万元。

同年CC月CC日，甲、乙双方签订《南京市存量房买卖合同》（以下简称：《买卖合同》），《买卖合同》约定：

1、乙以QQQ万元的价格购买甲所有的房屋（即涉案房屋），其中定金M万元于《买卖合同》签订当日支付，剩余购房款（QQQ万元-M万元）过户当天由乙一次性向甲支付；

2、①乙在《买卖合同》签订之日起60日内，以银行贷款支付剩余购房款。②若乙不能以银行贷款支付剩余购房款由乙自己筹款补足。③乙无法支付剩余购房款，双方同意解除合同，由乙承担违约责任并支付违约金；

3、合同签订之日起60日内，双方共同向不动产登记机构申请办理不动产权转移登记。若逾期未申请登记的，则守约方有权要求违约方支付延迟违约金，可以主张解除合同，并追究违约方违约责任。

《买卖合同》签订后，甲、乙双方协商一致约定60日后的DD月DD日一同前往不动产登记机构办理过户手续。此后，中介公司亦多次提示甲于DD月DD日到不动产登记机构办理房屋过户手续，甲均回复表示同意。

DD月DD日前一日，乙突然通过电话告诉甲，涉案房屋有可能被乙的朋友丙向法院申请查封。

DD月DD日，甲按约定时间前往不动产登记机构，但是，乙及中介公司均未到场。后，甲收到中介公司短信通知，中介公司告知甲，乙申请的贷款未获批准。

数日后，乙告知甲，自己愿意以自有款项全款购买涉案房屋，但此时，涉案房屋已经在二天前被丙向法院起诉查封。

同年FF月FF日以后，乙主动找甲就继续履行《买卖合同》问题进行协商。甲提出，乙可以将剩余购房款先支付甲，由甲到法院将涉案房屋解封，然后再继续履行《买卖合同》。但乙提出，因为将剩余购房款支付给甲，是和到不动产登记机构办理房屋产权变更同步进行的，因此，不同意先行支付剩余购房款。为此，甲、乙双方各执己见，一直未能就涉案房屋的买卖问题达成新的协议。

同年GG月GG日，乙向甲发出《解约通知书》。

当年KK月KK日，乙以涉案房屋被法院查封，甲不能出售涉案房屋违约为由向法院起诉，要求甲双倍返还定金M万元并支付逾期付款利息，赔偿居间服务费N万元以及违约金总计Y万元。

甲认为，DD月DD日，甲按约定时间前往不动产登记机构，但是，乙未到场，是乙先以“由甲用乙支付的购房款向丙偿还债务”为利诱，后“故意不到不动产登记机构办理过户”拖延支付购房款，再等到“丙向法院起诉查封”涉案房屋，然后再“以涉案房屋被法院查封，甲不能出售涉案房屋违约为由向法院起诉”，目的就是要恶意实现“要求甲双倍返还定金M万元”等目的。为此，甲先后走访了四家律所，咨询了很多律师。这些律师均认为，甲的怀疑，只是甲本人的推断，缺乏证据证明。乙DD月DD日未到不动产登记机构办理涉案房屋的过户手续，是因为乙申请的贷款未获批准，此后数日，乙即告知甲，自己愿意以自有款项全款购买涉案房屋，因此，乙的行为不构成根本性违约。而现在因为涉案房屋被查封，甲不能出售涉案房屋，甲才是根本性违约。所以，本案的法律环境对甲是很不利的，告知甲需做好败诉的心理准备。

甲向法院反映了自己的想法，审理本案的主审法官告知甲，甲可以在法庭上充分行使自己的诉讼权利，按照事实、证据和法律的要求，做好本案开庭前的准备工作。

甲感到无助，向我们咨询自己如何才能具体处理好本案。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，直观甲陈述的涉案事实，以及近几年国家对“套路贷”的打击在社会公众意识中被强化认知的现状，甲立足于自己的一番切身感受而以自己的怀疑为切入点处理本案，是看起来有理但确实是存在“甲的怀疑能否被证据证明”这样一个问题的。如果按照这个思路去处理本案，那么，甲的怀疑一旦不能被证据证明，本案就会不自觉的滑入到对“根本性违约”问题的讨论，本案的法律环境就可能会对甲很不利。但是，简单、轻易地苛求证据问题而忽视甲直观的感受，这种做法是武断的。分析本案主审法官的观点，我们既不可认为本案主审法官也在强调所谓的证据问题而完全不去理会甲的切身感受；也不可认为本案的主审法官会用情感代替法律的要求以及法院审理民事案件的规则，因为同情甲而通过主观心证做出对甲有利的判决。所以，正确的理解本案主审法官的观点，准确的说，本案主审法官的观点之核心应该是，真的，应该是有证据痕迹可以发掘的；而假的，肯定是有迹象可以显示的。因此，真假、是非的问题，是可以在法庭上得到辨明的。正是因为这样，如何才能以事实为依据，以法律为准绳在本案的诉讼过程中，依法、有效的去伪存真，这才是一个优秀律师具体的工作内容和该律师是否优秀的具体表现。

甲认同我们“真的，应该是有证据痕迹可以发掘的；而假的，肯定是有迹象可以显示的”的观点，委托我们的律师帮助其依法处理本案。

具体承办本案的杨紫琴律师认为，“乙的行为不构成根本性违约。而现在因为涉案房屋被查封，甲不能出售涉案房屋，甲才是根本性违约”的观点，是忽视了本案最基础事实的思维结果。本案中，有一个最基础的事实，被“同年FF月FF日以后，乙主动找甲就继续履行《买卖合同》问题进行协商”掩盖了，这个最基础的事实就是：DD月DD日，甲按约定时间前往不动产登记机构，但是，乙及中介公司均未到场（以下简称：“关键事实”）。虽然“数日后，乙告知甲，自己愿意以自有款项全款购买涉案房屋”，但乙的此行为，是不能改变“关键事实”已经存在的。而“关键事实”的存在，无疑表明乙已经于DD月DD日实施了违约行为。乙的此违约行为，是不能被“同年FF月FF日以后，乙主动找甲就继续履行《买卖合同》问题进行协商”所掩盖的。

为此，杨紫琴律师向法庭陈述了自己的意见：涉案的“关键事实”无疑表明乙已经于DD月DD日实施了违约行为，这是客观事实而绝不是一种假设，此“关键事实”法庭应该给予高度重视。因为，没有乙已经于DD月DD日实施的违约行为，涉案房屋的产权变更登记就可以顺利完成，甲就可以用获得的购房款去偿还丙的债务，自然也就不会出现涉案房屋被丙向法院起诉查封的结果。因此，目前“涉案房屋被法院查封，甲不能出售涉案房屋”的根本原因，是乙已经于DD月DD日实施的违约行为，而不是其他。甲不能出售涉案房屋应该归责于乙的违约，而不能归责于甲的过错。

乙抗辩，因为《买卖合同》第十二条规定“本合同生效60天内，共同向不动产登记机构申请办理不动产权转移登记”，所以，乙虽然DD月DD日乙未到不动产登记机构办理涉案房屋的过户手续，但是：

1、乙没有去，是有乙本人不可控理由的，即乙申请的贷款未获批准。

2、此后数日，乙即告知甲，自己愿意以自有款项全款购买涉案房屋，这是乙积极履行《买卖合同》具体表现。

3、此后数日，乙即告知甲自己愿意以自有款项全款购买涉案房屋时，尚在《买卖合同》第十二条规定“本合同生效60天内”。

因此，在《买卖合同》约定的60天内，无论是乙用贷款支付剩余购房款，还是用自己的款项支付剩余购房款，甲都应该履行交付涉案房屋的合同义务。

4、现在因为甲不能交付涉案房屋的根本原因是涉案房屋被查封，而不是迟了数日，所以，乙的行为不构成根本性违约，甲因涉案房屋被查封而不能出售涉案房屋，甲才是根本性违约。

对此，杨紫琴律师反驳，乙的抗辩是涉案因果关系以及是非曲直的颠倒：

1、乙申请的贷款未获批准确实是乙本人不可控的。但是，这并不是以免除合同义务的理由，因为《买卖合同》约定，“若乙不能以银行贷款支付剩余购房款由乙自己筹款补足”，因此，在乙申请的贷款未获批准的的情况下，乙并不是没有合同义务需要履行，而是应该以“乙自己筹款补足”的方式履行合同义务。

2、DD月DD日前一日，乙突然通过电话告诉甲，涉案房屋有可能被乙的朋友丙向法院申请查封，我们可不做相关联想，但是，乙既然知道涉案房屋有可能被乙的朋友丙向法院申请查封，乙就应该更加重视DD月DD日甲、乙双方同时到到不动产登记机构办理涉案房屋的过户手续的问题。而事实上，乙不仅没有重视这个问题，反倒是刻意的等到涉案房屋被查封以后，才向甲提出以自有款项全款购买涉案房屋的问题。即使我们不去追究乙为什么这样做的问题，仅就涉案房屋被查封而导致甲不能出售涉案房屋这个问题而言，涉案房屋被查封是因，甲不能出售涉案房屋是果，这是毫无疑问的。但是，涉案房屋被查封同时也是一个结果，造成此结果的原因，显然是涉案的“关键事实”，即乙DD月DD日实施了违约行为。因此，乙掩饰自己行为的违约性，而将自己违约的结果作为甲违约的原因，纯属对涉案因果关系以及是非曲直的颠倒。

3、此后数日，乙即告知甲自己愿意以自有款项全款购买涉案房屋时，尚在《买卖合同》第十二条规定“本合同生效60天内”，关于这个问题，《买卖合同》第十二条确实规定了“本合同生效60天内”这个内容，但是，“甲、乙双方协商一致约定60日后的DD月DD日一同前往不动产登记机构办理过户手续”后，此60天内就演变为了一个具体的时间，而不是60天内的任何一个时间。

4、FF月FF日以后，乙确实主动找甲就继续履行《买卖合同》问题进行协商，但是，在甲提出“乙可以将剩余购房款先支付甲，由甲到法院将涉案房屋解封，然后再继续履行《买卖合同》”的情况下，乙无视自己已经于DD月DD日实施了违约行为，即本案的“关键事实”而提出“因为将剩余购房款支付给甲，是和到不动产登记机构办理房屋产权变更同步进行的，因此，不同意先行支付剩余购房款”，这说明，乙是将明明可以履行的《买卖合同》恶意推向不能履行。

所以，综上所述，由于涉案房屋已经被法院查封，乙又不愿意将剩余购房款先支付给甲，由甲到法院将涉案房屋解封，然后再继续履行《买卖合同》，所以，甲、乙签订的《买卖合同》在事实上已无法履行，应当终止履行且将终止履行的原因根据本案的“关键事实”依法归责，即因为乙已经于DD月DD日实施了的违约行为，乙的所有诉讼请求，法院均应驳回。

【案件处理结果】 法院采纳了杨紫琴律师的意见，认为根据本案的事实，甲和乙签订的《存量房买卖合同》依法应当终止履行，判决驳回了乙的全部诉讼请求。