承办律师  江苏道多律师事务所律师 钱锁燕 黄聪

 

【成功案例入选理由】 工作方向认识准确，有力驳斥对方当事人的狡辩，依法维护当事人的合法权益。

【基本案情】 AAAA年甲（男）、乙（女）双方离婚，未分割夫妻共同财产。后因甲无力清偿对丙所欠借款， BBBB年BB月BB日上午，丙提出由甲与素不相识的丁签订《房屋买卖协议》（以下简称：《协议书》 ），将甲、乙双方共有的房屋（以下简称：涉案房屋）以AA万元的价格出卖给丁。同时，甲、乙、丁、丙四方还口头约定，①涉案房屋先过户到丁名下。②如果甲、乙双方自行清偿丙的债务，丁将涉案房屋过户回归至甲、乙名下。③如果甲、乙双方不能自行清偿对丙所欠债务，该债务由丁用应该向甲、乙双方支付的购房款向丙清偿。为此，甲、乙二人和丁双方在《协议书》尾部特别书明：如果案涉房屋不过户到丁名下，甲、乙双方应向丁承担AA万元的（与涉案房屋出卖价等值）违约金。

当日下午，甲、乙二人和丁双方签订《协议书》。后，乙将涉案房屋交付给丁，丁遂进驻该房屋至今。

七年以后的CCCC年CC月CC日，丁持《协议书》向法院起诉并诉称，《协议书》签订当日，丁一次性向甲、乙二人付清了购房款AA万元。付款方式为，一部分购房款由丁直接交付给丙，用以抵扣甲欠丙的债务，剩余购房款由丁以现金方式支付给甲。但是，甲、乙一直未配合其办理涉案房屋的产权过户手续。要求甲、乙二人将涉案房屋过户到丁的名下并承担AA万元违约金。

甲、乙二人向有关法律人士咨询后认为，自己是因为甲无力偿还丙的借款才与丁签订《协议书》的。丙让甲与丁签订房屋买卖合同，将甲、乙名下的涉案房屋以买卖的形式卖给丁，待甲还清丙的借款后，丁再将案涉房屋返还给甲，等于自己不向丙偿还债务，房屋就归丁所有，这是不合法的“流质”行为。因此，甲、乙二人提出，这种“流质”担保行为是无效的，现在自己愿意想办法清偿丙的借款，要求丁归还涉案房屋。

甲、乙二人和丁双方各执己见，甲、乙二人委托我们的律师帮助其依法处理本案。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，“流质”与“让与担保”的区别在于：“流质”是指担保合同约定，在债务人到期不履行债务时，担保物的所有权直接归担保权人所有，债务人直接以担保物抵债，双方互不找补。“让与担保”是债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权。

如果甲、乙、丁、丙四方的口头约定是存在的，那么本案应该是具有“让与担保”之法律特征，而不符合“流质”法律特点的。以往，“流质”和“让与担保”的合法性在我国的法律框架内是被认定为不合法的。但是，近年来，法律对“让与担保”的合法性，是逐步给予认可的。因此，具体处理本案，纠结“让与担保”是否合法的问题，是没有实质意义的。依法处理本案，还应围绕“诚实信用”原则，回归《协议书》的具体内容，才能解决问题。

具体承办本案的钱锁燕律师和黄聪律师认为，根据法理的不断先进，法律的不断完善，我们应该把我们的工作主要放在以下几个方面。

1、承认《协议书》的内容合法有效。

因为近年来，法律对“让与担保”的合法性，逐步给予认可的主要法理依据是，法律更加重视和强调当事人合同意思自治和诚实信用原则。因此，审判实践中，法官对“让与担保”的合法性，几乎是不再从不合法的方向去思考这个问题。所以，如果我们纠结“让与担保”合法性的问题，是很难占据诉讼优势的。

2、没有必要缠诉甲、乙、丁、丙四方口头约定是否存在的问题。

不缠诉甲、乙、丁、丙四方口头约定是否存在的问题，除了可以有效回避“让与担保”合法性争议这个问题以外，还有更加重要的现实意义。即，如果我们缠诉甲、乙、丁、丙四方口头约定是否存在的问题，势必导致对该问题的举证责任被法官分配给甲、乙二人。

实践证明，①就举证行为而言，不单是甲、乙二人，几乎所有试图证明口头约定存在的当事人，都会面临举证难这样一个普遍性问题的。②审判实践中，一旦当事人提出自己的主张而又无法履行举证责任，法官是很容易作出对该当事人不利之习惯判断的。

因此，除非甲、乙二人手中持有可以证明甲、乙、丁、丙四方口头约定存在的证据，否则我们是没有必要缠诉甲、乙、丁、丙四方口头约定是否存在的问题，而自己给自己制造和法官职业工作思维相冲突的诉讼困境的。

3、抛开甲、乙、丁、丙四方口头约定是否存在的问题，我们还是可以找到有利甲、乙二人合法权益实现的法律要素的。

【对甲、乙二人合法权益实现有利的法律要素之一】：丁诉称，《协议书》签订当日，丁一次性付清了购房款AA万元。付款方式为，一部分购房款由丁直接交付给丙，用以抵扣甲欠丙的债务，剩余购房款由丁以现金方式支付给甲。我们可以就此要求丁履行举证责任，变被动应诉为出动出击。

【对甲、乙二人合法权益实现有利的法律要素之二】：如果我们证明这一事实，即“甲、乙、丁、丙四方口头约定，①涉案房屋先过户到丁名下。②如果甲、乙双方自行清偿丙的债务，丁将涉案房屋过户回归至甲、乙名下。③如果甲、乙双方不能自行清偿对丙所欠债务，该债务由丁用应该向甲、乙双方支付的购房款向丙清偿”是存在的，无非是要证明“②如果甲、乙双方自行清偿丙的债务，丁将涉案房屋过户回归至甲、乙名下。③如果甲、乙双方不能自行清偿对丙所欠债务，该债务由丁用应该向甲、乙双方支付的购房款向丙清偿”这二个内容。

而②、③这二个内容，是有严格履行顺序的？还是可以在甲、乙二人和丁之间由双方任意选择的？这又必然会陷入口舌之争。

而如果我们抛开这些可能导致口舌之争的内容，剑锋直指“丁是否向甲、乙二人支付了购房款”这个问题，将“BBBB年BB月BB日上午，丙提出由甲与素不相识的丁签订《协议书》，将甲、乙双方共有的涉案房屋，以AA万元的价格出卖给丁，当日下午，甲、乙二人和丁双方签订《协议书》，后，乙将案涉房屋交付给丁，丁遂进驻该房屋至今”这一事实与“丁不能证明自己在BBBB年BB月BB日至CCCC年CC月CC日（乙对甲、乙二人提起诉讼日），这一长达七年左右的时间里，自己已经向甲、乙二人付清了购房款AA万元”这一事实相互印证，甲、乙二人以丁严重违约，要求解除《协议书》，得到法官的理解和支持是具有极大可能的。

【对甲、乙二人合法权益实现有利的法律要素之三】：对“甲、乙、丁三方在《协议书》尾部特别书明：如果案涉房屋不过户到丁名下，甲、乙二人应向丁承担AA万元的（与涉案房屋出卖价等值）违约金”这个明确记载在《协议书》上的内容之理解。

首先，虽然这一明确记载在《协议书》上的巨额违约金数额，明显是极其偏高的，但是，由于丁自己认为该巨额违约金数额并不极其偏高而对甲、乙二人进行主张，因此，在甲、乙二人以丁严重违约，要求解除《协议书》，得到法官的理解和支持具有极大可能的情况下，丁自己认为该巨额违约金数额并不极其偏高而对甲、乙二人进行主张，就成为了丁自伤的法律因素。

其次，因为这一明确记载在《协议书》上的巨额违约金数额，明显是极其偏高的，因此，作为诉讼技巧运用的需要，甲、乙二人可以利用丁的自伤，对丁造成相对的诉讼压力。但是，甲、乙二人必须认识到：第一，甲、乙二人不能因为改变了不利自己的诉讼局面，而对该数额明显极其偏高的违约金，抱有太多的奢望。第二，如果本案的主审法官一旦关注该违约金数额明显极其偏高的问题，甲、乙二人不可因为对该违约金的获得抱有太多的奢望，而和本案的主审法官进行不必要的对抗，而是应该表示违约金问题可以由法院依法酌定。

4、紧扣《协议书》的内容，强调“诚实信用”原则，是我们处理好本案有效维护甲乙二人的合法权益的关键。

由于丁主张自己在《协议书》签订当日，采取二种不同的方式，一次性对甲、乙二人付清了购房款AA万元。因此，对于如此巨额的现金给付行为，我们要求丁证明自己在《协议书》签订当日具备支付AA万元巨额的“现金给付能力”，应该是完全可以得到法院支持的。而丁能否证明自己在《协议书》签订当日具备支付AA万元巨额的“现金给付能力”，是完全可以左右本案根本走向的。

所以，紧扣《协议书》的内容，强调“诚实信用”原则，是我们处理好本案有效维护甲乙二人的合法权益的关键。

根据以上对整个案情所进行的周密法律分析意见，钱锁燕律师和黄聪律师在本案的庭审过程中，向本案的主审法官提出，丁必须承担证明自己在《协议书》签订当日具备向甲、乙二人支付AA万元巨额的“现金给付能力”之举证责任。

本案的主审法官采纳了钱锁燕律师和黄聪律师要求，要求丁就前述问题承担举证责任。

丁对此辩称，因为自己原来并没有购房的意向，所以其签订《协议书》当日支付给甲购房款M万元的方式为：①从银行提取的XX万元现金+②家中存放的YY万元现金+③甲应该向丙偿还的ZZ万元债务（作为抵扣），ZZ万元已经由丁向丙支付（抵充购房款）。为证明自己的辩解成立，丁向法院提供了自己①从银行提取XX万元现金的部分银行提款凭证。②丙对丁已经偿还ZZ万元债务的书面说明。

对此，钱锁燕律师和黄聪律师反驳：

①由于丁自认（丙亦通过书面说明承认），丁是BBBB年BB月BB日中午通过与丙通电话，才知道甲要出卖案涉房屋。丁是在原来并没有购房意向的情况下，当日下午以前述方式一次性付清了购房款AA万元的。

因此，丁向法院提供的丁自己从银行提取的XX万元现金的银行提款凭证，应该具备这样二个时间特点：

第一，最合理的提款时间，不仅应该在BBBB年BB月BB日中午以后，而且应该在BBBB年BB月BB日的次日以前。

否则，丁说自己在BBBB年BB月BB日中午以前，就从银行提取了XX万元现金准备用于向甲、乙二人支付购房款，这在时间逻辑方面是说反常的。

第二，相对合理的提款时间，应该早于BBBB年BB月BB日中午。

但是，由于丁本人也一直在从事一定的经营活动。因此，如果丁坚持说自己从银行提取了XX万元现金，是其具备向甲、乙二人支付购房款能力的巧合性预备，丁是需要举证证明自己为什么在BBBB年BB月BB日中午以前，从银行提取XX万元这样一笔数额较大现金之原因的。

否则，丁毫无理由的将早于BBBB年BB月BB日中午，从银行提取了XX万元现金，辩称为自己向甲、乙二人支付购房款能力的巧合性预备，这种巧合性预备是很难成立的。

所以，在丁向法院提供的提取XX万元现金的部分银行提款凭证所记载的提款时间，既不符合最合理的提款时间，又没有证据可以证明符合相对合理提款时间之情况下，丁提交的这部分证据，不能当然认定该XX万元是丁已经支付给甲、乙购房款的一部分。

②因为丁辩称的“家中存放YY万元现金”，YY万元现金的数额已经明显超过了正常家庭现金储备的需要，因此，丁也有义务证明其家中存放YY万元现金的来源，理由和用途。

否则，丁声称自己据此YY万元而具备向甲、乙二人支付购房款之付款能力，是缺乏事实依据的。

③虽然丁和丙均称（丙通过书面说明承认）：甲应该向丙偿还的ZZ万元债务（作为抵扣），ZZ万元已经由丁向丙支付（抵充购房款），但是，丙并没有明确向甲、乙二人表示丙免除了甲、乙二人的相关债务。丙通过书面说明承认的事实，在目前并不能作为丙和甲消灭相关债权债务的凭证使用。且近年来，尚有丙对甲主张相关债权的诉讼和执行案件产生。

因此，如果丁认为自己已经通过替甲偿还相关债务的方式支付了购房款，丁有义务让丙到法院来说明丙根据丁的行为，对甲失去了全部债权还是一部分债权。

面对钱锁燕律师和黄聪律师的反驳意见，丁又向法院提交了戊的书面证言，以丁向甲乙二人支付AA万元购房款时，戊在场为由，向法院以证明其已向甲支付了AA万元购房款。

但是，钱锁燕律师和黄聪律师发现，戊书面证言的内容是，丁当天向甲支付过购房款，是现金一次性付清。

因此，钱锁燕律师和黄聪律师反驳：因为丁陈述购房款三个部分的组成之一是“甲应该向丙偿还的ZZ万元债务（作为抵扣），ZZ万元已经由丁向丙支付（抵充购房款）”，所以，戊书面证言的内容显然与丁的陈述相互矛盾。戊书面证言的内容自然不能作为认定丁已经向甲、乙二人支付购房款证据使用。

【案件处理结果】 经法院主持调解，①甲、乙、丙、丁四人，通过对账，确定由丁代甲、乙清偿丙债务的具体数额（以下简称：“数额”）。②丁向甲、乙二人给付了购房款减去“数额”以后的差价。