承办律师  江苏道多律师事务所律师  吴伟涛

【成功案例入选理由】 法理清晰，辩论艺术发挥精湛，掌握诉讼的主动权，依法实现当事人的合法权益。

【基本案情】 甲是M市高校在读学生。乙公司是K市房地产开发商。

AAAA年AA月AA日，甲与乙公司在K市签订《商品房买卖合同》，购买乙公司开发的位于K市的商品房（以下简称：涉案房屋）一套。房屋总价款XXX万元，首付款YY万元，剩余房款ZZZ万元，由甲通过办理按揭贷款方式支付。

由于根据K市房屋限购政策的要求，K市“暂停向拥有一套及以上住房或无法提供购房之日前两年内在本市区逐月连续缴纳一年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭，出售新建商品住房和存量住房”，因此，鉴于甲尚在M市上学，且户籍地不在K市。所以，甲不具备K市的购房资格。为此，甲和乙公司签订的《商品房买卖合同》不具备在K市房管部门进行网签备案的条件。为此，甲和乙公司在前述《商品房买卖合同》签订当日，双方又签订了《补充协议》。《补充协议》约定：

（1）甲应当在具备签订网签合同条件之日起三日内完成网签合同；

（2）由于政府管控，网签买卖合同不能与草签买卖合同进行同步签署。甲应按照草签买卖合同的约定严格履约，不得以信贷政策及利率的变动为由拒签网签买卖合同或拒绝承担责任；

（3）甲承诺知悉由于合同备案问题暂时无法办理放款手续，如因甲的原因不配合导致银行按揭不能如期下款，依照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，一切后果由甲承担。

前述《商品房买卖合同》与《补充协议》签订后，甲支付了购房首付款，并向银行申请办理贷款手续。

由于甲不具备在K市限购政策下购房的资格，为使甲尽快符合购房资格，促成前述《商品房买卖合同》网签备案以及贷款的发放，乙公司向甲介绍了丙公司，由丙公司为甲在K市代缴社保。为此，甲与丙公司签订了《K市社会保险事务代理协议书》（以下简称：《社保代理协议》），《社保代理协议》约定：

（1）丙公司为甲在K市代缴社会保险，代缴期限为一年；

（2）双方不存在任何形式的劳动关系。

后甲担心以前述方式取得购房或贷款购房，可能存在相应的法律风险，甲遂向乙公司不能继续履行前述《商品房买卖合同》，乙公司表示不同意。甲委托我们的律师帮助其向法院起诉，以达到不再和乙公司履行该《商品房买卖合同》之法律目的。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，为了该合同能够不受K市房屋限购政策的约束，甲通过丙公司代缴社会保险的方式获得在K市的购房资格，这种行为明显具备规避K市政府限购政策对K市房地产市场依法进行调控的行为特征，因此，甲要求和乙公司解除前述《商品房买卖合同》 ，不再履行该合同，应该是可以得到法律支持的。

具体承办本案的吴伟涛律师对本案进行分析后认为，前述《商品房买卖合同》的履行，显然是以甲需要实施规避K市政府限购政策为履行条件的。由于规避市政府有关政策的行为是不合法的，因此，通常情况下，处理类似案件很多人都会选择合同无效为诉讼切入点。但是，依法思考本案，我们不能忽视这样一个法律要素，即根据《合同法》关于合同的定义等法律基本原则，甲和乙公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，在合同形式方面，应该是有效的。因此，如果我们以该《商品房买卖合同》无效为由提起诉讼，很显然行不通的。根据本案的案情，我们应该在对“合同无效”和“解除合同”这二个法律概念有清晰认知情况下，选择要求依法和乙公司解除该《商品房买卖合同》，才是在本案中正确适用法律的有效做法。

诉讼过程中，乙公司的律师针对甲要求依法和乙公司解除该《商品房买卖合同》提出抗辩：

1、涉案的该《商品房买卖合同》与《补充协议》签订，完全符合《合同法》关于合同意思自治的要求，因此该合同是合法有效的。所以，甲要求法院认定该《商品房买卖合同》与《补充协议》无效，是不能得到法律支持的。

2、根据《补充协议》的约定，“甲应按照草签买卖合同的约定严格履约，不得以信贷政策及利率的变动为由拒签网签买卖合同或拒绝承担责任”，因此，在甲通过丙公司签订有关合同，约定由丙公司为甲代缴社会保险，这是甲和丙公司之间的合同行为，该合同行为是否合法，不影响甲和乙公司之间签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》之法律效力。

3、既然甲和乙公司之间签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》是合法有效的，甲和丙公司约定由丙公司为甲代缴社会保险，不影响甲和乙公司之间签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》之法律效力，所以，甲和乙公司之间签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》就应该依法履行。甲拒绝履行，甲应该根据合同约定，依法承担违约责任。且其依法承担违责任以后，也不能当然免除其应该履行的合同义务。

对此抗辩，吴伟涛律师认为：

1、乙公司在“涉案的《商品房买卖合同》与《补充协议》签订，完全符合《合同法》关于合同意思自治的要求，因此该合同是合法有效的”这段话中，在“有效”的二个字前面，加上了“合法”二个字，这是刻意对涉案合同合法性的歪曲。

2、乙公司关于“甲要求法院认定该《商品房买卖合同》与《补充协议》无效，是不能得到法律支持的”观点，我们认为是没有答辩必要的，因为甲并不是主张涉案《商品房买卖合同》与《补充协议》无效。

3、乙公司将涉案合同在形式上“有效”偷换成“合法”，这不仅是对涉案《商品房买卖合同》与《补充协议》法律属性以及甲合法诉求的歪曲，而是试图误导法庭认定本案争议焦点的不正当之诡辩。

4、本案的焦点应该是涉案的《商品房买卖合同》与《补充协议》，是否能够依法得到履行的问题。

因此，吴伟涛律师通过正确梳理本案争议焦点的方式，从根本上锁定了本案正确的诉讼走向。

本案的主审法官以其专业的法律知识，支持了吴伟涛律师的首轮代理意见。主审法官将本案的争议焦点认定为涉案的《商品房买卖合同》与《补充协议》，是否能够依法得到履行。

针对主审法官认定的本案争议焦点，乙公司的律师提出了二轮抗辩意见，即涉案的《商品房买卖合同》与《补充协议》是能够依法得到履行的。其理由是：由于甲和丙公司约定由丙公司为甲代缴社会保险，现在甲已经具备了在K市的购房资格，因此，涉案的《商品房买卖合同》与《补充协议》是完全可以得到履行的。

对此，吴伟涛反驳：

1、乙公司在答辩中，依然存在一个偷换概念的问题，即乙公司是将“现在甲已经具备了在K市的购房资格”这段话中，省略了“形式”二字。“现在甲已经具备了在K市的购房资格”准确的说，应该是“现在甲已经‘形式上’具备了在K市的购房资格”。这样，我们就有必要依法探讨一下，甲在“本质上”是不是“已经具备了在K市的购房资格”的问题。

2、关于甲在“本质上”是不是“已经具备了在K市的购房资格”的问题，吴伟涛律师认为，将本案的事实与甲和丙公司约定由丙公司为甲代缴社会保险的行为整合起来，甲通过代理公司也就是丙公司代缴社保，显然是以虚构劳动关系为基础的。关于虚构劳动关系，伪造K市的购房资格，这一行为是不是合法，我们认为是没有辩论价值的。我们相信法庭是会对这个做出正确认定的。

3、因为我们相信法庭是会对“虚构劳动关系，伪造K市的购房资格，这一行为是不是合法”依法做出认定的，因此，我们也有充分的理由相信，法庭会对以下二个问题依法做出正确认定的：

第一，以“虚构劳动关系，伪造K市的购房资格”为履行基础的涉案《商品房买卖合同》与《补充协议》是应该继续履行，还是应该解除。

第二，甲因为担心以前述方式购房或取得贷款购房，可能存在相应的法律风险，而不向乙公司能继续履行前述《商品房买卖合同》，是否可以归责为甲针对前述《商品房买卖合同》及《补充协议》实施违约行为。

【案件处理结果】 法院判决解除甲和乙公司签订的《商品房买卖合同》，判决乙公司返还甲的购房首付款YY万元，未支持乙公司要求甲承担违约责任的诉求。