承办律师 江苏道多律师事务所律师 周晓菲

【成功案例入选理由】 实战经验丰富，未雨绸缪的排除所有法律障碍，确保当事人的合法权益依法得到实现。

【基本案情】 AAAA年AA月AA日，甲将位于M市的门面房（以下简称：涉案房屋）出租给乙经营商务宾馆。后，经甲、丙、乙三方协商，甲同意乙将涉案房屋转租给丙继续经营商务宾馆。甲、丙、乙三方签订《协议》约定：

1、丙承租涉案房屋，租期两年；

2、丙应当在BBBB年BB月BB日及CCCC年CC月CC日，分二次各提前一周向甲支付下一年度租金DD万元的二分之一；逾期付款的，丙以年租金DD万元为基数，按照每日千分之三的比例向甲支付违约金；

3、丙承租涉案房屋期间内的水、电等费用由丙自理。

《协议》签订后，乙将涉案房屋交付丙使用。

但是，丙接受涉案房屋后，并未按照《协议》的约定，于BBBB年BB月BB日前一周向甲支付下一年度租金DD万元的二分之一。甲多次向丙催要无果，委托律师向丙发送律师函，要求丙及时缴纳租金。

丙收到律师函后，非但未及时向甲支付租金，反而打电话给甲，将甲臭骂一顿。

甲觉得以平和手段要求丙支付租金比较困难，但内心还是希望能够通过协商方式和丙达成和解，解决本纠纷。但丙不积极解决配合协商，对甲多次约见的要求采取避而不见的态度处理。

DDDD年DD月DD日，甲接到供水、供电部门的催费通知，到涉案房屋找丙，发现丙已经搬离租赁房屋，并已将涉案房屋中的物品清空，房屋也未上锁，房屋内一片狼藉，部分角落几乎成了公共厕所。

甲感到非常气愤，遂委托我所律师帮其依法处理本案。

【我们对本案的分析意见与工作方法】 我们认为，本案的法律关系十分简单，丙违背《协议》约定，采取极不诚信的方式在《协议》约定的期间内，拒不向甲支付租金，还采取不辞而别的方式搬离涉案房屋，将涉案房屋中的物品清空后，不对涉案房屋上锁，导致涉案房屋内一片狼藉，这种行为是非常恶劣的。据此事实，甲向法院起诉维权，肯定是可以得到法律支持的。正是因为如此，如果我们将丙的行为简单的理解为丙之莫名其妙的举措，那是不能针对丙这种典型的无赖行为，有力、有效的依法维护甲之合法权益的。

具体承办本案的周晓菲律师认为，因为根据本案的基本事实，甲向法院起诉维权，肯定是可以得到法律支持的。所以，仅仅实现甲胜诉的法律目的，并不能算圆满的维护了甲的合法权益。周晓菲律师认为，圆满的维护甲的合法权益是围绕甲胜诉之中的以下一系列的工作组合：

第一，丙恶劣的违约行为作为事实已经证明，与涉案房屋有关的合同继续履行已经不可能，所以，甲应该尽快主张与丙解除合同，而不宜选择要求丙继续履行合同。甲尽快收回涉案房屋。

第二，尽管丙已经搬离租赁房屋，并已将涉案房屋中的物品清空，房屋也未上锁，房屋内一片狼藉，部分角落几乎成了公共厕所，但是，针对丙恶劣的违约行为，甲不能不对收回房屋时的方式方法认真酌定，以免今后丙胡搅蛮缠。

第三，因为丙恶劣的违约行为，甲可以依法追究丙的违约责任。

第四，甲有权因为丙未向甲移交房屋，而要求丙依法承担甲真实收回涉案房屋之日前，丙占用涉案房屋的房屋占用费。

第五，甲应该依法比照合同或相关事实，落实丙占用涉案房屋期间，是否有对房屋实施破坏之行为。

第六，落实丙在占用涉案房屋期间，是否按照合同约定，缴纳了水电费、物业费等丙应该承担的费用。

第七，也是最重要的一点，就是因为丙恶劣的违约行为，本案的诉讼过程中，丙很可能采取不到庭应诉等不配合的态度，且这种态度很可能与本案的执行工作有紧密的关联。

第八，周晓菲律师还提醒甲注意，对于丙存在的恶劣违约行为，我们不可以不对其可能进行狡辩的主要可能之一，未雨绸缪的加以防范。即，丙虽然是采取不辞而别的方式搬离涉案房屋，但是，完全是有可能辩称自己没有解除合同之意思，而采取恶意要求继续履行合同的方式，来为自己恶劣的违约行为进行狡辩的。

在以上缜密思考的基础上，周晓菲律师积极排除了丙已经搬离涉案房屋无法联系的困难，调查到了丙的户籍信息，帮助甲起草了《解除合同通知》向丙的户籍所在地发送，丙在签收了该《解除合同通知》以后，依然认为只要自己对甲不理不睬，甲就会对自己束手无策。

在获得了丙签收前述《解除合同通知》的证据后，周晓菲代理甲向法院提起了诉讼。并向本案的主审法官提出：

1、丙采取极不诚信的方式在《协议》约定的期间内，拒不向甲支付租金，还采取不辞而别的方式搬离涉案房屋，将涉案房屋中的物品清空，不对涉案房屋上锁的方式，导致涉案屋内一片狼藉，这种行为是非常恶劣的违约行为，据此事实，甲向法院起诉维权，应该得到法律支持的。

2、由于丙目无法纪，认为只要自己对甲不理不睬，甲就会对自己束手无策，所以，在本案的审理过程中，如果法院能够同意及时清理涉案房屋，将房屋重新出租，这是有利于避免与本案有关的损失进一步扩大的。

本案的主审法官向丙户籍所在地址对丙发送了应诉通知书等相关诉讼文书，传唤到庭参加诉讼，但丙依然拒不到庭应诉。据此情形，本案的主审法官根据周晓菲的申请，同意甲及时清理涉案房屋，将房屋重新出租。

后，丙又在无正当理由的情况下，拒不到庭参加本案的庭审活动。对此，本案主审法官认为，丙针对合同实施非常恶劣的违约行为。面对诉讼活动，丙藐视诉讼秩序，应依法承担相应的法律责任。

【案件处理结果】 法院依法判决解除甲、丙之间的《租赁合同》，支持了甲的全部诉讼请求。