承办律师 江苏道多律师事务所律师 周晓菲

【成功案例入选理由】 法律功底扎实，对法律、法规和政策了解到位，阐述清晰，有效化解当事人双方的争议焦点，顺利实现当事人的合法权益。

【基本案情】 AAAA年AA月AA日，乙名下房屋M室（以下简称：被拆房屋）被拆迁，乙与拆迁部门签订《征地房屋拆迁补偿安置协议》并获得拆迁补偿款，乙根据有关政策申购了两套经济适用房，但乙经济不太宽裕，上述拆迁补偿款支付一套经济适用房的购房款尚有空缺，乙遂想将另一套经济适用房（以下简称：涉案房屋）以自己的名义购买后出售。

甲和乙是好朋友。甲在得知乙的前述想法后和乙商议，愿意在乙以自己的名义购买涉案房屋后，用略高于市场价格的LL万元购买涉案房屋。因涉案房屋在乙以自己的名义购买后，需要满5年才能上市交易，BBBB年BB月BB日，甲、乙双方签订《经济适用住房买卖合同》，除就一般房屋买卖会出现的情况进行约定外，还另行约定了以下内容：

1、甲在《经济适用住房买卖合同》签订后需向乙付首付款NN万元。

2、在乙将涉案房屋的钥匙交给甲之后，甲向乙再支付E万元。

3、剩余房屋款项F万元作为尾款在涉案房屋过户时，由甲向乙支付。

4、如果因涉案房屋买卖问题发生纠纷，通过司法调解处理。在司法调解确定甲应该一次性支付尾款F万元的情况下，甲需在司法调解书生效时一次性将F万元支付给乙。

《经济适用住房买卖合同》签订后，乙用自己获得的拆迁补偿款及甲支付的首付款NN万元，以自己的名义购买了涉案房屋，CCCC年CC月CC日，乙将涉案房屋钥匙交付给甲，甲继续向乙支付了E万元并在取得涉案房屋钥匙后入住涉案房屋。

甲实际入住涉案房屋后，乙因急需用钱，向甲提出借钱，甲表示基于对乙的信任，甲可将F万元尾款提前向乙支付。DDDD年DD月DD日，甲将F万元尾款向乙支付，乙对甲出具了涉案房屋购房款甲已经全部支付完毕的收款说明（文书形式为《证明》）。

后涉案房屋满足可以上市交易的条件，甲要求乙办理涉案房屋产权过户手续，乙表示拒绝，乙表示拒绝的理由是，按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建部等七部委发布的《经济适用住房管理办法》的相关规定，经济适用房政策是国家对低收入群体的权益保护。因为甲、乙间签订《经济适用住房买卖合同》时，甲购买的是不满足上市交易条件的经济适用房，所以，即使乙已经将房屋交付给甲，甲、乙间签订《经济适用住房买卖合同》的行为，由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难的政策目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，因此，甲、乙间签订的《经济适用住房买卖合同》，应认定为违反社会公共利益，所以是属无效的。

甲查阅找相关规定后发现，乙的说法是有依据的。但是甲认为，根据甲、乙间签订《经济适用住房买卖合同》，自己已经履行了全部合同义务，现在合同约定的交易条件已经满足。在涉案房屋是完全可以过户到甲名下的情况下，乙拒绝过户的行为明显违约。遂委托我们的律师帮助其依法处理这个问题，希望能将涉案房屋产权变更过户到自己名下。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，甲、乙之间对经济适用房交易规则的理解，均是片面的。这种片面理解的具体表现是，甲、乙双方均将经济适用房“满足交易条件”和“满足过户条件”进行了混淆。只有正本清源的正确理解“满足交易条件”和“满足过户条件”之间的区别，才能确定甲希望能将涉案房屋产权变更过户到自己名下的诉求，能否得到法律的支持。

具体承办本案的周晓菲律师仔细研究了本案的基本事实和相关法律、法规和政策关于经济适用房交易规则的规定后认为：

1、从相关法律、法规和政策关于经济适用房交易规则是，经济适用房需要在购房人购买经济适用房满五年才能上市交易可见，经济适用房购房人在购买经济适用房满五年，将经济适用房上市交易是合法的。

2、既然经济适用房购房人在购买经济适用房满五年，将经济适用房上市交易是合法的，那么，经济适用房的购房人和他人约定，在经济适用房满足上市交易条件的情况下，依法交易经济适用房合法的，就不能说是违法的。

3、基于以上二个基本法律分析意见，本案中，甲、乙双方签订《经济适用住房买卖合同》约定，在涉案房屋满足合法交易条件的情况下，再交易涉案房屋，显然就是不能被认定为无效的。

4、本案中，乙将“满足交易条件”和“满足过户条件”进行了混淆，无论是其由于法律逻辑混乱而导致的，还是是恶意，都不能改变甲、乙双方签订的《经济适用住房买卖合同》，是对涉案房屋可以在、应该在或说只有在“满足交易条件”的情况下，再进行交易，这样一个最基本的事实。

因此，甲、乙双方签订的《经济适用住房买卖合同》的合法性以及涉案房屋因客观上已经“满足过户条件”说明，在本案中纠结涉案房屋是否“满足过户条件”是没有任何法律意义的。

5、“满足交易条件”不等于“满足过户条件”，这应该是一个显而易见的法律常识性逻辑问题。

从《合同法》的角度依法分析合同的有效和履行问题，满足合同有效条件的合同，未必是绝对可以履行的合同。只有既满足合同有效条件，又具备履行可能的合同，才是应该或者说才是可以履行的合同，这是按照法律逻辑正确理解合同可执行性问题的基本要求。

因此，具体到本案中，涉案房屋是否具备“满足过户条件”，才是我们需要认真分析的主要问题，才是决定甲希望能将涉案房屋产权变更过户到自己名下的诉求，能否得到法律的支持的关键。

为此，周晓菲律师走访了经济适用住房管理部门，经济适用住房管理部门表示，①如果违背经济适用房购买后需要满5年才能上市交易的原则而签订的合同，肯定是因为损害其他低收入群体的利益，违反社会公共利益而无效的。②但是，如果当事人签订的《经济适用住房买卖合同》，满足5年才能上市交易的原则，是不能认定为当事人签订的《经济适用住房买卖合同》是无效的。因为当事人签订的《经济适用住房买卖合同》满足5年才能上市交易的原则的，这就是周晓菲律师理解的“满足交易条件”。③“满足交易条件”的经济适用房只有满足“满足过户条件”，才能实现房产产权变更登记的要求。“满足过户条件”的最典型要求之一是，《经济适用住房买卖合同》合同约定的交易价格是否达到房屋所在地房管部门要求的基本交易价格。达到了，就是“满足过户条件”；未达到就是不“满足过户条件”。

据此，周晓菲律师将甲、乙双方签订的《经济适用住房买卖合同》内容，重点围绕涉案房屋现在是否“满足过户条件”进行了重点分析。经分析，周晓菲律师认为，由于①涉案房屋是“满足交易条件”的。②涉案房屋也是满足“满足过户条件”的。于是，周晓菲律师在取得甲的授权后，代理甲向法院提起诉讼，要求涉案房屋产权变更过户到甲的名下。

诉讼过程中，乙一开始依然坚持自己的观点，但是，在周晓菲律师对相关问题依法进行解释后，本案的主审法官和乙均认同周晓菲律师的观点。

【案件处理结果】 经法院主持调解，乙配合甲办理了涉案房屋的产权变更手续。甲、乙双方在客观对待目前房屋价格上涨这一现实因素的情况下，甲自愿补偿乙G万元。