承办律师  江苏道多律师事务所律师 周晓菲

 

【成功案例入选理由】 在正确工作方向的指导下，选择最佳处理方案，灵活解决相关法律问题，争取当事人合法权益最大化。

【基本案情】 AAAA年A月A日，甲和乙签订《房屋承租协议》（以下简称：《协议一》）。《协议一》约定：

1、乙将其所有的N室房屋（以下简称：涉案房屋）出租给甲，并同意甲二次转租或分租；甲在签订协议时，向乙支付押金及首次租金共计MM万元；

2、协议履行期间，如乙违约，中断合同，乙向甲赔偿一年租金；如甲违约，甲向乙赔偿双倍押金。本租赁协议签订后，乙即把涉案房屋交付于甲使用；

3、月租金为NN万元，甲每季度以转账形式向乙支付。房屋租赁期限为AAAA年A月A日-BBBB年B月B日，押金为NN万元；

4、合同期内，甲有权利使用乙房屋内装修及设施，除正常磨损外，如有较大损伤，甲有义务修缮完整；甲对装修好的房屋具有使用权，但不得破坏房屋主体结构及现有装修。

5、合同到期后，甲应将房屋恢复至原样交付于乙，清空房屋内不属于乙原有的物品。

甲在承租前述涉案房屋后，将房屋内的两个房间分别转租：

①CCCC年C月C日，甲和丙签订《房屋租赁合同》（以下简称：《协议二》），将涉案房屋中的第一室房屋出租给丙使用，租赁期限为CCCC年C月C日至DDDD年D月D日，共X个月，每月租金为LL元。

②EEEE年E月E日，甲和丁签订《房屋租赁合同》（以下简称：《协议三》），将涉案房屋中的第二室房屋出租给丁使用，租赁期限为EEEE年E月E日至FFFF年F月F日，共X个月。每月租金为ZZ元。

GGGG年G月G日，甲发现涉案房屋两面墙体渗水（墙体里电线受潮、插座进水）。经排查，渗水是楼上某业主房屋的防水层出现问题导致水一直往下滴造成的。甲通知乙维修，乙一直未对房屋进行维修。

后，乙因急需资金而将涉案房屋出卖，乙遂提出要和甲解除《协议一》，并通知甲在KKKK年K月K日前返还涉案房屋。

甲认为：1、涉案房屋租期尚未届满，合同应依法继续履行，不同意解除《协议一》；2、自GGGG年G月G日起墙体漏水问题一直未解决，涉案房屋无法继续使用，而导致房客丙、丁退租；还导致自己对涉案房屋所做的装修及添置的家具受损，乙应承担甲因此受到的各类损失W万元。

乙表示不能同意甲的意见，并通过咨询相关法律人士后回复甲：1、因为《协议一》约定：协议履行期间，如乙违约，中断合同，乙向甲赔偿一年租金；如甲违约，甲向乙赔偿双倍押金，所以，目前在乙自己愿意向甲赔偿一年租金的情况下，乙是可以提前收回涉案房屋的；2、由于甲、乙双方在《协议一》中没有对涉案房屋的修缮问题进行约定，而且甲、乙双方还在《协议一》中约定，合同期内，甲有权利使用乙房屋内装修及设施，除正常磨损外，如有较大损伤，甲有义务修缮完整；因此，涉案房屋墙体渗水不应该属于“房屋内装修及设施有较大损伤”，所以，甲不能要求自己修缮涉案房屋的墙体；3、涉案房屋两面墙体渗水，是楼上业主房屋的防水层出现问题导致水一直往下滴造成，所以，甲应该向楼上业主索赔，乙不能承担赔偿责任。

甲、乙双方各执己见。甲尤其对乙的第2个意见即乙关于“房屋内装修及设施有较大损伤”和“墙体渗水”之间的关系问题感到难以把握，遂向我们咨询，如何依法处理这个问题。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，甲的要求，基本是符合法律精神的。只要甲能够正确的从事实和法律二个方面梳理自己的合法主张，因本案产生的纠纷，是可以依法获得解决的。

甲委托我们的律师，希望通过法院依法处理这个问题。

具体承办本案的周晓菲律师在分析了本案的基本事实后认为，在乙提出收回房屋，甲提出自己的要求以后，乙虽然继续坚持要收回房屋的主张等观点，但是，乙既未作出必要的抗辩或激烈反应，也未向法院起诉；这说明，乙很可能正在评估甲要求的合法性。因此，我们不妨主动与乙沟通，通过论证甲的要求之合法性，帮助乙对甲的要求正确进行评估。这样，也许不要通过繁琐的诉讼程序，就能合理化解甲、乙之间的纠纷。

    甲同意周晓菲律师的分析意见。周晓菲律师主动联系了乙，和乙沟通了以下问题：

一、乙是否可以立即收回房屋，即甲是否可以要求继续履行《协议一》的问题。

1、虽然《协议一》约定：协议履行期间，如乙违约，中断合同，乙向甲赔偿一年租金；如甲违约，甲向乙赔偿双倍押金，但是，认真分析、正确理解此合同条款，该合同条款约定的显然是关于违约责任如何承担的内容，而不是乙收回房屋的条件。所以，根据《合同法》“违约并不能当然免除合同义务”的法律原则，无论乙是故意恶意违约还是客观违约，乙在承担违约责任以后，都是要继续履行《协议一》的合同义务的。也就是说，即使乙愿意向甲赔偿一年租金，乙也不能以此为由立即收回涉案房屋。

2、虽然乙因急需资金而将涉案房屋出卖是乙处置自己物权的正当行为，但是，如果乙因为该行为本质的合法性，而要求立即收回出租给甲的房屋，那么，由于乙是在《协议一》约定的房屋租赁期间内将房屋出售给他人的，因此，乙要求立即收回出租给甲的房屋行为的合法性，是存在法律缺陷的。因为根据民法关于“买卖不破租赁”的原则，租赁合同期间内，房屋所有权转移，原租赁合同继续有效。

所以，在租赁合同约定的租赁期间内，即使乙将涉案房屋出售给他人，甲也是可以要求继续承租该房屋至租赁期间届满的。乙现在要求立即收回出租给甲的房屋，是不合法的，是不能得到法律支持的。

二、甲是否可以要求乙赔偿W万元损失的问题。

1、乙的第2个意见，即乙关于“房屋内装修及设施有较大损伤”和“墙体渗水”之间的关系问题，仅仅纠结“墙体渗水”是不是属于“房屋内装修及设施有较大损伤”范围的问题是没有意义的。因为，在我们并不否认《协议一》关于“合同期内，甲有权利使用乙房屋内装修及设施，除正常磨损外，如有较大损伤，甲有义务修缮完整”这一内容的有效性，但是，正是因为这一合同内容是有效的，所以，我们才更需要对该合同内容进行正确的理解。

第一，该合同内容之本意，在“甲有权利使用乙房屋内装修及设施”的前提下，显然是针对甲使用“房屋内装修及设施”，通过“除正常磨损外”这样的表达方式，约定由于甲的不当使用“房屋内装修及设施”的行为而导致“房屋内装修及设施，除正常磨损外有较大损伤”应该如何处理而言的。所以，该合同内容的适用条件是非常明确的。

第二，现在的墙体渗水问题，显然不是由于甲的不当使用“房屋内装修及设施”的行为而导致的，也显然不是属于“房屋内装修及设施”可以涵盖的范围之内的。

第三，我们应该注意到，紧接前述合同约定内容以后，《协议一》之中还有这样一个合同内容，即“甲对装修好的房屋具有使用权，但不得破坏房屋主体结构及现有装修”。根据日常生活一般法则可以认定的事实，解决墙体渗水问题，是必须会涉及到“房屋主体结构及现有装修”的。此也进一步说明，关于墙体渗水的问题，是不在甲、乙双方签订的《协议一》的合同之中的，也就是说，甲、乙双方在《协议一》中是没有对涉案房屋墙体渗水这个问题应该如何处理进行约定，这是完全可以认定的。

2、因为《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保证租赁物符合约定的用途。因此本案中，虽然甲、乙双方在《协议一》中是没有对涉案房屋墙体渗水这个问题应该如何处理进行约定，但根据法律的规定，乙应当负有房屋修缮的义务。

3、自GGGG年G月G日起墙体漏水问题一直未解决，涉案房屋无法继续使用，而导致房客丙、丁退租；还导致甲对涉案房屋所做的装修及添置的家具受损，甲因此受到的各类损失，虽然具体的损失数额可以依法计算，但是这些损失是客观存在的。结合以下法律因素：

第一，根据目前的事实和证据情况，认定甲受到的这些损失，是和墙体漏水问题有因果关系的。

第二，虽然墙体渗水是由楼上某业主房屋的防水层出现问题导致水一直往下滴造成的，但是针对这种情况，甲如何维权，甲是有二个选择的，甲既可以选择直接向楼上该业主要求赔偿，也可以要求乙因未能提供符合合同约定品质的房屋而要求乙赔偿。所以，乙在这种情况下，认为甲只能找楼上该业主赔偿，这一法律认识，是很值得商榷的。

第三，在甲要求乙因未能提供符合合同约定品质的房屋而要求乙赔偿的情况下，乙可以同时要求楼上的该业主赔偿，也可以在向甲履行赔偿责任以后，依法向楼上的该业主进行追偿。

第四，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。所以，乙在出卖涉案房屋前，没有“在合理期限内通知承租人”，尊重甲的优先购买权的情况下，如果甲依据最高人民法院的此项司法解释，要求乙赔偿，这也不能说是没有法律依据的。

所以，甲要求乙赔偿W万元的损失，虽然损失的具体数额是要依法计算，但原则上是可以依法得到法律支持的。

综上所述，周晓菲律师建议乙思考这样几个问题：

第一，因为乙是由于急需资金才出卖涉案房屋的，所以，向房屋买受方交付房屋，应该是一个急需尽快解决的问题。因此，甲、乙之间因涉案房屋引发的纠纷，是陷入旷日持久的诉讼活动，还是通过协商尽快解决为宜？

第二，为向房屋买受方交付房屋，乙已经做好了向甲赔偿一年租金的心理准备，而一年租金也不是一个小数额。同样一笔款项是用于必要用途，促成问题通盘解决好，还是等待旷日持久的诉讼有结果再间接适用为宜？

周晓菲律师建议乙能协调楼上该业主，涉案房屋的受买人以及甲，大家坐下来，面对现实友好协商，通过非诉讼形式协商，公平合理的一次性解决问题。

乙经过认真思考后接受了周晓菲律师的建议。甲考虑到强行通过法律方式维持不和谐的租赁关系，对自己没有太多的实际意义，楼上该业主以及涉案房屋的受买人，考虑到目前的现实情况，均同意和乙一起通过四方协商的方式处理好相关问题。

【案件处理结果】 甲同意解除和乙之间签订的《协议一》并同意在合理时间内腾空房屋，对此，乙和涉案房屋受买人表示充分理解与同意。乙对甲受到损失进行了相应的赔偿。乙和楼上业主达成另案处理有关问题的协议。