承办律师  江苏道多律师事务所律师  董馨

 

【成功案例入选理由】 既说法又讲情，在依法维护当事人合法权益的前提下，不仅依法处理了本案，还为纠纷当事人找回了亲情方面的和谐。

【基本案情】 丁（男）与戊（女）系夫妻关系，育有二子，分别为乙和丙。甲是丙的女儿。

丁与戊夫妇二人有A和B两套房屋，均登记在丁一人名下。丁与戊计划将A房屋给乙，将B房屋给丙。

戊在世时，丁将A房屋出售，售房款直接支付给了乙；

戊去世后，丁将B房屋以买卖方式过户给丙的女儿甲，因当时甲未满十八周岁，丙作为甲的法定代理人代甲签订房屋买卖合同并办理过户手续。

三年后，丁去世，乙向法院起诉。乙认为B房屋是丁与戊的共同财产，丁无权擅自处分他人财产，甲也无权买受不属于丁一人所有的财产。因此，乙要求法院确认丁与甲之间的房屋买卖合同无效，并将B房屋恢复登记至乙、丙的名下。

一审法院认为：戊在世时，丁将A房屋出售，售房款直接支付给乙且戊并未提出异议，因此，A房屋作为丁与戊二人的夫妻共同财产，在丁与戊夫妇二人生前已经处置的财物，不属于丁与戊夫妇二人的遗产。

虽然丁与甲之间的房屋买卖合同有效。但是，B房屋作为丁与戊二人的夫妻共同财产，在戊去世未留下书面遗嘱且戊的父母早已去世的情况下，丁（被继承人配偶）、乙、丙（被继承人子女）应分别继承B房屋2/3、1/6、1/6的份额。因此，丁与甲之间的房屋买卖合同处分了乙的财产，且甲不符合善意取得之情形。丁与甲该处分乙的财产行为涉及的无权处分部分，不发生物权转移的法律效力。一审法院判决：甲将B房屋1/6转移登记至乙名下。

甲不服一审判决，认为祖父母丁与戊给二个儿子一人一套房屋，是祖父母二人的根本意愿，即A房屋给乙，B房屋给自己的父亲丙。祖父母丁与戊在世时，乙已经通过获得A房屋的全部售房款的方式，取得A房屋。祖母去世后，祖父按照祖父母二人的本意，通过将B房屋给自己的方式，兑现将B房屋给自己父亲丙的承诺，在父亲丙完全同意的情况下，祖父的做法合理合法。乙利用祖父母没有留下遗嘱的法律因素试图指染B房屋，这种行为十分恶劣。因此，甲向我们咨询如何维护自己的权益。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，基于甲的陈述，本案是“情与法”的典型冲突。关于“情”方面的是是非非，我们没有权利进行褒贬。但是，回归到“法”，依法追求“情与法”的和谐，是可以通过律师的努力工作得以实现的。依法追求“情与法”彼此和谐的核心，应该是依法合情合理的还事实于公道的。

甲赞同我们的意见，委托我们的律师帮助其据理力争自己的合法权益。

具体承办本案的董馨律师仔细研究了一审卷宗后认为，甲严重不服一审判决，是可以理解的，因为一审判决完全忽视了“情与法”之间应有的和谐。

本案中，“情与法”之间应有的和谐之基础，应该是丁与戊给二个儿子一人一套房屋，即A房屋给乙，B房屋给丙，是丁与戊二人的根本意愿。偏离或者忽视丁与戊二人的这一根本意愿，将涉案事实割裂开来，机械并且错误的理解相关法律，是一审判决存在的严重法律瑕疵。

一审判决完全忽视了这样二个最关键的基本事实：

第一，丁与戊夫妇二人有A和B两套房屋，均登记在丁一人名下。丁与戊计划将A房屋给乙，将B房屋给丙。

第二，戊在世时，丁将A房屋出售，售房款直接支付给了乙；

将这二个最关键的基本事实整合起来，我们可以推导出以下可以成立的事实：

第一，丁与戊计划将A房屋给乙，将B房屋给丙的这一意思表示，是不能割裂的，是彼此关联，相辅相成的。

第二，戊在世时，丁将A房屋出售，售房款直接支付给了乙，是丁与戊在计划将A房屋给乙，将B房屋给丙这一不能割裂，彼此关联，相辅相成的根本意思指导下，实现他们根本意思的行为之一部分。

第三，戊在世时，丁将A房屋出售，售房款直接支付给了乙，乙接受了该售房款，应该是乙对丁与戊计划将A房屋给乙，将B房屋给丙这一根本意思表示分步进行实现的认可。

第四，既然乙认可丁与戊计划将A房屋给乙，将B房屋给丙的根本意思，即使戊去世，B房屋的处理，也该按照丁与戊计划将A房屋给乙，将B房屋给丙的根本意思处理。

第五，B房屋给丙的女儿甲是发生在丁去世以前。在丁未去世的前三年里，乙从来没有对丁的该做法提出过异议。

第六，根据丁与戊计划将A房屋给乙，将B房屋给丙根本意思处理，丁在丙完全同意的情况下，将B房屋给丙的女儿甲是合理合法的。

因此，整合前述事实应该可以认定，虽然B房屋以买卖的方式给丙的女儿甲是发生在戊去世后，丁去世以前，且戊未对B房屋如何处理留下遗嘱，但是，丁将B房屋给丙的女儿甲，是符合戊本人关于如何处理自己遗产之意愿的。

但是，我们同时还必须意识到，在“情与法”之间应有的和谐发生冲突时，最终规范的标准应该通过“法”来体现的。所以，依法维护甲的合法权益，我们不能完全寄希望于对“情”的理解。我们还必须为“情与法”之间应有的和谐找到有效的法律依据。

董馨律师认为，从法律角度研究一审判决，因为一审判决完全忽视了“情与法”之间应有的和谐，偏离或者忽视了丁与戊二人的这一根本意愿，将涉案事实割裂开来，机械并且错误的理解相关法律的具体表现是：

1、认定甲购买B房屋（或以买卖的形式获得B房屋产权）不符合善意取得之情形。

2、超出乙的诉讼请求判决本案，存在滥用审判权臆断本案并变相剥夺了甲诉讼权利之情形。

3、判决结论明显违反《物权法》第一百零六条以及有关司法解释的规定，适用法律存在严重错误。

为此，董馨律师围绕一审判决存在的以上三个具体法律瑕疵，向二审法院提出：

1、关于甲购买B房屋（或以买卖的形式获得B房屋产权）完全属于善意取得的问题。

第一，丁与戊计划将A房屋给乙，将B房屋给丙的这一意思表示，是不能割裂的，是彼此关联，相辅相成的。

第二，戊在世时，丁将A房屋出售，售房款直接支付给了乙，是丁与戊在计划将A房屋给乙，将B房屋给丙这一不能割裂，彼此关联，相辅相成的根本意思指导下，实现他们根本意思的行为之一部分。

第三，戊在世时，丁将A房屋出售，售房款直接支付给了乙，乙接受了该售房款，应该是乙对丁与戊计划将A房屋给乙，将B房屋给丙这一根本意思表示分步进行实现的认可。丁的这一认可，足以使得丙和甲相信，甲购买B房屋（或以买卖的形式获得B房屋产权）完全符合丁与戊计划将A房屋给乙，将B房屋给丙这一根本意思，且乙也是认可丁与戊这一根本意思的。

所以，甲购买B房屋（或以买卖的形式获得B房屋产权）完全属于善意取得。一审判决认定甲购买B房屋（或以买卖的形式获得B房屋产权）不符合善意取得之情形，是错误的。

另外，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条的规定，如果乙主张甲购买B房屋（或以买卖的形式获得B房屋产权）不属于善意取得，应当由乙举证证明甲不构成善意取得，否则，乙应当承担举证不能的不利后果。本案中，因为乙在一审中未能举证证明甲存在知道丁无处分权的情形，所以，一审判决认定甲取得B房屋不符合善意取得情形，是没有事实依据且没有证据可以证明的。

2、关于一审法院超出乙的诉讼请求判决本案，存在滥用审判权臆断本案并变相剥夺了甲诉讼权利的问题。

不告不理原则是民事诉讼的基本原则，其在民事诉讼中主要体现在两个方面：（1）必须有原告的请求或者被告的反诉，法院才能受理案件并进行审理；（2）在审理中法院的审判活动受原告起诉或被告反诉范围的约束。

第一，本案中，乙的一审诉讼请求为甲与丁之间的房屋买卖合同无效，并将B房屋恢复登记至乙、丙名下。因此，一审判决在认定B房屋买卖合同有效的情况下，依法应当直接驳回乙的诉讼请求。但是，一审法院却超出乙对于房屋买卖合同纠纷提出的诉讼请求，把本案当做遗产继承纠纷审理。

第二，因为一审法院超出乙对于房屋买卖合同纠纷提出的诉讼请求，把本案当做遗产继承纠纷审理，在审判内容方面超出乙对于房屋买卖合同纠纷提出的诉讼请求，这就使得甲未能就戊的遗产继承问题是否属于本案的审理范围、戊的遗产继承问题应该如何依法处理等问题，充分行使自己的答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，甲的诉讼权利被剥夺。

所以，一审判决的内容超出乙对于房屋买卖合同纠纷提出的诉讼请求，将乙和甲之间的诉讼争议，演变成了法院代替乙向甲提出主张，这在审判程序上是违反不告不理这一民事诉讼基本原则的。超出当事人的诉讼请求作出判决，是一审判决滥用审判权臆断本案并变相剥夺了甲诉讼权利的具体表现。在审判程序上违反不告不理的民事诉讼基本原则。

3、关于一审判决结论明显违反《物权法》第一百零六条的规定，适用法律存在严重错误的问题。

《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条规定真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任，详细列举了不动产受让人知道转让人无处分权的五种情形。

将乙在一审中未能举证证明甲存在知道丁无处分权的情形与甲购买B房屋（或以买卖的形式获得B房屋产权）的具体行为结合起来，甲购买B房屋（或以买卖的形式获得B房屋产权）的行为，完全不符合该解释第十六条规定的不动产受让人应该知道的转让人无处分权的五种情形。

但是，一审判决没有依据前述法律规定判决本案，所以，一审判决之结论明显违反《物权法》第一百零六条以及有关司法解释的规定，适用法律存在严重错误。

同时董馨律师还向二审法院提出，从情的角度理解，乙已经实际控制、使用A房屋售房款的情况下，如果不作为丁与戊根本的意思对待，乙实际控制、使用A房屋售房款的合法性也会动摇，乙将一半的房款及多年的利息返还给丙以后，乙才能对B房屋提出权利主张，这才公平合理。

但是，由于丁与戊计划将A房屋给乙，将B房屋给丙的这一意思表示，是不能割裂的，是彼此关联，相辅相成的，是丁与戊根本的意思。所以，如果倒过头来由乙将一半的房款及多年的利息返还给丙以后，再由乙对B房屋提出权利主张，这显然是看起来最合理，但却是既不符合丁与戊根本的意思，也是不现实的。

因此，董馨律师要求二审法院依法改判本案或将本案发回一审法院重新审理。

二审法院的法官，完全赞同董馨律师关于本案基本事实、证据以及法律关系等方面的分析意见。

在二审法院法官的这一倾向性意见的指导下，董馨律师向二审法院的法官申请，基于甲、乙、丙之间的亲情关系，二审法院能否以法律为依据，以亲情为纽带，组织甲、乙、丙进行一次调解，争取用最和谐的方式处理好本案。

二审法院的法官接受了董馨律师的申请。

【案件处理结果】 经二审法院组织调解，甲、乙、丙达成一致意见，彻底根除了因本案引起的所有争议。