承办律师  江苏道多律师事务所律师  董馨

【成功案例入选理由】 从缤纷复杂的案情中梳理出当事人的核心权利，准确定位涉案的法律关系，通过娴熟的诉讼技巧，依法维护当事人的合法权益。

【基本案情】 甲欲出售房屋，但因年事已高，不知如何操作。乙系甲的儿子丙的同学，主动帮甲办理售房事宜。后，因乙自己有意购买该房屋，甲即在乙的指导下与乙签订了《房地产买卖中介合同》。

据甲陈述，签订《房地产买卖中介合同》时，甲、乙双方并没有约定购房款的具体数额，因此合同中，购房款数额没有填写，后被乙填写上XX万的价款。因为当时同类房屋的售价为YY万元（远远高于XX万元），甲在知悉购房款为XX万元时表示不能同意。乙称合同上之所以写明XX万元的购房款数额，是为了少纳税，并不是真正的房屋售价，真正的房价等三个月后再确定。之后，乙又对甲说，房价等到三年之后，根据当时的房价再确定，届时在XX万元的基础上多退少补。在得到乙的承诺后，甲勉强同意继续将房屋出售给乙。

另外，甲还陈述，办理涉案房屋产权变更登记手续时，不动产管理部门备案的《存量房买卖合同》中卖方即甲的签字是他人冒签。

后，乙陆续向甲支付了购房款ZZ万元，乙向银行办理购房贷款WW万元（ZZ+WW＞XX；ZZ+WW＜YY）。为接收贷款，乙陪同甲到银行办理银行卡，并在甲取得银行卡后直接将甲的银行卡拿走，并询问到甲的取款密码。贷款到达甲的银行卡后，乙通过甲的银行卡及取款密码，将WW万元款项全部转移使用。

《房地产买卖中介合同》签订三年后，甲起诉要求乙按照市价补齐房款，但是乙称其已经直接向甲支付ZZ万元，并通过贷款方式向甲支付WW万元，且贷款已经下款至甲的银行账户，因此房款已经付清。在法院的劝说下，甲撤回起诉。

另，该房屋所有权在前述《房地产买卖中介合同》签订后不久，即变更登记至乙名下，但至今未交付，仍由甲居住。

甲认为，自己一共只取得ZZ万元，房子却登记到了乙名下，觉得自己被骗了，希望乙可以尽快支付剩余房款，可是向法院起诉却不能解决问题。甲十分苦恼，遂向我们咨询如何才能达到追讨剩余房款之目的。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，整合本案全部案情以及甲的法律需求和想法，与本案有关的法律要素应该是：第一，甲、乙之间是否存在买卖该房屋的合意；第二，《房地产买卖中介合同》记载的房屋出售价为XX万元是否公平合理，甲应该追求并获得一个什么样的合理房屋出售价；第三，贷款到达甲的银行卡后，乙是否通过甲的银行卡及取款密码，将WW万元款项全部转移使用。

解决了这三个问题，本案的是非曲直以及应该如何处理，也就自然水落石出了。

具体承办本案的董馨律师认为：

1、关于甲、乙之间是否存在买卖该房屋的合意的问题。

根据本案的基本事实，甲、乙之间就涉案房屋存在买卖合意，应该是必须尊重的客观事实。

2、《房地产买卖中介合同》记载的房屋出售价为XX万元是否公平合理，甲应该追求并获得一个什么样的合理房屋出售价的问题。

由于以下证据组合起来，能够证明《房地产买卖中介合同》记载的房屋出售价为XX万元是不真实的，因此，可以推定《房地产买卖中介合同》记载的房屋出售价为XX万元是不公平合理的。或者也可以说，由于《房地产买卖中介合同》记载的房屋出售价为XX万元是不真实的，在甲、乙之间就涉案房屋存在买卖合意的情况下，涉案房屋的最终出售价，是待定的。

（1）在涉案房屋买卖行为履行有法律意义的《存量房买卖合同》上，由于甲的签字是伪造的，所以，该《存量房买卖合同》是未成立的。因此，该《存量房买卖合同》上记载的房屋出售价为XX万元，是不能认定为涉案房屋的成交价的。

（2）乙陆续向甲支付的购房款ZZ万元加乙向银行办理购房贷款数目WW万元总和大于甲在乙的指导下与乙签订的《房地产买卖中介合同》上记载的房屋的售价XX万元，说明《房地产买卖中介合同》上记载的房屋的售价XX万元是不真实的。

因此，结合甲关于“乙称合同上之所以写明XX万元的购房款数额，是为了少纳税，并不是真正的房屋售价”的陈述以及甲为接收贷款，在乙的陪同下到银行办理银行卡的事实，把涉案房屋的真实成交价理解为ZZ万元加WW万元，应该是与事实有高度吻合性的。而《房地产买卖中介合同》记载的房屋出售价为XX万元是不公平合理的。

3、关于贷款到达甲的银行卡后，乙是否通过甲的银行卡及取款密码，将WW万元款项全部转移使用的问题。

这个问题，在民事诉讼的过程中，甲要举证证明乙利用甲的银行卡及取款密码，将甲的WW万元款项全部转移使用，对甲而言，这是比较困难的。但是，由于《存量房买卖合同》上甲的签字是伪造的，所以，如果将此事实与贷款到达甲的银行卡后，属于甲的款项（WW万元）被他人挪用这一事实结合起来，那么，在签字的伪造者与挪用者合一，且行为人拒不承认自己挪用了甲的财物（WW万元）的情况下，行为人是涉嫌以非法占有为目的，窃（骗）取甲合法财产的。

虽然我们不能简单的认定乙就是签字的伪造者和甲财物（WW万元）的挪用者，但是根据本案的整个案情判断，乙就是签字的伪造者和甲财物（WW万元）的挪用者，可能性是极大的。因此，如果在民事诉讼过程中，和乙说清楚这样一个道理，即：如果乙承认自己是签字的伪造者和甲财物（该WW万元）的挪用者，那么，乙挪用甲的这WW万元，乙应该对甲承担的是返还财产的民事责任；如果乙拒不承认是签字的伪造者和甲财物（该WW万元）的挪用者，那么，一旦该WW万元在乙处被查实，乙就涉嫌构成窃（骗）取甲合法财产，这就是一种犯罪行为。在这样强大的法律攻势下，也许甲要举证证明乙通过甲的银行卡及取款密码，将WW万元款项全部转移使用，对甲而言是比较困难的问题，就可以迎刃而解了。

因此，总结前述法律分析意见，甲要求乙按照市价补齐房款，在事实结果上可能也是体现为乙返还甲WW万元款项，但是，在法律关系上，要求乙按照市价补齐房款是一种错误的选择。根据本案案情，甲应该选择的正确维权方向，应该首先承认WW万元是涉案房屋出售价的一部分，因到达甲的银行卡以后，被乙非法挪用而要求乙返还该WW万元及利息，而不是要求乙按照市价补齐房屋交易价款。

甲高度赞同董馨律师的前述分析意见，委托我们向法院起诉，要求乙返还WW万元款项及利息。

诉讼过程中，乙继续老生常谈的狡辩，甲曾起诉要求乙按照市价补齐房款，但是，由于贷款发放记录表明，乙已经通过向甲支付ZZ万元以及贷款WW万元的形式向甲支付了购房款，所以，在证据可以证明乙的贷款WW万元已经下款至甲的银行账户情况下，对乙来说，乙已经是全额向甲付清了购房款的。据此，甲向法院撤回了起诉。因此，从法律程序上来说，甲这次再起诉，属于重复起诉，违反“一事不再理”诉讼原则；从实体法的运用方面来说，由于乙已经全额向甲付清了购房款，因此，甲、乙之间应该已经不存在任何法律纠纷。法院应该依法驳回甲的诉讼请求。

对此，董馨律师反驳：

第一，既然乙主张已经通过向甲支付ZZ万元以及贷款WW万元的形式，向甲全额付清了购房款，那么，由此即可推定，甲、乙之间真实的房屋交易价是ZZ万元加贷款WW万元，而不是《房地产买卖中介合同》上记载的房屋的售价XX万元。

第二，在甲、乙之间真实的房屋交易价是ZZ万元加贷款WW万元，而不是《房地产买卖中介合同》上记载的房屋的售价XX万元这一事实，已经通过乙的自认得到证明的情况下，贷款WW万元已经下款至甲的银行账户，确实可以认定乙已经是全额向甲付清了购房款。但是，如果乙已经是全额向甲付清了购房款以后，即贷款WW万元已经下款至甲的银行账户后，乙未征得甲的同意，利用掌握甲银行卡及取款密码，将属于甲的WW万元挪作他用，这是可以在甲、乙之间依法形成新的法律关系的。

如果乙承认自己是该WW万元的挪用者，那么，乙挪用该WW万元，乙应该对甲承担的是向甲返还财产的民事责任；

如果乙拒不承认自己是《存量房买卖合同》签字的伪造者和甲财物（WW万元）的挪用者，那么，一旦该WW万元在乙处被查实，那么，乙就涉嫌构成窃（骗）取甲合法财产，这就是一种犯罪行为。

如果乙拒不承认自己挪用甲的这WW万元，甲会向公安机关报警，就公安机关的侦查能力而言，查明《存量房买卖合同》签字的伪造者和甲财物（WW万元）的非法占有者，应该不是一件很困难的事情。

因此，乙面对法律实事求是的说明，自己是挪用甲的这WW万元，还是拒不承认自己挪用甲的这WW万元，不简单是一个诚实信用的问题，很有可能是一个罪与非罪的问题。

第三，本案中，甲的诉讼请求是要求乙返还WW万元；甲曾经提起过的诉讼请求是要求乙按照市价补齐房款，这是二个截然不同的诉求，因此，甲的本次起诉，完全不违反“一事不再理”诉讼原则。

本案的主审法官，完全认同董馨律师的意见，在本案的庭审结束后，严肃的向乙指出，乙在民事诉讼过程中，有坚持自己主张的权利，但是，如果乙坚持否认自己挪用甲的这WW万元，不排除法院主动将本案移送公安机关侦查之可能。面对法律的庄严，乙承认了自己挪用甲WW万元的事实。但是，继续坚持涉案房屋的成交价是XX万元，而不是ZZ万元加贷款WW万元的观点。

本案主审法官认为，在乙承认自己挪用甲WW万元这一事实的情况下，涉案房屋的成交价是XX万元还是ZZ万元加贷款WW万元，与甲要求乙返还WW万元没有直接关联。涉案房屋的买卖成交价纠纷，乙可另案起诉。

【案件处理结果】 一审法院判决乙向甲返还WW万元。乙不服一审判决提出上诉。

本案二审过程中，乙不再坚持涉案房屋的成交价是XX万元，而不是ZZ万元加贷款WW万元的观点，认可涉案房屋的成交价ZZ万元加贷款WW万元。但是，乙提出，自己向甲返还WW万元以后，由于涉案房屋一直由甲居住至今，因此，要求解决甲何时腾房交房以及甲在涉案房屋买卖完成后占用房屋的使用费问题。

对此，二审法官表示，乙提出的这些问题，超出了一审的范围，原则上二审法院不会就这些问题进行审理。但是，如果甲、乙双方均同意在本案的二审过程中协商处理这个问题，二审法院也不制止。甲向二审法官表示，这些问题可以实事求是的依法处理。

后，甲、乙双方就乙向甲返还WW万元以及甲何时腾房交房、甲如何承担占用涉案房屋的使用费等问题，通盘达成协议。