承办律师 江苏道多律师事务所律师 周晓菲

【成功案例入选理由】 将正本清源认识本案的事实与法律关系和寻找最和谐方式处理具体案件，有效的结合起来，追求最佳的办案结果。

【基本案情】 甲和乙系兄弟关系。AAAA年AA月AA日，甲和乙居住的房屋被拆迁。甲和乙共获得拆迁补偿款NN万元。甲、乙双方将拆迁补偿款存入银行，拟将该款专用于拆迁后购置经济适用房。

一年后，甲开始申购经济适用房，并按规定提交申请表，经有关部门审核，甲符合购买经济适用房的条件。但是，此时甲发现，前述存入银行账户的款项，已经被乙挪作他用。甲申请购买经济适用房的流程被迫中止。

因为甲、乙均拥有拆迁后购买经济适用房的资格，乙遂和甲协商。甲、乙双方签订协议（以下简称：《协议》）一份。

《协议》约定：由甲出资，用乙的名义认购一套经济适用房。该套经济适用房先登记在乙的名下，等到该房可以上市交易时，由乙配合甲，将该房屋变更登记到甲的名下。

后，甲缴纳了所有购买前述经济适用房的全部费用，并实际接收、使用该房屋（以下简称：涉案房屋）。涉案房屋的房屋产权证用乙的名义领取。

BBBB年BB月BB日，涉案房屋符合上市交易的条件，甲要求乙按照《协议》的约定将涉案房屋的产权变更登记到自己名下，但被乙和乙的妻子以协议无效为由拒绝。

乙和乙的妻子认为《协议》无效的理由是：经济适用房是国家为面向城市低收入住房困难家庭供应的政策性住房，甲借用乙的名义购买经济适用房侵占了其他具备购买资格的低收入家庭的购房机会，侵犯了符合购买经济适用房条件的不特定第三人享受国家住房保障的权利，损害了社会公共利益，所以，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定，《协议》借名购买经济适用房依法应属无效协议。

甲聘请我们律师帮助其依法处理这个问题。 

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，虽然近年来由于不少法院强调合同自治原则，所以，无条件判决经济适用房交易有效的判例在审判实践中时有出现。但是，经济适用房是国家为面向城市低收入住房困难家庭供应的政策性住房，国家设立经济适用房制度之本意是解决低收入家庭住房困难的这一初衷是没有改变的。因此，国家的房地产管理部门在经济适用房交易的法律要求方面，和一般商品房交易的法律要求是不一样的。这就出现了法院是保护国家行政机关的既定运作机制，还是国家行政机关要按照法院对法律的理解来运作的冲突，而这一冲突，不是律师在办理过程中能够给予解决的。所以，直视这一冲突，律师在办理个案的过程中，最好不要把自己的胜算，在前述冲突孰是孰非尚未定论的情况下，轻易地定位在冲突的任何一方。

具体到本案中，就是我们的律师，应该根据本案案情，跳出前述冲突，寻找符合法律规定的、能依法维护甲合法权益的工作切入点。

具体承办本案的周晓菲律师认真分析了本案的基本案情和证据后认为，甲、乙之间围绕前述涉案房屋产权登记权归属的争议，应该是完全能够从前述冲突中分离出来，独立处理并依法实现甲的合法权益的。

首先，《协议》约定的内容，即由甲出资，用乙的名义认购一套经济适用房并未违背国家设立经济适用房制度之本意。

1、经有关部门审核，甲符合购买经济适用房的条件。

2、根据“甲、乙均拥有拆迁后购买经济适用房的资格”、“甲存入银行账户准备购买经济适用房的款项被乙挪作他用”以及在这二个前提下，“乙遂和甲协商签订《协议》约定，由甲出资，用乙的名义认购一套经济适用房并用乙的名义实际申购成功”这三个有证据证明的已知事实，我们可以依法推导出以下几个事实：

（1）甲是可以依法申购经济适用房的。也就是说，甲的名下拥有一套经济适用房，并不违反国家设立经济适用房制度之本意。

（2）甲之所以和乙签订《协议》约定“由甲出资，用乙的名义认购一套经济适用房”，不是甲恶意实施违反国家设立经济适用房制度的行为，而是甲在乙客观上不当阻就了甲依法申购经济适用房，即“甲存入银行账户准备购买经济适用房的款项被乙挪作他用”以后，同意乙采取《协议》约定的方式，对甲能够依法申购经济适用房进行补救。

（3）这种补救办法，无论其是否存在瑕疵，但是，甲的名下获得一套经济适用房，在本质上并未因违反国家设立经济适用房制度之本意而损害社会公共利益。

其次，依法还原“由甲出资，用乙的名义认购一套经济适用房”的事实真相，并不侵害乙的合法权益。

因为依法还原“由甲出资，用乙的名义认购一套经济适用房”的事实真相以后，乙即没有申购过经济适用房。只要乙符合申购经济适用房的条件，乙是可以申购经济适用房的。所以，依法还原“由甲出资，用乙的名义认购一套经济适用房”的事实真相，并不侵害乙的合法权益。

据此，周晓菲律师代理甲向法院起诉，要求乙履行《协议》。

诉讼过程中，乙及乙的配偶继续以过去的理由提出抗辩，对此，周晓菲律师反驳，如果乙及乙的配偶认为《协议》违背了国家设立经济适用房制度之本意，损害了社会公共利益，那么，乙用自己的名义申购涉案房屋的行为就应该归结于违法。乙也就不能继续违法的将涉案房屋登记在自己名下。

因此，结合以下因素：

第一，《协议》约定的内容，即由甲出资，用乙的名义认购一套经济适用房并未违背国家设立经济适用房制度之本意。

第二，购买涉案房屋的所有款项均是甲支付的。事实上甲一直也居住在涉案房屋之中。

第三，甲的名下获得一套经济适用房，在本质上并未因违反国家设立经济适用房制度之本意而损害社会公共利益。

甲、乙之间签订的《协议》约定的内容，即“由甲出资，用乙的名义认购一套经济适用房”不存在与国家设立经济适用房制度之本意相违背，损害社会公共利益的问题。甲、乙之间的法律关系是一个基于《协议》而产生的债权债务关系。

周晓菲律师的观点，不仅正本清源的赢得了本案主审法官的认可，也让乙及乙的配偶端正了认识。

乙向周晓菲律师表示，其实自己虽然在拆迁时具备申购经济适用房的条件，但是，由于自己已经将拆迁补偿款使用完毕，所以，自己目前已经不再具备申购经济适用房的支付能力，且自己将来也没有申购经济适用房的想法。但是，由于自己总觉得以自己的名义为甲申购经济适用房，自己对甲是有贡献的，因此，如果现在无条件将涉案房屋的产权变更到甲名下，自己总觉得自己是无缘无故的帮甲白忙一场，什么也没落到，反倒落到了一场官司。

获悉了乙的内心想法以后，周晓菲律师和甲交换了意见：

1、如果甲在发现存入银行账户的款项，已经被乙挪作他用，导致自己申请购买经济适用房的流程被迫中止时，即通过法院依法维权，这应该也是甲当初的有效选择之一。但是，甲并没有通过这个方式来处理这个问题。而是通过和乙达成《协议》的方式处理，这说明，甲、乙之间的亲情是存在的。

2、虽然根据《协议》，乙应当履行自己的承诺，但是，乙帮助甲申购经济适用房，跑来跑去，也是作出了一定贡献的。

3、目前，乙并不是想和甲争夺涉案房屋产权的最终归属，而是因为有些事情想不通。

因此，甲是否可以考虑在一定的条件下，通过调解的方式具体处理本案。

甲经过考虑，答复周晓菲律师，可以在一定的条件下，通过调解的方式具体处理本案。

周晓菲律师将甲的意见，通报给了本案的主审法官和乙。

【案件处理结果】 经法院主持调解，甲、乙双方达成调解协议，乙配合甲办理涉案房屋的产权变更手续，将涉案房屋的产权变更到甲的名下，甲对乙给予适当的经济补偿。