承办律师  江苏道多律师事务所律师 周晓菲

【成功案例入选理由】 维护当事人合法权益的切入点分析透彻，选择正确，依法维护当事人合法权益。

【基本案情】 AAAA年AA月AA日，甲（受让人）和乙（转让人；二房东）签订《生鲜超市转让合同》（以下简称：合同）。合同约定：

1、乙向甲转让生鲜超市，转让金额XX万元。

2、合同签订之日，甲已向乙支付YY万元，剩余Z万元于BBBB年BB月BB日前付清。

3、如甲原因导致乙方被中途收回店铺，甲承担违约责任并支付转让费的10%作为违约金。

合同签订后甲开始经营生鲜超市。

几个月后，甲收到法院执行局发出的《限期搬迁令》。《限期搬迁令》要求甲在4天内搬离生鲜超市所在房屋（以下简称：涉案房屋）。此时，甲才得知，原来法院在很久以前，就根据房主丙的起诉，判决乙将涉案房屋腾空并归还丙。

甲要求乙退还转让费并赔偿甲因此受到的损失，乙拒绝。甲遂向其他律师咨询，如何解决这个问题。其他律师答复甲，因为乙隐瞒法院判决乙将涉案房屋腾空并归还房主丙这一事实，和甲签订合同，所以，甲可以据此向法院起诉，要求乙退还转让费并赔偿甲因此受到的损失。

甲认为，向法院起诉，要求乙退还转让费并赔偿甲因此受到的损失，固然是解决问题的一个办法。但是，通过向法院起诉的方式解决问题，不仅诉讼周期长，而且还面临一个法院给出的搬迁期限只有短短4天的问题，在这4天时间里，甲在客观上既不可能做到将涉案房屋腾空，主观上也不愿意先腾空房屋，然后再和乙打官司。

于是，甲又向我们咨询，如何妥善依法处理这个问题。

【我们对本案的分析意见及工作方法】  我们认为，因为法院给出的搬迁期限只有短短4天的问题，在这4天时间里，甲在客观上既不可能将涉案房屋腾空，主观上也不愿意先腾空房屋，然后再和乙打官司，这些都是我们可以理解的。但是，如果甲仅仅从自己角度出发，置法院的《限期搬迁令》于不顾，很可能会和法院之间产生不必要的冲突。这显然是甲不能做出的行为选择。

因此，甲首先应该既依法延缓法院限期搬迁的时间，又回避有可能和法院之间产生的不必要冲突，然后再按照相应的法律程序，解决要求乙退还转让费并赔偿甲因此受到的损失之问题。

同时，由于本案的事实、是非在甲、乙之间是非常清楚的，因此，在依法延缓法院《限期搬迁令》的搬迁期限以后，如果能不通过诉讼程序，而是通过其他途径，依法实现甲要求乙退还转让费并赔偿甲因此受到的损失之诉求，是有可能帮助甲解决诉讼周期长这个问题的。

具体承办本案的周晓菲律师根据自己多年来处理各类案件的经验分析认为，法院判决乙将涉案房屋腾空并归还房主丙，而向甲发出《限期搬迁令》，这在法理上是不符合法定规则的。但是，如果我们简单的认为，法院是犯了如此低级的错误，那我们思考问题的方式和内容就太简单了。

法院判决乙将涉案房屋腾空并归还房主丙，而直接向甲发出《限期搬迁令》的原因，很可能是因为法院认为甲是明知乙有将涉案房屋腾空并归还房主丙之义务，但甲采取在涉案房屋中经营超市的方式，协助乙对抗法院的执行，所以，才对甲直接发出《限期搬迁令》的。

所以，妥善处理起源于《限期搬迁令》的有关法律问题，甲首先要做的工作，应该是消除法院可能对甲存在的误解，阻止法院在此误解下可能进一步采取的、对甲不利的强制措施。否则，法律程序是有可能向着对甲进一步不利的方向继续发展的。例如，法院将甲作为协助乙对抗法院执行的行为人，对甲采取拘留或强制迁出涉案房屋等等措施。

另外，重要的是，在消除法院可能对甲存在的误解之同时，甲是还有可能借助法院理解，带动甲要求乙退还转让费并赔偿甲因此受到的损失这个问题的解决的。

如果能够在甲得到法院的理解的同时，带动甲要求乙退还转让费并赔偿甲因此受到的损失这个问题的解决，事实上，甲在客观上不可能在4天内将涉案房屋腾空，主观上也不愿意先腾空房屋，然后再和乙打官司的问题，也就同步解决了。甲担心身陷诉讼周期的问题，也自然就不存在了。

甲充分认同周晓菲律师的分析意见，委托周晓菲律师帮助其依法处理要求乙退还转让费并赔偿甲因此受到损失的问题。

周晓菲律师和发出《限期搬迁令》法院的执行局人员沟通后发现，事情果然和周晓菲律师分析的一样，法院执行局是因为乙向法院陈诉，乙自己已经离开涉案房屋，现在涉案房屋已经由甲实际控制经营，所以，乙已经不需要履行将涉案房屋腾空并归还房主丙之义务，法院才直接向甲发出《限期搬迁令》的。

为此，周晓菲律师向法院的执行人员出示了甲、乙之间签订的合同，并根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条的规定（当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外），代理甲向法院提出了执行异议。

向法院提出异议后，周晓菲律师和甲进行了深入的沟通：

1、在要求乙退还转让费这个问题上，虽然乙的过错是很明显的，但是，客观上甲已经使用了涉案房屋一段时间，因此，甲要求乙全额退还转让费，可能是做不到的。甲应该按照相应的标准，承担相应的房屋使用费，这才合理合法。

2、根据目前的所有法律因素分析，甲能够在房屋中继续经营，应该是不可能的了。所以，甲要求乙赔偿甲因此受到的损失，是能够得到法律支持的。甲因为仅仅只能使用涉案房屋一段时间而面临的损失，甲可以按照相应的标准，承担相应的房屋使用费的同时，向乙提出赔偿。

甲认为周晓菲律师的意见，合理合法。

周晓菲律师和法院的执行人员交涉：

第一，因为法院直接向甲发出《限期搬迁令》，是由于乙向法院陈诉，乙已经离开涉案房屋，现在涉案房屋已经由甲实际控制经营，乙已经不需要履行将涉案房屋腾空并归还房主丙之义务造成的。所以，希望法院能对该《限期搬迁令》的约束力，进行相应的调整。即法院以该理解，甲不是协助乙对抗法院执行的行为人，而是通过和乙签订合同的方式进驻涉案房屋，正当经营的行为人。所以，甲在4天内腾空涉案房屋，客观上是做不到的。因此，法院应暂缓《限期搬迁令》的执行，给甲合理的时间和乙处理有关问题。

第二，甲可以向法院起诉，要求乙退还转让费并赔偿甲因此受到的损失，并在立案后申请法院对《限期搬迁令》中止执行。但是，甲这样做，对甲来说要经历一个比较长的诉讼周期，对法院来说，执行腾空涉案房屋的时间，也会做相应后延。这对甲、丙和法院来说，应该都不是最佳选择。

第三，法院判决乙将涉案房屋腾空并归还房主丙，给乙确定的义务对应的权利主体应该是丙，而不是其他人。因此，乙采取和甲签订合同的方式，让甲进驻涉案房屋，不能认定为乙已经离开涉案房屋而履行了将涉案房屋腾空并归还房主丙的义务。而应该认定为乙不仅没有履行将涉案房屋腾空并归还房主丙，还采用这种方式，对抗履行法院的判决。

因此，如果法院能让乙充分认识到乙采取和甲签订合同的方式，让甲进驻涉案房屋，是一种对抗法院判决执行的行为，如不悔改，是要承担法律责任的。也许会促进与涉案房屋有关的问题通盘解决。

法院执行局认真研究了周晓菲律师的意见，传唤乙到法院，严肃向乙指出，乙采取和甲签订合同的方式，让甲进驻涉案房屋，是一种对抗法院判决执行的行为，如不悔改，法院是要坚决追究乙相应的法律责任。

面对法律的威严，乙感到了问题的严重性。表示愿意主动找甲协商，从甲手中要回涉案房屋，将涉案房屋腾空并归还丙。

【案件处理结果】 乙返还了YY万元转让款并赔偿了甲的损失C万元。甲将涉案房屋交回给乙。