承办律师  江苏道多律师事务所律师 李丹丹

 

【成功案例入选理由】 案件根本法律走向分析精确，工作思路不落俗套，和谐化解当事人之间的纠纷，依法最大化当事人的合法权益。

【基本案情】 XXXX年XX月XX日，甲、乙双方签订《租赁合同》。合同约定：

1、甲承租乙门面房用于经营食品加工，租金N万元/年。

2、租赁期内，若一方提前解约，必须提前一个月通知对方，并征得对方书面同意。未经对方同意，擅自单方面终止合同的，应向另一方支付伍仟元作为违约金，并赔偿损失。

合同签订后，甲依约向乙支付了一年租金以及保证金共M万元整，乙将房屋交付甲使用。

后，甲向工商行政管理部门申请办理食品加工营业执照时，工商行政管理部门告知甲，若甲要在租赁房屋内从事熟食加工，必须建造蓄水池，否则不能办理营业执照及相关证件。

由于蓄水池造价较高，甲拟和乙解除租赁合同，要求乙退还租金及保证金，乙拒绝。

甲委托我们的律师，帮助其具体处理这个问题。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，由于甲、乙双方签订的《租赁合同》，在法律形式上是合法有效的，所以，该合同对甲、乙双方均具有法律约束力，甲、乙均应当依约履行合同，不得随意解除。但是，目前的情况是甲“由于蓄水池造价较高”，拟和乙解除租赁合同。因此，该理由能否导致前述合法有效的合同被解除，是甲实现其法律需求的关键。

因为就“甲由于蓄水池造价较高，拟和乙解除租赁合同”这个问题而言，会有三种不同的情形与三种截然不同的法律后果相对应。

第一种情形，甲、乙双方在签订《租赁合同》时，甲知道或者应当知道“在租赁房屋内从事熟食加工，必须建造蓄水池，否则不能办理营业执照及相关证件”，而甲正是在这种情况下和乙签订《租赁合同》的。

如果是这样，甲以“蓄水池造价较高”为由，要求和乙解除租赁合同，乙肯定会提出合理抗辩的，甲要求和乙解除租赁合同就不能得到法律的支持。

第二种情形，甲、乙双方在签订《租赁合同》时，甲不知道或者不应当知道“在租赁房屋内从事熟食加工，必须建造蓄水池，否则不能办理营业执照及相关证件”，或者乙知道“在租赁房屋内从事熟食加工，必须建造蓄水池，否则不能办理营业执照及相关证件”，但是，乙没有告诉甲或者故意向甲隐瞒，甲是在这种情况下和乙签订《租赁合同》的。

如果是这样，甲要求和乙解除租赁合同，就有可能得到法律的支持。

第三种情形，甲、乙双方在签订《租赁合同》时，甲、乙双方均不知道或均不应当知道“在租赁房屋内从事熟食加工，必须建造蓄水池，否则不能办理营业执照及相关证件”。

如果是这样，甲以“蓄水池造价较高”为由，要求和乙解除租赁合同，就牵涉到一个归责问题。而归责的结果，显然是和甲的切身利益有紧密关联的。

根据本案案情，如果甲、乙双方在签订《租赁合同》时，甲、乙双方均不知道或均不应当知道“在租赁房屋内从事熟食加工，必须建造蓄水池，否则不能办理营业执照及相关证件”，那么，公正的说，将合同的原因完全归责乙，是不合法也不合理的。所以，甲就很难要求乙全额返还租金及保证金。

通过与甲充分沟通本案的基本案情，具体承办本案的李丹丹律师认为，从初步知晓的甲、乙双方之基本情况，对本案的法律走向进行了分析。

如果我们按照通常的诉讼方式，把工作重点放在第一种情形或第二种情形方面，不仅会加重甲的举证负担，更会在无形中引导乙和甲进行抗争。而甲、乙双方的这种抗争，甲、乙双方任何一方，想获得证据方面的优势，都是很困难的。这等于让法院不得不思考二个问题：

第一个问题，甲要求和乙解除租赁合同，甲并没有充分的证据可以归责为乙。

第二个问题，如果，甲要求和乙解除租赁合同，没有充分的证据可以归责为乙。那么，法院是否会支持甲要求解除该合同的诉求，这对甲来说，就是一个诉讼风险极大的问题了。

即使法院支持甲要求解除该合同的诉求，但是，由于甲要求和乙解除租赁合同，没有充分的证据可以归责为乙，甲要求乙全额返还租金及保证金，就很难得到法律的全面支持。

为此，李丹丹律师认为，按照通常的诉讼方式，将本案无形中引导成为甲、乙之间法律上的抗争，并非明智之举。

据此，李丹丹律师和甲沟通并提示甲，就解除该合同这个具体问题而言，甲没有必要将解除合同的理由，回溯到甲、乙双方签订合同之时，而在自己“无辜”，乙对甲“欺诈”方面做文章，甲应该围绕“和乙解除租赁合同”这核心，以第三种情形为主要事实依据，采取互不指责的方式，以甲乙双方彼此都能接受的理由和方式，和气的达到“和乙解除租赁合同”之法律目的。

李丹丹律师的分析意见，让甲茅塞顿开。甲认识到，采取通常会使用的、相互诘难的对抗方式处理具体的法律问题，有时是偏激和俗套的。具体到本案中，采用这样的对抗方式，是会让自己面临相应的法律风险的。而对诉讼走向的明智把握，才是律师法律智慧的体现。甲完全赞同并采纳了李丹丹律师的分析意见。

在和甲取得一致意见的情况下，李丹丹律师认为，按照以下思路和工作方法处理本案，很可能可以争取到甲、乙双方化干戈为玉帛，和谐处理本案，基本实现甲的诉求之法律目的。

为此，李丹丹律师向乙致律师函，向乙表达了以下内容：

第一，承认甲、乙双方签订的《租赁合同》，在法律形式上是合法有效的，承认乙并不存在违约行为，在客观上缓和乙的对立情绪。

第二，向乙说明，甲也没有违约的故意，且甲也不是单纯以“蓄水池造价较高”为由，要求和乙解除租赁合同，而是“蓄水池造价较高”是现实问题。如果，甲勉强以较高的代价，修建了蓄水池，一旦以后沉重的成本压力，导致甲经营无法获利，甲履行给付租金困难，应该也不是乙向甲出租该房屋所希望的结果。

第三，《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

由此可见，“债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”是解除依法成立的合同之法定条件之一。

因此，本案所涉纠纷，如果乙向法院起诉，要求甲履行租赁协议，甲以“债务的标的履行费用过高”提出抗辩，甚至甲以此为由主动向法院起诉，要求解除合同，法院也未必一定判决甲履行甲、乙双方签订的《租赁合同》或绝对驳回甲的诉讼请求。

另外，如果本案所涉纠纷，大家都采取消极态度，旷日持久的持续下去，更是对甲不利同时也和乙实现房屋出租之目的不相吻合的。

所以，李丹丹律师建议乙慎重考虑如何尽快、和谐的处理本案所涉纠纷，达到甲能尽快从该纠纷中解脱出来，另行寻找经营用房；乙尽快收回房屋，寻找更合适的租客。大家都避免损失进一步扩大，这一对大家来说都满意的结果。

乙收到李丹丹律师的前述律师函以后，认为李丹丹律师的建议，合理合法，第二天即与李丹丹律师联系，表示愿意和甲协商解除《租赁合同》并友好处理租金及押金问题。

根据乙的态度，甲也表示自己完全同意友好处理租金及押金问题。

【案件处理结果】 经协商，甲、乙双方解除了《租赁合同》，甲适当的承担了自己接收房屋以后的部分占用费，乙将绝大部分租金及全部押金退还给了甲。