【成功案例入选理由】 娴熟利用诉讼技巧，有力抗辩对方当事人的狡辩，让对方当事人的狡辩反而成为对其不利的证据，依法维护我方当事人的合法权益。

【基本案情】 甲（合同甲方）与乙（合同乙方）以及丙（中介公司）三方签署了《存量房屋买卖丙（中介公司）合同》和《购房约定补充协议》，将甲名下位于本市的A住宅房（以下简称：案涉房屋）出售给乙，约定房屋总价NNN万元，其中定金M万元，首付款YY万元，余款ZZ万元由乙办理银行按揭贷款支付，支付时间为银行正式放贷和甲方交房后当天。

同时甲、乙双方约定，除甲方、丙方（中介公司）原因外，乙方违约不能履行合同的，守约方有权按以下方式得到赔偿，并追偿因乙方过错造成的经济损失：

1、乙方应按时按约履行交付房款和接到丙方通知后及时去交易中心做抵押签字，不得逾期，每逾期一日，支付甲方违约金200元，逾期十日，作根本违约处理；

2、乙方支付甲方违约金M万元整；

3、乙方赔偿由此给甲方造成的其他损失。

签约当天，甲、乙双方又签订《补充协议》一份，《补充协议》约定：

1、甲、乙双方协商约定交房时间于房款全部付清一周内交房；

2、甲、乙双方不得以任何理由违约，若乙方违约，则甲方不退乙方购房定

金，即人民币M万元整。

后，甲收到了乙支付的定金M万元以及首付款YY万元，并配合乙向农业银行办理了ZZ万元贷款手续以及房屋过户手续，案涉房屋产权被登记在乙名下。

因银行告知乙，由于贷款政策变化的原因，在乙与银行签订数次利率不同的贷款合同之情况下，如果乙坚持向银行主张较低利率的贷款，银行会按照先高利率后低利率的顺序发放货款，乙需要排队，排队时间银行不能给出具体的承诺。所以，乙告知甲，需要排队等待农业银行放款，不能具体确定向甲支付剩余购房款的具体时间。

甲认为，乙迟迟不支付剩余ZZ万元贷款，已经符合前述合同约定的“逾期十日”这一根本性违约条件；乙则认为需要排队等待银行放款，不能具体确定向甲支付剩余购房款的具体时间，是银行执行政策原因造成的，不能归责于自己。双方各执己见。甲委托我们的律师，帮助其依法和乙解除前述房屋买卖合同并依法追究乙的违约责任。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，本案中，由于客观上乙迟迟不支付剩余ZZ万元贷款，已经符合前述合同约定的“逾期十日”这一根本性违约条件，是毫无疑问的。所以，具体办理好本案，依法实现甲的合法诉求，我们就是要让法院认定，乙关于需要排队等待银行放款，不能具体确定向甲支付剩余购房款的具体时间，是银行执行政策原因造成的，不能归责于乙的观点，不能成为乙免除根本性违约之法律后果的免责条件。

具体承办本案的周晓菲律师认为：

首先，甲、乙双方签订的前述房屋买卖合同及补充协议等文件，均是合法有效的。所以，在乙迟迟不支付剩余ZZ万元贷款的情况下，对照前述买卖合同及补充协议等文件，乙的行为已构成根本性合同违约，是毫无疑问的。

其次，乙关于需要排队等待银行放款，不能确定向甲支付剩余购房款的具体时间，是银行执行政策原因造成的，不能归责于乙的观点，不能成为乙免除根本性违约之法律后果的免责条件。

因为，银行告知乙，由于贷款政策变化的原因，在乙与银行签订数次利率不同的贷款合同之情况下，如果乙坚持向银行主张较低利率的贷款，银行会按照先高利率后低利率的顺序发放贷款，乙需要排队，排队时间银行不能给出具体的承诺。这是银行和乙之间如何履行贷款合同的问题。

由于银行和乙之间存在如何履行贷款合同的问题，乙就可以不支付购房款而占有使用甲的房屋，这既不合法也不合理。

所以，周晓菲律师认为，具体处理本案，我们不仅要依法让法院认定，乙关于需要排队等待银行放款，不能确定向甲支付剩余购房款的具体时间，是银行执行政策原因造成的，不能归责于乙的观点，不能成为乙免除根本性违约之法律后果的免责条件。还要防止乙在诉讼过程中，实施其他行为，为甲实现其合法诉求制造障碍。

果不其然，在周晓菲律师根据甲的委托，向法院起诉，要求法院判决解除甲、乙双方签订的前述房屋买卖合同及补充协议并要求乙承担违约责任以后，乙在法院开庭审理本案前，主动向甲支付了ZZ万元购房款，并通过自己的律师据此提出，乙在起诉后积极履行房屋买卖合同及补充协议，是乙守约的表现。所以，在需要排队等待银行放款，不能具体确定向甲支付剩余购房款的具体时间，是银行执行政策原因造成的，不能归责于乙的情况下，甲要求法院判决解除甲、乙双方签订的前述房屋买卖合同及补充协议并要求乙承担违约责任，是不能得到法院支持的。要求法院依法驳回甲的诉讼请求。

针对乙的狡辩言行，周晓菲律师向法院提出，根据诚实信用的原则履行合同义务，是合同当事人应该履行的合同义务。

本案中，乙由于自己和银行之间存在如何履行贷款合同的问题，就不支付购房款而占有使用甲的房屋，既不合法也不合理。所以，在乙迟迟不支付剩余ZZ万元贷款的情况下，对照前述买卖合同及补充协议等文件，乙的行为已构成根本性违约，是毫无疑问的。

现在，乙试图通过在法院开庭审理本案前，主动向甲支付ZZ万元购房款的方式，篡改乙构成根本性合同违约的客观事实，是徒劳的。因为乙的这一行为，恰恰证明了，即使乙和银行之间存在如何履行贷款合同的问题，乙还是可以不依托银行贷款的发放而履行向甲支付购房款余款ZZ万元的。所以，乙在法院开庭审理本案前，主动向甲支付ZZ万元购房款的行为，不仅不能改变对照前述买卖合同及补充协议等文件，乙迟迟不支付剩余ZZ万元贷款已构成根本性违约的客观事实，更是法院应该认定乙的行为构成根本性违约的最现实的证据。

乙发现自己在法院开庭审理本案前，主动向甲支付ZZ万元购房款的行为，是搬起石头砸自己的脚，遂继续狡辩，自己在法院开庭审理本案前，主动向甲支付的ZZ万元购房款，是自己无奈接受银行高利息要求的行为，因此，只能作为自己积极守约的表现认定，不能作为认定自己违约行为的证据使用。如果法院将积极守约的表现，作为认定乙违约行为的证据使用，无利于保护正常的合同秩序。

对此，周晓菲律师反驳，即使乙在法院开庭审理本案前，主动向甲支付的ZZ万元购房款，是乙无奈接受银行高利息要求的行为，但是，有几点是法院在审理本案时，要认真注意的：

第一，因为银行和乙之间存在如何履行贷款合同的问题，乙就可以不支付购房款而占有使用甲的房屋，这既不合法也不合理。这就好比你和答应帮你向商店付款的朋友，在你实际向商店购物时，不愿意为你付款了，你认为可以从商店不付钱而拿走商店的货物一样，是既不合法也不合理的。

第二、乙在法院开庭审理本案前，主动向甲支付的ZZ万元购房款，无论是乙自愿接受银行高利息要求的行为，还是乙无奈接受银行高利息要求的行为，均是与本案无关的问题。是应该由乙和银行自己去解决，而不能对甲设立任何权利义务的行为。

第三，银行是依法设立的、合法经营的金融机构，因此，乙所称的“高利息”，应该是标准合法的利息，而不能歪曲理解为“高利贷”。所以，即使是乙最后接受的银行利息，是乙所称的“高利息”，也是乙自己对金融机构合法利息标准的接受，而不能成为乙博得其他人同情的借口。

第四，再回到乙最后接受的银行利息这问题上来，很显然，乙最后接受的银行利息只能说明，如果乙早一点就有积极履行合同的意识，而不是找出各种和履行合同没有直接因果关系的理由作借口，迟迟不履行甲、乙双方签订的前述房屋买卖合同及补充协议约定的义务，甲、乙双方签订的前述房屋买卖合同及补充协议约定，早就得到履行了。

因此，乙最后接受银行利息的行为，只能说明乙是有能力履行甲、乙双方签订的前述房屋买卖合同及补充协议，而故意不履行甲、乙双方签订的前述房屋买卖合同及补充协议。因此，甲主张乙的行为已构成根本性违约，是应该得到法律的支持的。

本案的主审法官完全认同周晓菲律师的意见。

【案件处理结果】 经法院主持调解，乙当庭向甲支付了违约金，甲撤回了对乙的起诉。