承办律师  江苏道多律师事务所  董馨

【成功案例入选理由】 案情及法律适用问题分析透彻，诉讼技巧运用得当，依法维护了当事人的合法权益。

【基本案情】 甲公司为某部队代建商务楼并与部队约定，该商务楼建成后甲公司获得该商务楼经营使用的权利，有权将该商务楼对外出租。由于该商务楼建造在部队营区土地上，所以，甲公司未取得当地政府颁发的《建设工程规划许可证》就将该商务楼建成。

XXXX年XX月X日，甲公司与乙公司签订《房屋租赁合同》。合同约定：

1、甲公司将商务楼出租给乙公司，由乙公司负责经营、招商、出租。

2、房屋租金为n元/平方米/天，车位租金为m元/个/月。

3、乙公司应当在合同签订后三个工作日内向甲公司支付履约保证金YYY万元，如果乙公司未能按时缴纳履约保证金，甲公司有权解除合同并追究乙公司的违约责任。

《房屋租赁合同》签订后，乙公司即实际控制商务楼并开始对该商务楼进行装修、招商并向商户收取租金。但并未在三个工作日内向甲公司按约交付履约保证金。

当月XX日，甲公司向乙公司发出《停工通知》，要求乙公司停止对该商务楼进行装修、招商和向商户收取租金。

次月X日，甲公司向乙公司发出《终止函》。《终止函》内容为：因乙公司未能按照合同约定期限缴纳履约保证金，甲公司按约解除合同，并要求乙公司立即撤出商务楼。

同日，乙公司向甲公司回函称：乙公司因需要满足甲公司要求注资的条件以及董事长不在公司这二个原因，未能在约定期限内缴纳履约保证金，不属于违约，甲公司无权单方解除合同。

又次月X日，甲公司停止对该商务楼供水、供电。

乙公司立即向甲公司发出《通知函》，要求甲公司恢复对商务楼的供水、供电。同日，甲公司回函申明：甲公司已通过《终止函》解除与乙公司的《房屋租赁合同》，乙公司无权要求甲公司恢复水电，并且再次要求乙公司搬离。

此后，甲公司连续向乙公司发函，要求乙公司返还商务楼无果。乙公司继续对商务楼进行装修、招商和向商户收取租金。

甲公司认为，乙公司不向甲公司按约交付履约保证金，强占商务楼的行为严重侵害了甲公司的利益，给甲公司造成巨大损失，希望尽快收回商务楼。遂向我们咨询如何才能达到尽快收回商务楼之目的。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，仅就甲公司与乙公司双方签订的《房屋租赁合同》，成立租赁合同关系这一事实而言，乙公司未按约定支付履约保证金，甲公司有权解除合同。

自甲公司向乙公司发出的《终止函》到达乙公司之日起，乙公司继续占有使用商务楼的法律依据应该已经消失，乙公司继续占有使用商务楼的行为，是对甲公司合法权益的侵犯。甲公司有权依法收回商务楼并要求乙公司赔偿因其侵犯甲公司合法权益给甲公司造成的损失。赔偿的标准，可以根据乙公司继续占有使用商务楼的时间，结合甲公司可将商务楼出租给第三人后可获得的租金计算。为便于计算，可按照甲公司与乙公司签订的《房屋租赁合同》所约定的租金标准执行。

但是，本案很独特的地方是，由于该商务楼建造在部队营区土地上，所以，甲公司未取得当地政府颁发的《建设工程规划许可证》就将该商务楼建成。

因此，虽然现实生活中，部队营区土地上建造的房屋有不少是未取得地方政府颁发的《建设工程规划许可证》即建造完成并投入使用的，对此，不少部队对此类问题的理解是，军事用地上的建设行为不受地方政府行政许可的约束。但是，本案中，由于乙公司继续占有使用商务楼拒不搬出，必须是需要通过地方法院来处理的，这也是甲公司不能不面对的现实。所以，在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中存在“如果出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立租赁合同的，租赁合同无效”这样一个规定的情况下，甲公司通过地方法院要求收回该商务楼时，就不排除法院会将甲公司与乙公司双方签订的《房屋租赁合同》认定为无效合同之可能。如果这样，甲公司再依据无效的《房屋租赁合同》，以乙公司违约为由，要求和乙公司解除《房屋租赁合同》并要求乙公司返还该商务楼，就会出现相应的障碍了。

具体地说就是，如果甲公司依据《房屋租赁合同》，以乙公司违约为由，要求和乙公司解除《房屋租赁合同》并要求乙公司返还该商务楼，前提必须是《房屋租赁合同》合法有效。否则，甲公司就不能依据无效的《房屋租赁合同》提出乙公司违约的问题。如果甲公司依据无效的《房屋租赁合同》，以乙公司违约为由，要求和乙公司解除《房屋租赁合同》并要求乙公司返还该商务楼，是肯定会遇到相应的法律障碍的。

当然，如果法院认定甲公司与乙公司双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同，依法乙公司也应该将该商务楼返还甲公司。从这个角度分析，似乎法院认定甲公司与乙公司双方签订的《房屋租赁合同》有效或无效，对甲公司实现收回该商务楼的法律目的之实现来说，都是影响不大的。但是，是选择《房屋租赁合同》有效，依据《房屋租赁合同》，以乙公司违约为由提起诉讼；还是直接选择以《房屋租赁合同》无效为由，向法院起诉，要求乙公司返还该商务楼，对甲公司而言，肯定是一个需要甲公司慎重选择的问题。

具体承办本案的董馨律师进一步分析本案的案情后认为，虽然有不少关于部队军事用地上的建设行为不受地方政府行政许可的约束这一观点，我们不能轻易地认为没有法理依据，但是，本案最终毕竟是在地方法院审理，地方法院肯定会执行《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的有关规定审理本案，这也是一个非常现实的问题。因此，考虑到诉讼过程中，如果陷入对“军事用地上的建设行为是否受地方政府行政许可的约束”这个问题的研讨，对甲公司来说，明显的结果是还没谈到问题最终如何解决，就首先和法院之间出现观点争议。这显然从甲公司希望尽快收回该商务楼的角度考虑，是一个既会和法院产生争议，又对甲公司来说完全没有实质意义的问题。所以，我们过多的纠结对“军事用地上的建设行为是否受地方政府行政许可的约束”这个问题的研讨，对甲公司来说，不仅是不明智的，而且是没有意义的。

董馨律师认为，乙公司目前依仗自己实际控制、占用商务楼的事实，无论甲公司如何交涉，乙公司都我行我素，继续对商务楼进行装修、招商，向商户收取租金，应该是乙公司认为只要自己这样做，一直占住商务楼不松手，甲公司就会对自己束手无策。甚至乙公司还有可能知道，如果甲公司通过法院收回该商务楼，甲公司很可能会面临《建设工程规划许可证》与该商务楼建设合法性之间的法律争议问题。所以，实现甲公司要求乙公司尽快返还该商务楼之目的，虽然不可回避《建设工程规划许可证》与该商务楼建设之间合法性认定的问题，但是，如果我们仅仅把办理本案的眼光，局限在《建设工程规划许可证》与该商务楼建设之间合法性认定的这个问题上，那么，显然对促进甲公司法律目的之实现，并不是一种有意义的积极做法。

为此，董馨律师建议甲公司：

1、先依据《房屋租赁合同》向法院起诉，不要过多的针对该商务楼建设合法性进行过多的阐述，而是把该商务楼建设合法性的问题，交由法院在审理本案的过程中去依法审查认定。

2、立案后，甲公司及时向法院申请行为保全，请求法院依法禁止乙公司继续使用商务楼进行招商和向商户收取租金的行为。

3、仔细对照《房屋租赁合同》关于该商务楼装修方面的约定，如果发现乙公司存在违约对该商务楼进行装修的行为，甲公司立即起诉，要求乙公司停止装修，恢复原状。

董馨律师认为，前述三个法律活动关联起来，能取得的良好诉讼效果是，先搁置可能产生争议的问题，而围绕甲公司之根本目的，通过颠倒一下办案的正常顺序的方式，先做与实现甲公司核心目的有关的铺垫工作，然后再突破解决核心问题的障碍。这应该是甲公司面对目前自己所处的法律环境，所能够采取的、比较明智的做法。

另外，董馨律师还分析，前述三个法律活动关联起来，是有可能促使乙公司面对现实，打破乙公司我行我素，继续对商务楼进行装修、招商，向商户收取租金，认为甲公司束手无策之幻想的。是能够促进乙公司认真思考，如果《房屋租赁合同》有效，乙公司将基于违约，依法应该向甲公司返还该商务楼；如果《房屋租赁合同》无效，基于合同无效，乙公司也应该向甲公司返还合同标的物即该商务楼，这一对殊途同归的法律关系和法律后果的。是能够促使乙公司明白，无论《房屋租赁合同》是否有效，乙公司都是要向甲公司返还该商务楼的。

甲公司听取了董馨律师的建议，先依据《房屋租赁合同》向法院起诉，然后随即向法院申请诉讼保全，要求法院依法禁止乙公司继续使用商务楼进行招商和向商户收取租金的行为。

但是，审理该案的法院在收到甲公司的保全申请后，出于对行为进行保全的有关顾虑，并未立即作出保全裁定。为此，董馨律师又三次向法院提交了书面材料，说明甲公司申请法院依法禁止乙公司继续使用商务楼进行招商和向商户收取租金行为的必要性，法院终于裁定乙公司暂停对商务楼进行招商和向商户收取租金。

然后，经过仔细审阅《房屋租赁合同》关于该商务楼装修方面的约定，董馨律师发现，乙公司存在实施违反《房屋租赁合同》约定，未经甲公司同意对商务楼装修的行为。董馨律师遂乘胜追击，又代理甲公司向法院起诉，要求乙公司停止对该商务楼违约装修行为，对已擅自装修的部位恢复原状。

面对董馨律师设计的一连串的法律活动，乙公司终于开始正视自己是否应该向甲公司返还该商务楼的问题。

此时，董馨律师才详细的向法院说明了无论《房屋租赁合同》是否有效，乙公司都要向甲公司返还该商务楼的法律后果。并向法院表示，正是因为无论《房屋租赁合同》是否有效，乙公司都要向甲公司返还该商务楼，所以，对于《房屋租赁合同》是否有效这个问题，甲公司不在诉讼过程中缠诉，而是由法院在审理本案的过程中，依法审查认定。

本案的主审法官认同了董馨律师的意见。这样，董馨律师就巧妙地回避了因纠结《房屋租赁合同》是否有效，而妨碍甲公司尽快收回该商务楼，甚至是和法院发生观点碰撞的问题。

面对必须向甲公司返还该商务楼的实质性后果，乙公司提出《房屋租赁合同》因该商务楼未取得《建设工程规划许可证》而无效的问题。同时，乙公司还提出，既然《房屋租赁合同》无效，乙公司将该商务楼返还甲公司即可。乙公司在向甲公司返还该写字楼以后，无需对甲公司承担其他任何法律后果的抗辩。

针对乙公司的抗辩，董馨律师向法院提出：

1、既然甲公司已经表示，对于《房屋租赁合同》是否有效这个问题，甲公司不在诉讼过程中缠诉，而是由法院在本案的审理过程中，依法审查认定。所以，甲公司对乙公司提出的《房屋租赁合同》因该商务楼未取得《建设工程规划许可证》而无效的问题，不予答辩。

2、虽然《房屋租赁合同》可能因该商务楼未取得《建设工程规划许可证》而无效，乙公司应该将该商务楼返还甲公司，但是，这不等于乙公司可以在过去的时间里，完全无偿地使用该商务楼。乙公司应该根据自己占用该商务楼的时间，按照一定的标准向甲公司缴纳房屋占有使用费。

4、房屋占有使用费的计算标准，可以根据乙公司占有使用商务楼的时间，比照甲公司与乙公司所签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准执行。

【案件处理结果】 法院完全认可了董馨律师的意见，在认定双方租赁合同无效的基础上，判决乙公司向甲公司返还该商务楼并按照甲公司与乙公司签订的《房屋租赁合同》所约定的租金标准向甲公司支付房屋占有使用费。乙公司不服判决一审，提起上诉。二审法院驳回乙公司的上诉请求，依法维持了一审判决。