承办律师 江苏道多律师事务所律师 高迎春

【成功案例入选理由】 有力驳斥对方当事人的狡辩，依法维护我方当事人的合法权益。

【基本案情】 甲、乙通过中介公司签订《房地产买卖中介合同》，乙将本市的A室房屋以XX万元的价格出售给甲。合同约定，购房款由定金X万元+现金首付+银行贷款的方式组成。同时，合同还约定，甲寻找担保公司垫资，让乙解押该房屋，费用由甲承担。如一方违约，违约方需承担违约金X万元。

《房地产买卖中介合同》签订当日，甲给付乙定金。后，甲找担保公司垫资，担保公司不同意垫资，乙遂无法办理房屋解押手续。同时，甲向银行申请贷款，贷款银行审核通过，并向甲出具同贷书。但是，这要比合同约定的甲支付购房款的时间迟了两个月。

甲取得银行的同贷书后联系乙，要求乙配合办理过户手续，乙要求加价Y万元。

通过中介公司调解，甲、乙双方重新口头约定A室房屋价格增加为ZZ万元。甲要求乙办理房屋过户手续。因房屋价格大涨，乙拒绝办理过户手续，并将房屋另售他人。

甲聘请我们律师帮助其依法处理这个问题。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，乙因为甲支付购房款的时间比合同约定迟了两个月，要求加价Y万元，是没有法律依据的。因为，迟延付款只是一般性违约行为。对此一般性违约行为，甲应该承担的是违约责任。如果乙追究甲的违约责任，乙的要求是完全合法的。但是，乙因为甲的一般性违约行为，要求加价Y万元，这就不合法了。

此后，通过中介公司调解，甲、乙双方重新口头约定A室房屋价格增加为ZZ万元。这一约定，是合法有效的。后来，乙因房屋价格大涨，拒绝办理过户手续，并将房屋另售他人，乙的行为在法律上应该视为根本性违约。甲可以据此依法维权。

具体承办本案的高迎春律师认为，虽然乙构成根本性违约，但是，分析乙在本案中表现出的一贯行为，应该说乙的合同意识、法律素养是比较缺乏的。此类合同意识、法律素养比较缺乏的当事人，抓住事实的某一环节大做文章，巧舌如簧的狡辩，是他们的一贯行为特征。所以，如何依法反驳对方的狡辩，是我们圆满处理好本案的关键。

事情果然如高迎春律师预测的那样，本案诉讼过程中，乙及乙的代理律师，围绕与本案有关的事实，进行了一系列狡辩。

1、乙及乙的代理律师，围绕甲找担保公司垫资，担保公司不同意垫资，乙无法办理房屋解押手续，提出因为甲不能按照合同约定，寻找担保公司垫资，让乙解押该房屋，所以导致乙不能出卖该房屋，认为甲的行为属于根本性违约。

对此，高迎春律师反驳，首先，甲寻找担保公司垫资，让乙解押该房屋，只是促成该房屋买卖成交的一个辅助性条件。其次，通过中介公司调解，甲、乙双方重新口头约定A室房屋价格增加为ZZ万元，在产生这一约定过程中，乙始终提出的都是要增加房屋价款，而从未提过因房屋不能解押所以房屋买卖不能完成的问题。第三，后，乙因房屋价格大涨，拒绝办理过户手续，并将房屋另售他人。这一事实说明，即使甲没有履行合同约定寻找担保公司垫资，让乙解押该房屋的义务，也是不影响乙出卖该房屋的。所以，高迎春律师提出，根据以上事实和证据，甲不能按照合同约定，寻找担保公司垫资，让乙解押该房屋，不能、也没有导致乙不能出卖该房屋，所以，乙和乙的代理律师认为甲的行为属于根本性违约的辩解，依法是不能成立的。

另外，高迎春律师还指出，如果因为甲没有履行合同约定寻找担保公司垫资，让乙解押该房屋的义务，给乙造成了损失，乙虽然可以依法要求甲承担违约责任或赔偿责任，但是，乙据此要求承担违约责任或赔偿责任的事实依据，只能是以乙对甲履行出售房屋义务为前提，而不能以要求增加首付款为由，继而在甲同意增加购房款的情况下，因为房屋价格大涨，又将房屋出卖给他人为事实依据。因此，甲不能按照合同约定，寻找担保公司垫资，让乙解押该房屋，不能、也没有导致乙不能出卖该房屋，乙和乙的代理律师认为甲的行为属于根本性违约的辩解，不仅依法是不能成立的，而且是没有任何法律意义的。

2、乙及乙的代理律师提出，乙之所以将房屋又出卖给他人，是因为甲比合同约定的甲支付购房款的时间迟了两个月，乙是担心甲没有能力履行合同，或者说乙是在甲以自己的行为表示不履行合同的情况下，才将房屋出卖给他人以避免损失扩大的。

对此，高迎春律师反驳，首先，甲支付购房款的时间比合同约定迟了两个月以后，通过中介公司调解，甲、乙双方重新口头约定A室房屋价格增加为ZZ万元。这显然说明甲支付购房款的时间迟了两个月，没有导致乙担心甲没有能力履行合同，更不能说明甲以自己的行为表示不履行合同。其次，乙是在甲已经获得银行同贷书的情况下，与甲重新口头约定A室房屋价格增加为ZZ万元的。这一事实说明，乙担心甲不购买房屋，担心损失扩大的辩解，也是不能成立的。第三，即使乙担心甲不购买房屋，担心损失扩大，要和甲解除合同，乙也应该对甲履行催告付款义务，然后才能在催告无效的情况下，依法和甲解除房屋买卖合同。乙没履行这项义务，将房屋出售给他人，显然不符合法定的不安抗辩和依法解除合同的条件。所以，在甲、乙双方通过中介公司调解，甲、乙双方重新口头约定A室房屋价格增加为ZZ万元的情况下，乙将房屋以高于ZZ万元的价格另行出售他人，是违背诚信原则的。乙及乙的代理律师提出的，乙之所以将房屋又出卖给他人，是因为甲比合同约定的甲支付购房款的时间迟了两个月，乙是担心甲没有能力履行合同，或者说乙是在甲以自己的行为表示不履行合同的情况下，才将房屋出卖给他人以避免损失扩大的辩解，是不能成立的。

3、面对高迎春律师的有力反驳，乙干脆称，随你律师说的再有道理，反正现在房子是卖给他人了，没有房子再卖给甲了。

对此，高迎春律师严肃指出，首先，乙已经将房屋另售他人，鉴于他人是善意取得该房屋所有权的转移登记，该房屋目前确实不能作为乙的房屋再向甲出售，甲要求乙继续履行房屋买卖合同、配合甲办理过户已经失去了物权存在的事实基础。但是，法律对此，绝不是束手无策的。根据法律规定，乙构成根本性违约，甲有权依法要求解除该《房地产买卖中介合同》，要求乙退还首付款并承担合同约定的违约金X万元。

4、乙及乙的代理律师又提出，甲主张的，也就是合同约定的违约金过高，要求法院降低违约金的金额，同时还提出，既然甲的律师承认甲不能按照合同约定，寻找担保公司垫资，让乙解押该房屋，甲存在一般性违约，乙也要求甲根据合同约定，承担一般性违约的违约责任，甲应该向乙承担合同约定的违约金X万元。

对此，高迎春律师反驳，首先，自己确实在前面谈到如果因为甲没有履行合同约定寻找担保公司垫资，让乙解押该房屋的义务，给乙造成了损失，乙可以依法要求甲赔偿是合法的这个问题。但是，自己同时提到了，如果乙据此要求甲赔偿的事实依据，只能是以乙对甲履行出售房屋义务为前提，而不能以要求增加房价为由，继而在甲同意增加购房款的情况下，因为房屋价格大涨，又将房屋出卖给他人为前提。因此，在乙以自己的行动表明自己根本不想对甲出卖该房屋的情况下，甲是否能按照合同约定，寻找担保公司垫资，让乙解押该房屋，已经变得毫无意义。其次，本案的实质核心是乙违背诚实信用原则，在与甲签订《房地产买卖中介合同》后，从提价直至将房屋卖给他人，导致《房地产买卖中介合同》彻底不能履行。因此，乙违背诚实信用原则，导致《房地产买卖中介合同》彻底不能履行的行为，是完全归责于乙一方的过错行为。也就是说，在该合同的履行过程中，由于乙一贯实施并最后实施终了的违背诚实信用原则的行为存在，所以，甲无论怎么做，该合同都是不能得到履行的。所以，高迎春律师认为，乙及乙的代理律师提出的甲应该向乙承担合同约定的违约金X万元的诉求，是没有法律依据的。

另外，高迎春律师还指出，关于乙及乙的代理律师提出的合同约定的违约金过高，要求法院降低违约金的金额的问题，《合同法》第一百一十四条第二款规定， 约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《合同法司法解释二》规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为约定的违约金过分高于造成的损失。

虽然《合同法》及司法解释没有对主张约定的违约金过分高于造成的损失的举证责任，作出应该如何分配的明文规定，但是，根据“谁主张，谁举证”的一般诉讼原则，举证责任显然应该由主张约定的违约金过分高于造成的损失的一方当事人承担举证责任，也就是说，本案中，如果乙主张约定的违约金过分高于造成的损失，乙不仅对此主张负有举证责任，而且乙所举证据必须证明合同约定的违约金超过甲受到的损失的百分之三十。如果乙不能证明合同约定的违约金超过甲受到的损失的百分之三十，乙及乙的代理律师提出的合同约定的违约金过高，要求法院降低违约金的金额的辩解，就不能得到法律的支持。

在不纠结乙是否能够证明合同约定的违约金超过甲受到的损失的百分之三十这个问题的情况下，本市房屋价格大幅度上涨是众所周知的。乙违背诚实信用原则，导致《房地产买卖中介合同》彻底不能履行的行为，导致甲需要在同等地区另购同等房屋的代价，不仅高于合同约定的违约金X万元，而且该X万元是根本不足以弥补甲重新购买同等地区房屋的差价的。所以，乙及乙的代理律师提出的合同约定的违约金过高，要求法院降低违约金的金额的辩解，不能得到法律的支持。甲要求乙承担合同约定的X万元违约金的诉求应得到法律的支持。

本案主审法官采纳了高迎春律师的意见。

【案件处理结果】 法院判决解除甲、乙双方签订的《房地产买卖中介合同》，判决乙向甲支付违约金X万元。