承办律师  江苏道多律师事务所律师  檀颖

【成功案例入选理由】 法理清晰，诉讼事务处理干练，从当事人不利的法律环境中找到当事人依法维权的正确、有效的切入点，依法维护当事人的合法权益。

【基本案情】 乙、丙结婚时，乙的父亲甲拟购置一套房屋（以下简称：房屋），由乙、丙婚后居住。因受限购政策约束，甲不具备购房条件，购房合同及十万元按揭贷款，均以乙的名义进行，房屋产权遂在乙、丙结婚后登记在乙名下。乙在婚后名义上为该房屋还贷十万元（实际上也是由甲支付），其余购房款皆为甲在乙和丙结婚前出资。

七年后，乙、丙登记离婚，乙未向甲通报，即和丙在离婚协议中，将房屋约定归丙所有。事后，甲提出，购房合同及十万元按揭贷款，均以乙的名义进行，是受限购政策约束，甲不具备购房条件，才这样办理的，乙形式上为该房屋还贷十万元，但是，这十万元实际上还是甲支付的。所以，乙最多能够处理和乙形式上还贷十万元相对应的房屋，该房屋在乙形式上还贷十万元以外的房屋所有权人是甲，乙无权处分还贷十万元以外的房屋。因此，离婚后，乙没有按照离婚协议的约定将房屋产权变更到丙名下。丙向法院起诉，要求乙履行离婚协议，将房屋产权变更登记到丙的名下。

甲、乙共同向其他律师咨询，其他律师的解答意见基本可以归纳为以下二种意见：

1、无论什么原因，房屋产权在乙、丙结婚后登记在乙名下，房屋就是乙、丙的夫妻共同财产。离婚时，乙有权和丙在离婚协议中，将房屋约定归丙所有。事后，乙没有按照离婚协议的约定将房屋产权变更到丙名下，丙向法院起诉，要求乙履行离婚协议，将房屋产权变更登记到丙的名下，是可以得到法律支持的。

2、甲可以根据乙在婚后名义上为该房屋还贷十万元，其余购房款皆为甲在乙和丙结婚前出资，向法院起诉，要求法院认定乙为该房屋还贷十万元以外的房屋所有权人是甲。这样，由于乙为该房屋还贷十万元以外的房屋所有权人是甲，乙未向甲通报，即和丙在离婚协议中，将房屋约定归丙所有的行为，就可以依法被撤销或认定为无效。

甲又向我们咨询，应该如何依法处理这个问题，甲的合法权益才能得到维护。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，本案中房屋产权登记对甲形成的不利法律环境，是显而易见的。其他律师对甲和乙做出的解答，作为丙起诉的这个案件会出现的可能结果去理解，是有一定法理基础的。但是，这些意见的共同缺陷是，这些意见仅仅是对丙起诉乙的这个案件会出现的可能结果，进行的分析和预测，并没有抓住本案的核心要点。本案的核心要点应该是，该房屋究竟是因为房屋产权在乙、丙结婚后登记在乙名下，房屋就是乙、丙的夫妻共同财产？还是因为乙在婚后名义上为该房屋还贷十万元，其余购房款皆为甲在乙和丙结婚前出资，而导致房屋所有权在乙和甲之间按照购房款的出资额按份共有或延伸出其他法律关系。而在此核心焦点中，能因为乙在婚后名义上为该房屋还贷十万元，其余购房款皆为甲在乙和丙结婚前出资，而导致房屋所有权在乙和甲之间按照购房款的出资额按份共有或延伸出其他法律关系，是我们需要认真研究的内容。因为如果由于乙在婚后名义上为该房屋还贷十万元，其余购房款皆为甲在乙和丙结婚前出资，而导致房屋所有权在乙和甲之间按照购房款的出资额按份共有或延伸出其他法律关系，那么，乙未向甲通报，即和丙在离婚协议中，将房屋约定归丙所有这一行为的合法性就会动摇，就会彻底改变丙起诉乙的这个案件的法律走向，从而促使甲合法权益的实现。

甲完全同意我们的分析意见，委托我们的律师，帮助其依法处理这个问题。

具体承办本案的檀颖律师详细分析了本案的具体案情后认为：

1、从实体法的角度分析本案的法律关系，本案是因为法律关系不单一导致的民事纠纷。在此纠纷中，因为“购房合同及十万元按揭贷款，均以乙的名义进行，房屋产权遂在乙、丙结婚后登记在乙名下。乙在婚后名义上为该房屋还贷十万元，其余购房款皆为甲在乙和丙结婚前出资”是客观事实，而甲声称“因受限购政策约束，甲不具备购房条件，购房合同及十万元按揭贷款，才均以乙的名义进行，房屋产权才在乙、丙结婚后登记在乙名下”，这首先是很难用证据证明的；同时，即使甲能够用证据证明“因受限购政策约束，甲不具备购房条件，购房合同及十万元按揭贷款，才均以乙的名义进行，房屋产权才在乙、丙结婚后登记在乙名下”，甲的行为也涉嫌规避政策约束。所以，甲以“受限购政策约束”主张房屋所有权在乙和甲之间按照购房款的出资额按份共有或延伸出其他法律关系，是甲自己一开口就把自己放到政策对立面上的不明智做法。

因此，要通过主张房屋所有权在乙和甲之间按照购房款的出资额按份共有或延伸出其他法律关系的方式，对抗丙的起诉，甲不宜自以为是的陈述“受限购政策约束”这一理由。甲可以简单明了的、单刀直入的直接依据“乙在婚后名义上为该房屋还贷十万元，其余购房款皆为甲在乙和丙结婚前出资”这一客观事实，直接主张房屋所有权在乙和甲之间按照购房款的出资额按份共有或延伸出其他法律关系，以动摇丙起诉的这个案件的法律走向，从而促使甲合法权益的实现。

2、从法律程序方面分析本案，要通过主张房屋所有权在乙和甲之间按照购房款的出资额按份共有或延伸出其他法律关系的方式，对抗丙的起诉，动摇丙向法院起诉，要求乙履行离婚协议，将房屋产权变更登记到丙的名下这个案件的法律走向，甲总是站在该案以外发表自己的意见，是做不到的，因此，甲必须通过适当的法律途径，将甲主张房屋所有权在乙和甲之间按照购房款的出资额按份共有或延伸出其他法律关系，与丙起诉的这个案件关联起来，这样，才能真实起到动摇丙起诉乙的这个案件的法律走向，从而促使甲合法权益得以实现之目的。

至于进入法律程序以后，甲应该主张房屋所有权是在乙和甲之间按照购房款的出资额按份共有，还是延伸出其他法律关系，以动摇丙起诉乙的这个案件的法律走向的问题，应该是以甲能够将甲的主张和丙起诉乙的这个案件关联起来为基础的。

檀颖律师认为，通过适当的法律途径，将甲主张房屋所有权在乙和甲之间按照购房款的出资额按份共有或延伸出其他法律关系，与丙起诉乙的这个案件关联起来，可以采取这样二种方式进行：

1、甲作为第三人，申请加入乙、丙之间的诉讼，主张房屋所有权在乙和甲之间按照购房款的出资额按份共有。

2、另案起诉，主张房屋所有权在乙和甲之间按照购房款的出资额按份共有，同时申请法院依法中止对丙起诉乙的这个案件的审理。

出于操作简便性考虑，檀颖律师首先向丙起诉乙的这个案件的管辖法院提出申请，申请甲作为第三人，申请加入乙、丙之间的诉讼，主张房屋所有权在乙和甲之间按照购房款的出资额按份共有。

但是，丙起诉乙这个案件的主审法官出于案件审判节奏的考虑，不同意甲作为第三人，申请加入乙、丙之间的诉讼，并有就案办案，拟根据无论什么原因，房屋产权在乙、丙结婚后登记在乙名下，房屋就是乙、丙的夫妻共同财产的原则，加速对丙起诉乙的这个案件的审判工作。

为防止丙起诉乙的这个案件被迅速判决，从而导致甲面临不利判决结果的法律局面出现，檀颖律师随即代理甲另案向法院提起诉讼，同时申请法院依法中止对丙起诉乙的这个案件的审理。

在甲另案提起的诉讼中，檀颖律师提出：

第一，房屋产权虽然在乙、丙结婚后登记在乙名下，从有效的物权登记方面看，该房屋是乙、丙的夫妻共同财产。

第二，物权登记，应该是和所有权相对应的。因此，在物权登记和所有权发生冲突的情况下，物权争议，可以是法院应该受理并审理的民事案件。本案正是因为甲是该房屋的实际出资购买人，而物权登记在乙的名下而发生的物权争议。

第三，该房屋实际上是甲出资购买的，乙为该房屋还贷的十万元，实际上也是甲偿还的，所以，甲是该房屋的实际出资购买人。

第四，甲作为房屋的实际出资购买人，无论其出资购买行为是否存在政策方面的瑕疵，但是，并不违反法律强制性规定。

第五，虽然乙、丙之间基于房屋的物权登记手续，可以约定房屋归丙所有，但是，如果通过物权和所有权的对应、所有权和取得对价的对应，能够证明甲是该房屋的实际出资购买人，那么，乙、丙只有在能证明自己不付出对价也能合法获得房屋所有权的情况下，乙、丙约定自己没有付出对价（可理解为乙形式上还贷十万元除外）的房屋约定归丙所有，才是合法的。否则，乙、丙约定自己没有付出对价（可理解为乙形式上还贷十万元除外）的房屋约定归丙所有，最起码是有严重法律瑕疵的。

第六，因为乙、丙不能证明自己存在不付出对价也能合法获得房屋所有权之情形，所以，在该房屋存在物权登记手续、实际出资购买人、出资所对应的房屋所有权三者相互矛盾的情况下，法院应依法判决房屋的所有权人是实际出资购买人甲。

丙和丙的律师答辩，1、虽然丙不能证明自己存在不付出对价也能合法获得房屋所有权之情形，丙也承认购房款是甲支付的，但是，房屋产权在乙、丙结婚后登记在乙名下这一事实说明，甲已经将自己付款购买的房屋，赠与了乙、丙。对照房屋赠与的法律要求，该房屋作为不动产，甲已经向乙、丙交付且进行了产权登记，赠与已经完成；对照不动产（本案中表现为现金）赠与的法律要求，甲在房屋产权登记前后，将购房款对乙、丙进行了交付，赠与也已经完成。所以，丙不需要证明自己存在不付出对价也能合法获得房屋所有权之情形，甲在房屋产权已经在乙、丙结婚后登记在乙名下的情况下，甲不能再对该房屋所有权提出权利主张。2、如果说甲赠与行为不是针对乙、丙进行的，而是针对乙个人进行的，那么，对乙个人的赠与行为完成以后，乙有权在离婚时依法处理乙已经完成接受赠与的房屋，从这一点来说，甲也不能再对该房屋所有权提出权利主张。

对此，檀颖律师答辩，法律结论的严肃性要求法律结论必须是排他的、唯一的。丙和丙的律师以甲对乙、丙进行赠与为由，提出甲不能再对该房屋所有权提出权利主张。其关于赠与已经完成的理由，是不具备排他性和唯一性的。

1、丙和丙的律师声称的房屋“赠与”行为人，即甲本人就在法庭上，甲本人根本不承认存在房屋赠与行为，丙也无证据证明甲对乙、丙实施了房屋赠与行为，所以，丙和丙的律师以甲对乙、丙进行房屋赠与为由，提出甲不能再对该房屋所有权提出权利主张，是没有证据基础的无稽之谈。

2、甲支付购房款的行为，是有可能出现多种理解的，例如，甲用乙的名字购房；甲向乙出借购房款；甚至包括丙和丙的律师提出的甲将房屋或购房款赠与乙等等。所以，在多种可能性均并存的情况下，不能排他而认定其中某一种情况是唯一的，就不能任意选择其中一种认定，这是法律的基本原则。具体到本案中，在甲用乙的名字购房；甲向乙出借购房款；甚至包括丙和丙的律师提出的甲将房屋或购房款赠与乙等等多种可能性并存的情况下，不依法排除赠与以外的其他情况，是不能随意选择赠与这种可能性之一而认定的。

3、在多种可能均不能排除而成为唯一正确结论的情况下，如何认定多种可能性之一，需要根据法律的原则来认定。本案中，因为多种可能性均不能排除而唯一存在，所以，我们只能根据所有权的来源，即根据所有权的对价来判断所有权的归属。即，如果乙、丙不能证明自己不付出对价也能合法获得房屋所有权，那么，房屋的所有权就应该归支付购房款的甲所有。至于物权登记，是可以随法院对所有权归属的最后判定进行登记变更的。

由于审理本案的主审法官与审理丙起诉乙的案件的主审法官是同一人，主审法官建议甲、乙、丙三人本着尊重房屋所有权来源，尊重物权登记，尊重甲、乙、丙三方曾经存在的十年亲情，通过协商综合处理本案。

【案件处理结果】 甲、乙、丙三人通过协商，就该房屋的处理达成了一致意见，本案和丙起诉乙的案件通盘得到解决，甲的合法权益得到了实现。