承办律师 江苏道多律师事务所律师 董曼曼

【成功案例入选理由】 办案思路清晰，提前扫除诉讼障碍，依法维护当事人合法权益一招致胜。

【基本案情】 甲、乙双方通过中介签订了《房屋买卖居间协议》，甲将XX室的房屋(以下简称：房屋）出售给乙。甲按照《房屋买卖居间协议》的约定，将房屋产权过户到乙名下并向乙交付了房屋。但是，乙迟迟不支付购房款的尾款。为此，甲考虑到房屋已经过户给乙的实际情况，提出和乙签订《房屋租赁协议》，由乙将房屋腾空后出租给甲，然后再由甲转租收取租金，当作乙应该支付的尾款。 为此，甲、乙双方签订了《房屋租赁协议》。但是，乙在签订《房屋租赁协议》后，拒绝腾空房屋。

此后，甲多次催促乙支付购房款的尾款，乙向甲出具《承诺书》一份，表示自己愿意履行前述《房屋租赁协议》。但此后，乙不仅依然拒不履行该《房屋租赁协议》，还将该房屋出租他人。

甲委托我们的律师，希望通过法律途径依法维护甲的权益。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，甲在乙一再出尔反尔的情况下选择依法维权，首先，甲要清醒认识的问题是，虽然在本案中，于情于理，乙都是本案的过错方，但是，情和理争取到的只能仅仅是法院或法官处理本案的情感取向，并不是法院或法官依法处理本案的法律依据。因为，依法维权是要通过一定的法律程序才能实现的，法律程序是有其独特的、严格的要求的。其次，由于本案中出现了《房屋买卖居间协议》、《房屋租赁协议》以及《承诺书》这样三份与本案法律关系认定有直接意义的书证，因此，如果甲以乙履行《房屋买卖居间协议》为由，要求乙支付购房款的尾款，乙辩称，该《房屋买卖居间协议》变更成《房屋租赁协议》，而将房屋产权登记与房屋实际产权所有人分离开来，要求法院认定《房屋买卖居间协议》已经变更成《房屋租赁协议》；或甲以《房屋租赁协议》和《承诺书》为依据，要求乙履行《房屋租赁协议》，乙以甲、乙双方存在的本质法律关系是房屋买卖关系为由，要求法院认定《房屋租赁协议》和《承诺书》不符合合同本意。这样，都会导致甲在本案的法律关系问题上，在向法院提出的诉讼请求所依据的事实和理由方面，容易陷入混乱。

所以，采取法律途径依法维护甲的合法权益，在确定甲依法维权的源点问题上，我们具体承办本案的办案律师要未雨绸缪，给予高度重视。

具体承办本案的董曼曼律师对本案的法律关系，进行了仔细的分析，董曼曼律师认为：

1、甲要求乙履行《房屋租赁协议》，由甲通过转租的方式收取租金，这样做，具体的法律走向，从现象上看，或简单的从证据比重方面看，甲、乙双方签订了《房屋租赁协议》，事后，乙还就履行《房屋租赁协议》出具了《承诺书》，所以，甲要求乙履行此协议是可行的。但是，由于乙已经将该房屋出租给案外人，案外人已经实际使用了该房屋，所以，即使法院判决乙履行该《房屋租赁协议》，由于案外人的存在，诉讼环节乃至法院判决的执行，都会变得比较复杂，

2、甲直接依据《房屋买卖居间协议》的约定，要求乙履行支付购房款尾款的义务，这样做的法律走向。

因为要求乙履行支付购房款的尾款，对乙来说，是要求乙履行给付金钱的义务。而在乙已经将房屋出租给案外人，案外人已经实际使用了该房屋的情况下，要求乙履行《房屋租赁协议》，由甲通过转租的方式收取租金，对乙来说，是要求乙履行行为义务，甚至还会涉及到要求案外人履行行为义务，把房屋腾空。所以，从要求义务方履行义务的难易程度方面分析，要求义务方履行行为义务的难度，是明显高于要求义务方履行金钱义务的。所以，选择甲直接依据《房屋买卖居间协议》的约定，要求乙履行支付购房款尾款的方式处理本案，应该是一个明智的做法。

但是，如果甲这样向法院起诉，乙辩称，该《房屋买卖居间协议》已经变更成《房屋租赁协议》，将房屋产权登记与房屋实际产权所有人分离开来，要求法院认定《房屋买卖居间协议》已经变更成《房屋租赁协议》，那么，甲就又要回到原点向法院陈述甲、乙双方存在的本质法律关系是房屋买卖，而《房屋租赁协议》仅仅是房屋买卖过程中变通解决购房款尾款的一种方式。这样，由于法院开庭审理案件时的严谨要求，很可能增加甲当庭语言表达能力的难度。

因此，董曼曼律师认为，选择甲直接依据《房屋买卖居间协议》的约定，要求乙履行支付购房款尾款的方式处理本案，应该是一个明智的做法。同时，扫除《房屋租赁协议》和乙《承诺书》可能会在本案中出现的混淆视听的可能，是非常具有实战意义的。

为此，董曼曼律师向乙邮寄了《解除合同（房屋租赁协议）通知书》。乙本人签收该通知书，但乙没有在通知书中要求的期限内，向甲及董曼曼律师就甲提出的解除合同要求提出异议。董曼曼律师认为，根据最高人民法院关于《合同法司法解释(二)》有关规定的精神，当事人对合同解除有异议，但在约定的或法定的三个月异议期经过后，才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。所以，在乙本人签收该通知书，但没有在通知书中要求的期限内，向甲及董曼曼律师就甲提出的解除合同要求提出异议的情况下，甲、乙双方签订的《房屋租赁协议》，应做已解除理解。这样就等于依法扫除了《房屋租赁协议》和乙《承诺书》可能会在本案中引起的混淆视听的可能。

后来的诉讼实践证明，由于依法扫除了《房屋租赁协议》和《承诺书》会在本案中引起的混淆视听的可能，所以，乙在法院开庭审理本案过程中，试图利用《房屋买卖居间协议》、《房屋租赁协议》以及《承诺书》这样三份与本案法律关系定位有直接意义的书证，围绕本案的法律关系进行辩解时，立即被本案的主审法官制止。这样，本案的法律关系就简单而清晰了。本案的法律走向就被本案的主审法官单一的定位在乙应该如何依法履行支付购房款尾款义务这个方面。

考虑到支付购房款尾款义务是给付金钱义务这一法律特征，董曼曼律师根据甲以前掌握的乙有的一辆车的线索，向本案的主审法官提交了财产保全申请，对乙的该车辆进行了保全。

面对本案主审法官对本案法律走向的单一定位以及诉讼保全的压力，乙开始意识到，不履行支付购房款尾款的义务在法律面前是行不通的，是要付出法律代价的。

【案件处理结果】 经法院主持调解，乙向甲支付了购房款尾款。