承办律师  江苏道多律师事务所律师 朱跃东

【成功案例入选理由】 全面理解法律，有效运用法律，依法维护当事人的合法权益。

【基本案情】 甲未婚无子女，甲与乙签订房屋租赁合同，将甲名下的某处房屋出租给乙。但在交付出租房屋时，甲的弟弟丙予以阻止。丙认为甲精神发育迟滞、伴精神障碍，属于无民事行为能力人，所以，甲与乙签订的房屋租赁合同无效。而乙则认为，甲与乙签订房屋租赁合同时，行为自主，甲与乙签订的房屋租赁合同有效。丙、乙双方各执己见。

丙委托我们的律师向法院起诉，要求法院依法认定甲与乙签订的房屋租赁合同无效。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，虽然丙认为甲精神发育迟滞、伴精神障碍，属于无民事行为能力人，但是，由于丙不是前述房屋租赁合同的任何一方当事人，所以，丙是无权主张甲与乙签订的房屋租赁合同无效的。但是，如果甲确实是精神发育迟滞、伴精神障碍，属于无民事行为能力人，甲与乙签订的房屋租赁合同继续履行，显然也是不妥当的。因此，以丙的身份，丙要达到认定甲与乙签订的房屋租赁合同无效之法律目的，需要解决的是在丙不是合同当事人的情况下，有主张合同无效之主体资格的问题。

具体承办本案的朱跃东律师认为，仅仅和乙争执甲与乙签订房屋租赁合同时，甲行为是否自主的问题，这是一种不得要领的无谓争执。所以，朱跃东律师建议丙换个角度思维：

1、如果能够依法认定，甲与乙签订房屋租赁合同时，行为自主，是有完全民事行为能力的，那么，甲与乙签订的房屋租赁合同就有效。这样，丙作为甲的弟弟，可以从法律上解除自己对哥哥行为后果的担忧。

2、如果能够依法认定，甲精神发育迟滞、伴精神障碍，属于无民事行为能力人或限制民事行为能力，那么，甲与乙签订的房屋租赁合同依法就是无效或效力待定的。这样，丙希望达到的认定甲与乙签订的房屋租赁合同无效之法律目的，也就自然实现了。

因此，朱跃东律师建议丙依据甲以往的医院病历等资料，向法院申请认定甲为无民事行为能力人，并要求法院依法认定丙是甲的监护人。朱跃东律师认为，这样围绕丙的法律目的处理本案，既可以避免丙和乙之间的无谓争执，同时也可以从根本上验证，以丙的身份，在丙不是合同当事人的情况下，丙是否具有主张合同无效之主体资格的有效的办法。

丙同意朱跃东律师关于如何技巧性处理本案的法律分析意见。

根据丙的授权，朱跃东律师向法院申请认定被申请人甲为无（限制）民事行为能力人，并请求法院依法认定丙为甲的监护人。

法院根据丙提交的甲的病历以及残疾证等材料，结合法庭当场对甲行为能力的直观验证，判决认定甲为限制行为能力人，并指定丙为甲的监护人。

【案件处理结果】 以法院判决为基础，乙和丙无口舌之争的协商解决了前述房屋租赁问题。