承办律师 江苏道多律师事务所律师 邓超

 【成功案例入选理由】 法律分析、理解到位，快速解决当事人遇到的法律纠纷。

 【基本案情】 甲与乙签订《购房协议书》，协议约定：乙将位于本市的XX室经济适用房屋出售给甲，合同价款为YY万元。根据该《购房协议书》约定，签订协议后甲需向乙支付NN万元定金，否则，甲需要向乙支付违约金为M万元。合同签订后，甲在缴纳定金前得知，由于该《购房协议书》可能属于无效合同，所以，甲支付购房款以后，房屋不能过户到甲的名下。因此，甲向乙提出解除该《购房协议书》，不再支付合同约定定金以及购房款。乙委托律师向法院起诉，要求法院判决甲赔偿违约金M万元。

甲从法院领取乙起诉的诉状副本及有关证据后，向我们咨询自己是否应该承担违约责任，并希望委托我们的律师作为甲的诉讼代理人，参与本案的诉讼活动，依法维护甲的合法权益。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，根据甲从法院领取的乙起诉的诉状副本及有关证据，乙要求法院判决甲赔偿违约金M万元的理由，是很奇怪的。因为，乙在起诉状中使用的文字，一看就是出自专业法律人士之手，是很专业的。但是，在该诉状中，乙居然没有正面表述该《购房协议书》是否合法有效这个问题，就直接要求甲按照该《购房协议书》的约定，承担违约金M万元，这显然是完全不符合专业法律人士陈述问题的正常语言逻辑习惯的。正常情况下，专业法律人士要求他方根据合同的约定承担违约责任，一般都会首先说明合同是合法有效的，然后才会提出要求对方按照合同的约定，承担违约金。一份出自专业法律人士之手的诉状，将此基础性问题，而且是将来法院开庭审理本案时不可回避的问题隐藏起来，我们不能简单的理解为这是乙的一种法律疏忽。乙这样制作诉状之目的，显然是为了让甲在法院开庭审理本案前，对甲、乙之间签订的这一份《购房协议书》是否有效的问题，持忽视态度而不做充分准备。这样，如果乙在法院开庭审理本案时，再在甲、乙之间签订的《购房协议书》有效的问题上大做文章，就很有可能让甲措手不及，难以应对。

具体承办本案的邓超律师认为，如果乙或者乙背后的法律人士的诉讼策略是前述思路，那么，他们在法院开庭审理本案时，是会主张这一份《购房协议书》合法有效的。他们主张这一份《购房协议书》合法有效，应该是和不少简单、片面理解《合同法》基本原则的人士有极其相似之处的。在这些人理解，因为《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(3)以合法形式掩盖非法目的；(4)损害社会公共利益；(5)违反法律、行政法规的强制性规定。所以，只要合同内容是当事人的真实意思表示，只要合同是当事人自愿签订的，只要合同不具备前述5种无效的条件，那么根据“合同意思自治”的原则，合同就是有效的。但是，这种排除法作为认定合同有效的方法，在法律上是没有法定根据的。合同的有效，不仅要求合同不能具备前述5种无效的条件，同时更要求合同符合《合同法》规定的合同有效条件。

邓超律师认为，由于该案涉案的被买卖房屋是经济适用房，而经济适用房的买卖有别于商品房买卖的最重要内容是，第一、经济适用房的购买人，在购买经济适用房时是享受了国家政策性补贴的；第二、国家对经济适用房购买人给予政策性补贴，其根本目的并不是让购买人投资，而是解决购买人的居住需求。所以，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，对经济适用住房上市交易实行严格管理，明确规定经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有的是有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。

因此，认定甲、乙之间签订的以经济适用房买卖为内容的这一份《购房协议书》是否有效，不仅要根据合同法的原则进行分析，还要根据国家设立经济适用房制度的根本目的以及经济适用房买卖的法律要求这三点，综合进行分析。

一、如何从合同法的基本原则分析甲、乙之间签订的以经济适用房买卖为内容的这一份《购房协议书》是否有效。

首先，有效合同，依法是指当事人在平等自愿基础上形成的意思表示一致的协议，是通过当事人依法实施民事行为来实现的。根据《民法通则》第五十五条的要求，当事人之间签订合同的民事法律行为，应具有以下条件：1、行为人具有相应的民事行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律或者社会公共利益。所以，当事人签订合同的民事法律行为，首先应该符合上述三个基本条件。

其次，《合同法》以《民法通则》为基础法理，具体地说就是以上述当事人实施签订合同的民事法律行为合法为基础，《合同法》虽然在有关法条中，规定了无效合同、可变更可撤销的合同等内容，但是，《合同法》并未规定除无效合同、可变更可撤销的合同等合同以外的合同，均是有效的合同。

第三，将《合同法》和《民法通则》结合起来理解，虽然《合同法》没有明确规定什么是有效合同，或者说因为《民法通则》已经规定了当事人实施签订合同的民事法律行为的有效条件，《合同法》没有必要再赘述什么是有效合同。但是，在有一个问题上，《合同法》和《民法通则》的规定，是完全相同的，即当事人订立、履行合同，实施具体的民事法律行为，均应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

因此，具体到本案中，判断甲、乙之间签订的以经济适用房买卖为内容的这一份《购房协议书》是否有效，我们应该将《合同法》和《民法通则》结合起来理解。

二、如何从国家设立经济适用房制度的根本目的角度，分析甲、乙之间签订的以经济适用房买卖为内容的这一份《购房协议书》是否有效。

因为国家设立经济适用房制度的根本目的并不是让购买人投资，而是解决购买人的居住需求，所以，国家对经济适用住房上市交易是持限制允许态度的，国家才会在《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中明确规定，严格经济适用住房上市交易管理。明确经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有限制产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。

因此，具体到本案中，判断甲、乙之间签订的以经济适用房买卖为内容的这一份《购房协议书》是否有效，我们必须以国家设立经济适用房制度的根本目的，作为我们判断甲、乙之间签订的以经济适用房买卖为内容的这一份《购房协议书》是否有效的标准之一，而不能将国家设立经济适用房制度的根本目的和理解法律做截然的割裂。

三、如何从经济适用房买卖的法律要求方面，分析甲、乙之间签订的以经济适用房买卖为内容的这一份《购房协议书》是否有效。

因为国家对经济适用房上市交易是持限制允许态度的，所以，为体现国家设立经济适用房制度的根本目的，将《合同法》和《民法通则》结合起来处理与经济适用房买卖合同有关的法律纠纷，本市法院在具体处理此类纠纷时，统一执行的标准是，当事人在获得经济适用房后5年内签订经济适用房买卖合同，约定过户时间在五年之后的，属于规避法律的行为。对此，无论当事人在5年之内还是在5年之后产生纠纷提起诉讼的，均依照合同法第52条的规定认定为损害社会公共利益而确认无效。这就是说，购买经济适用房的当事人，只要是在获得经济适用房后5年内，与他人签订经济适用房买卖合同的，法院均认为合同是属于规避法律的行为，法院都会依法认定此类合同无效。

综上所述，邓超律师认为，乙将自己获得未满5年的经济适用房出售给甲，并与甲签订《购房协议书》，此行为无论是将《合同法》和《民法通则》结合起来依法判断该《购房协议书》的法律效力；还是从国家设立经济适用房制度的根本目的角度，来依法判断该《购房协议书》的法律效力，本市法院的审判实践已经表明，甲、乙之间签订的以经济适用房买卖为内容的这一份《购房协议书》是属于规避法律的行为，因此，甲、乙之间签订的该《购房协议书》是无效的。

所以，甲向乙提出解除该《购房协议书》，不再支付合同约定定金以及购房款，是可以得到法院支持的。而乙要求法院判决甲赔偿违约金M万元，是不能得到法院支持的。

根据上述分析意见，邓超律师认为，被动的等待法院开庭审理本案，届时，我们固然可以依法维护甲的合法权益，但是，如果我们能在法院开庭前，就把我们对本案核心问题，即甲、乙之间签订的以经济适用房买卖为内容的这一份《购房协议书》是违反《民法通则》、《合同法》以及相关法律规定的，依法是无效合同的法律认识，提前通报给法院，向法院提出，无效合同中约定的违约金条款应随合同无效而无效，这样，很可能会导致提前结束甲所遇到的法律纠纷。为此，邓超律师将自己的意见，在开庭前向本案主审法官进行了通报。

    【案件处理结果】 经本案主审法官对乙进行法律释明，乙向法院撤回对甲的起诉并同意在事后与甲解除该《购房协议书》。