承办律师  江苏道多律师事务所律师   崔黎明

【成功案例入选理由】 案情分析透彻，运用法律得当，最大限度实现当事人的合法权益。

【基本案情】 甲与乙公司签订《商品房买卖合同》（以下简称：买卖合同）一份。买卖合同约定：甲购买乙公司位于XXX广场商铺一套（以下简称：房屋）。乙公司应当在201X年XX月XX日前向甲交付经验收合格的房屋。

买卖合同《补充协议》六、办理产权证的约定之第3项（以下简称：第3项约定）约定，因乙公司的责任，甲不能在房屋交付后240日内取得房屋所有权证书的，双方同意按以下规定处理：购房合同及本协议继续履行，每逾期一日，乙公司按已付房价的万分之一向甲支付违约金，但赔偿总额不超过已付房价款的千分之五。逾期12个月后仍不能取得房屋所有权证书的，甲有权要求退房。

买卖合同签订当日，甲支付了A万元首付款，乙公司对甲出具了发票。后甲和银行签订《个人购房借款/担保合同》（以下简称：担保合同），拟贷款支付购房款余款。甲、乙公司双方口头约定，购房款余款，甲根据担保合同的约定10年内付清。

后甲与丙公司签订《XXX商铺委托经营管理协议》（以下简称：管理协议）。管理协议约定甲将房屋全权委托丙公司进行出租和经营管理事宜，委托经营期限十五年，并约定：1、甲应于房屋交接手续办理完毕后，将该房屋交付丙公司；2、如因乙公司的原因，造成房屋不能及时交付，乙公司实际交付时间为甲向丙公司交付房屋的时间，同时，交付方式由甲向丙公司交付变更为由乙公司直接向丙公司交付；3、乙公司向甲实际交付房屋时间迟延的，如甲放弃向乙公司主张迟延交房的责任，十五年的委托经营期开始时间不变；如甲向乙公司主张迟延交房责任，十五年的委托经营期开始时间顺延至乙公司实际向甲交房之日。

上述合同及协议签订后，因乙公司未缴纳房屋的相关税费及房屋消防设施检验不过关，甲未能在接受房屋240日内取得房屋所有权证书。甲向乙公司提出解除买卖合同，要求乙公司退还购房预付款。乙公司的法务人员则认为：

1、因为前述第3项约定明确，因乙公司的责任，甲不能在房屋交付后240日内取得房屋所有权证书的，双方同意按以下规定处理：购房合同及本协议继续履行，每逾期一日，乙公司按已付房价的万分之一向甲支付违约金，但赔偿总额不超过已付房价款的千分之五。逾期12个月后仍不能取得房屋所有权证书的，甲有权要求退房。

所以，目前虽然甲未能在接受房屋240日内取得房屋所有权证书，但是，第3项明确约定的12个月的期间尚未届满，因此，甲要求解除买卖合同，要求乙公司退还购房预付款，是不符合第3项约定这一合同约定的。

2、因为买卖合同之《补充协议》第3.1项约定（以下简称：第3.1项约定），购房合同一经签订，除法定和约定事由外，未经双方协商一致，任何一方不得单方解除。非根据法律规定或合同约定，任何一方提出解除购房合同（即退房），经另一方书面同意的，则提出方应向另一方支付该商品房总房款20%的违约金。

所以，此第3.1项约定的内容，是对前述第3项约定内容（因乙公司的责任，甲不能在房屋交付后240日内取得房屋所有权证书的，双方同意按以下规定处理：购房合同及本协议继续履行，每逾期一日，乙公司按已付房价的万分之一向甲支付违约金，但赔偿总额不超过已付房价款的千分之五。逾期12个月后仍不能取得房屋所有权证书的，甲有权要求退房）的实质性修改，是甲和乙公司之间关于如何解除买卖合同问题的最终约定。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定， 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

因此，甲和乙公司之间关于解除买卖合同的问题应该如何处理，应该比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条处理的“当事人另有约定的除外”，按照第3.1项约定这一最终约定处理，而不能按照前述第3项约定处理。

3、因为第3.1项约定的内容是，非根据法律规定或合同约定，任何一方提出解除购房合同（即退房），经另一方书面同意的，则提出方应向另一方支付该商品房总房款20%的违约金。

所以，第3.1项约定作为甲和乙公司之间关于如何解除买卖合同问题的最终约定，不仅排除了甲依照合同约定解除买卖合同的可能，同时也修改了前述第3项约定中关于甲不能在房屋交付后240日内取得房屋所有权证书的，双方同意按以下规定处理：购房合同及本协议继续履行，每逾期一日，乙公司按已付房价的万分之一向甲支付违约金，但赔偿总额不超过已付房价款的千分之五的内容。

因此，根据第3.1项约定这一甲和乙公司之间关于如何解除买卖合同的问题最终约定，那么，首先，乙公司是不需要再承担“每逾期一日，乙公司按已付房价的万分之一向甲支付违约金，但赔偿总额不超过已付房价款的千分之五”的责任的；其次，甲要解除买卖合同，就只能根据法律规定解除。不根据法律规定，甲就不能要求解除买卖合同。

4、在第3.1项约定这一甲和乙公司之间关于如何解除买卖合同问题的最终约定的情况下，根据第3.1项约定，任何一方提出解除购房合同（即退房），经另一方书面同意的，则提出方应向另一方支付该商品房总房款20%的违约金。

所以，如果甲不能依据法律规定提出解除买卖合同而又一定要解除买卖合同，甲需要按照房屋价款的20%向乙公司承担违约责任。同时，甲还必须明白，不根据法律规定，甲要求解除买卖合同，并不是一经甲提出就能解除的，解除买卖合同还需要乙公司书面同意。也即是说，甲可以提出解除买卖合同，如果乙公司不书面同意解除，买卖合同还是解除不了的。

5、因为甲和丙公司签订的管理协议中约定，2、如因乙公司的原因，造成房屋不能及时交付，乙公司实际交付时间为甲向丙公司交付房屋的时间，同时，交付方式由甲向丙公司交付变更为由乙公司直接向丙公司交付；3、乙公司向甲实际交付房屋时间迟延的，如甲放弃向乙公司主张迟延交房的责任，十五年的委托经营期开始时间不变；如甲向乙公司主张迟延交房责任，十五年的委托经营期开始时间顺延至乙公司实际向甲交房之日。

所以，甲对因乙公司的原因，造成房屋不能及时交付的可能性应该是知道的，而且是约定好如何处理的。所以，现在因乙公司的原因，造成房屋不能及时交付，需要按照管理协议处理。

6、目前与房屋有关的问题，不仅因甲和乙公司之间的买卖合同、补充协议在甲和乙公司之间存在关联，而且因管理协议的存在，与丙公司也存在关联，所以，甲要求和乙公司解除买卖合同，同时还要兼顾甲根据管理协议约定的内容处理，即乙公司向甲实际交付房屋时间迟延的，如甲放弃向乙公司主张迟延交房的责任，十五年的委托经营期开始时间不变；如甲向乙公司主张迟延交房责任，十五年的委托经营期开始时间顺延至乙公司实际向甲交房之日，而不能简单适用解除合同的方式处理该买卖合同。

甲感到乙公司的法务人员的说法，对甲来说像天书一样难以读懂，遂向我们咨询如何依法处理这个问题。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，纵观本案案情，乙公司法务人员的说法，纯属强词夺理，是不合法的。

1、由于买卖合同和记载第3.1项约定的买卖合同之《补充协议》，均是乙公司提供的格式合同，所以，如果通过第3.1项约定对前述第3项约定内容进行实质性修改，并形成甲和乙公司之间关于如何解除买卖合同问题的最终约定，那么，根据法律规定，乙公司应对甲明确进行提示并告知甲第3.1项约定的法律意义和后果。否则，第3.1项约定对甲是不能有约束力的。

2、虽然目前根据第3项约定明确约定的12个月的期间尚未届满，但是，由于因房屋不能取得房屋所有权证书，是由于乙公司未缴纳相关税费及房屋消防设施检验不过关造成的，所以，甲一旦向法院起诉，如果乙公司能在诉讼过程中或在一个合理的期间内缴纳相关税费并让房屋消防设施检验过关，那么，法院一般是不会轻易判决解除已经发生法律效力的合同的。反之，如果乙公司不能在诉讼过程中或在一个合理的期间内缴纳相关税费并让房屋消防设施检验过关，那么，甲要求解除买卖合同，是能够得到法律支持的。

3、至于管理协议与本案的关联，对本案的具体法律影响，需要起诉后根据具体案情分析处理。但是，从买卖合同与管理协议的本质关联方面考虑，管理协议对买卖合同的附随性，是显而易见的。因此，从总体上来说，对甲依法维权，是不会有本质性阻碍的。

所以，从总体走向方面分析，甲可以向法院起诉，依法维护自己的权利。

甲认同我们对案件的总体分析意见，委托我们的律师，帮助其依法维权。

具体承办本案的崔黎明律师在取得甲的授权后，向法院递交了诉状，要求依法和乙公司解除买卖合同。乙公司应诉后，继续以前述理由进行抗辩。

为反驳乙公司的抗辩，崔黎明律师首先向法院提出，关于买卖合同和记载第3.1项约定的买卖合同之《补充协议》之间的法律关系是，由于这二个文件均是乙公司提供的格式合同，如果乙公司主张第3.1项约定是对前述第3项约定内容进行的实质性修改，乙公司必须举证证明乙公司对甲就此实质性修改，明确进行提示并告知甲第3.1项约定的法律意义和后果。否则，第3.1项约定对甲是不能有约束力的。

本案的主审法官采纳了崔黎明律师的意见，要求乙公司针对乙公司是否就第3.1项约定的法律意义和后果对甲明确进行了告知，进行举证。

由于乙公司不能就此问题进行举证，本案主审法官提出，判断甲是否有权要求和乙公司解除买卖合同，不能仅仅以第3.1项约定作为依据。

因此，诉讼的第一回合，崔黎明律师就通过分配举证责任的方式，对本案的处理走向进行了规范和端正。

崔黎明律师向本案的主审法官申请对乙公司发问。崔黎明律师发问乙公司，在我们姑且不和乙公司缠诉甲是不是应该有法律规定才有合同解除权的前提下，我们就乙公司提出的甲“非因法律规定，不能要求解除买卖合同”这个问题，乙公司的观点是不是“如果根据法律规定，该买卖合同符合解除之条件”，该买卖合同就可以解除？

由于崔黎明律师发问的这个问题，乙公司是不能做出否定性回答的。所以乙公司只能回答“是”。

继此，崔黎明律师提出，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条 ：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

纵观这些规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，是商品房购买人依法要求解除《商品房买卖合同》的核心条件和程序要求。所以，具体到本案中，在已经排除乙公司提出的第3.1项约定对甲有约束力的情况下，在乙公司迟迟不履行让甲取得房屋所有权证书的情况下，甲在乙公司迟延让甲取得房屋所有权证书义务的一年内，行使买卖合同的解除权，这在程序上是没有法律瑕疵的。

所以，就甲行使买卖合同的解除权能否得到法律支持的问题，关键不在其他，而是在乙公司是否能立即或在合理期间内让甲取得房屋所有权证书，让买卖合同的合同目的得以实现。

本案的主审法官赞同崔黎明律师对本案争议焦点以及适用法律之核心的分析意见。要求乙公司回答，乙公司能否立即或在合理期间内让甲取得房屋所有权证书。

由于乙公司不能让甲取得房屋所有权证书的原因是乙公司不能缴纳相关税费及房屋消防设施检验不过关，所以，乙公司对自己何时能具备缴纳相关税费的能力以及房屋何时能通过消防设施检验，均没有把握，所以，乙公司根本无法回答主审法官的提问。

在取得此阶段性诉讼优势的情况下，崔黎明律师进一步指出，本案中，在乙公司不能立即或在合理期限内让甲取得房屋所有权证书的情况下，甲根据法律规定要求解除该房屋买卖合同，是可以得到法律支持的。同时，在排除乙公司提出的第3.1项约定对甲有约束力的情况下，依据买卖合同本身，甲依据合同约定要求解除该房屋买卖合同，也是可以得到法律支持的。

买卖合同第八条约定，乙公司应当在201X年XX月XX日前向甲交付经验收合格的房屋。根据相关法律规定，“经验收合格的房屋”应当包括经消防、规划、环保等部门专项验收合格、工程质量监督机构监督审核认可以及乙公司需向甲提供的《工程竣工验收备案表》等内容。

但是，迄今为止，乙公司根本没有向甲提交任何关于房屋是“经验收合格的房屋”的文件，也不能向法庭说明能够向甲交付关于房屋是“经验收合格的房屋”文件的合理期限，所以，这足以证明乙公司事实上并没有，且客观上无法向甲履行交付“经验收合格的房屋”的合同义务。所以，甲依据合同约定要求解除该房屋买卖合同，也是可以得到法律支持的。

面对崔黎明律师环环相扣、步步紧逼的诉讼攻势，乙公司同意和甲解除买卖合同，但是，乙公司认为，甲至今没有付清全部购房款，甲存在违约情形，甲需要按照买卖合同《补充协议》第3.1项的约定，由甲作为提出解除购房合同（即退房）方，按照该房屋总房款20%的标准，向乙公司支付违约金。

对此，崔黎明律师反驳，因为关于第3.1项约定对甲是不能有约束力的，前面已经进行了充分的阐述和论证，所以，乙公司依据对甲不能有约束力的第3.1项约定提出反诉，纯属无理缠诉。要求法院依法驳回乙公司的反诉。

【案件处理结果】 法院判决解除了甲和乙公司签订的《商品房买卖合同》；判决驳回了乙公司的反诉请求。