承办律师 江苏道多律师事务所律师 董曼曼

【成功案例入选理由】 讲原则，帮助当事人正确认识法律；靠智慧，帮助当事人走出不利的法律环境，把依法维护当事人的合法权益与促进社会和谐有效结合起来。

【基本案情】 甲、乙双方系姑侄关系，双方共同各自拥有位于本市XXX室房屋（以下简称：涉案房屋）的50%所有权。之前，乙一直在国外居住生活，一年前与前夫离婚后回本地，因没有固定住处，乙考虑到自己无子女的实际情况，更希望自己能有一个相对安稳的住处，遂想要回自己拥有的涉案房屋的一半。甲、乙双方协商未达成一致意见，乙向法院起诉，要求分割涉案房屋。

甲因为自己的母亲丙一直居住在涉案房屋内，而且涉案房屋是丙的唯一住处，所以，甲不希望分割该房屋。遂委托我们帮助他们依法处理这个问题，保障丙的居住权。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，乙拥有涉案房屋50%产权是合法的客观事实。除非有充足、相反的证据能够否定乙是涉案房屋的所有权之共有人，乙是有权利依法要求分割涉案房屋的。如果甲要依法处理本案，甲必须依法调整自己处理问题的思路。

根据我们的分析意见，甲调整了自己的想法，甲将自己的想法调整为：

1、在乙不出卖自己50%房屋产权的情况下，乙可以入住涉案房屋实现其所有权。

2、在乙出卖自己50%房屋产权的情况下，要求涉案房屋归甲所有，由甲作价补偿乙。

具体承办本案的董曼曼律师认为，甲的想法可以做如下解读：

1、甲关于在乙不出卖自己50%房屋产权的情况下，乙可以入住涉案房屋实现其所有权的问题。

因为，乙也是该房屋的产权人之一，产权份额和甲均等。据此，在权利内容上，甲、乙双方是平等的。因此，根据法律规定，乙基于房屋产权，有权要求入住该房屋。甲无权对乙入住设置任何附加前提。所以，如果甲向法院提出这样的要求，明显是得不到法律支持的。

但是，同样由于甲也是该房屋的产权人之一，产权份额和乙均等。如果乙要出卖该房屋，根据法律规定，甲是依法享有优先购买权的。因此，如果甲想“限制”乙出卖房屋，甲可以在乙出卖该房屋时，依法主张优先购买权。

2、关于甲在乙出卖自己50%房屋产权的情况下，要求涉案房屋归甲所有，由甲作价补偿乙的问题。

这个问题，其实就是一个优先购买权的理解问题。法律规定，优先购买权是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。所以，理解优先购买权的核心，首先，享有优先购买权的当事人，是不能限制或者剥夺出卖人出卖标的物的权利的。其次，即使当事人享有优先购买权，发生在当事人之间的法律行为所归属的法律关系，依然是买卖法律关系，买受人理所当然要支付购买对价。支付对价，是买受人的法定义务，不是对出卖人的补偿。第三，法律对优先购买权的保护，是有限制的，法律强调，只有在具有优先购买权的主体与其他买受人同等的条件下，具有优先购买权的主体才具有优先于第三人购买的权利。具体到本案中，就是甲必须端正这样几个态度，才能准确定位甲面对本次诉讼的正确行为方向。

（1）尊重乙对房屋所拥有的50%所有权。否则，甲会在法院审理本案的过程中，由于不尊重产权人的产权，首先在法理上落入被动。

（2）基于对乙享有的50%房屋所有权的依法尊重，在具体处理如何分割或变通分割该房屋的问题上，甲起码要做到甲、乙双方法律地位平等。不论甲因为何种原因、有何种想法，如果甲认为自己目前居住在该房屋内，且该房屋内还有仅以此房为唯一住处的丙，甲在处理该房屋的法律程序中，甲就占有优势地位，处理具体法律问题时，对乙咄咄逼人，那么，法律上的优势，马上就会被乙拥有，这样，法律后果，肯定是不会对甲有利的。

董曼曼律师对甲具体处理本案想法的分析，甲认可但感到失望。甲向董曼曼律师表明，自己不会因为律师的法律分析意见，不符合甲的想法，甲就迁怒于律师。甲希望董曼曼律师在整体法律环境和案件走向均对甲不利的情况下，能帮助甲走出这样的法律困境。

为此，董曼曼律师和甲沟通，董曼曼律师认为，严肃的看待法律规定，任何人都应该认识到，法律是无情的。但是，具体的处理具体案件，法律并不是绝对冷漠的。所以，甲根据自己目前居住的现状，以及如果乙实际分割该房屋后，甲可能面临的居住现实困难，甲应该选择的正确工作方向，应该不是单纯的依法和乙抗衡。因此，甲选择情感路线要比单纯的依法和乙抗衡，可能效果会好得多。

甲认为董曼曼律师的意见是可取的。甲向董曼曼律师反映，该房屋甲和乙各自拥有50%产权，是因为甲的爷爷、奶奶去世之后，甲的父亲和乙作为甲爷爷奶奶的第一顺序继承人在继承爷爷、奶奶的遗产时，甲的父亲考虑到自己因在外地工作，爷爷奶奶生前，均由甲照顾，所以，甲的父亲将自己应该继承的该房屋的50%产权，登记到甲的名下，因此，甲与乙才各自拥有该房屋的50%产权。由于甲的父亲及甲父亲的姐姐乙均在外地，所以，甲的爷爷奶奶生前的所有照顾责任，均是由甲承担的。这也是甲认为乙现在回来要求分割房屋的50%产权，甲感到不平衡的心理原因。

针对甲反映的情况，董曼曼律师认为，如果机械的套用继承法中关于对被继承人生前尽主要赡养、照顾责任，可以在继承被继承人遗产时多分得遗产的法律条款，首先，目前适用该法律条款的条件已经不具备。其次，适用此条款，等于变相对乙在赡养、照顾父母问题上持相对否定态度，这样是很容易激怒乙的。因此，董曼曼律师建议甲首先利用甲、乙双方系姑侄关系的亲情，在法院开庭审理本案前，请乙到该房屋实地去走动走动，这样，通过情感交流是可以拉近姑侄双方的感情的。同时，甲的母亲丙是乙的嫂子，此次走动，也应该是能够让乙理解一下嫂子目前确实面临的居住困难的。这样，如果能在法院开庭审理本案前，就能和乙协商处理好本案最好。即使不能，也能起到开庭前甲、乙双方缓和对抗情绪的良好作用。

甲接受了董曼曼律师的建议。

为增加姑侄和谐沟通的条件，董曼曼律师帮助甲的母亲丙，书写了一份丙要求以第三人身份加入诉讼的申请，向法院作了提交。该申请书着重阐明了以下三个观点：

第一，从姑嫂情分方面说，丙希望乙能考虑到自己目前的居住困难，不要通过法律程序，而是通过家庭成员之间的沟通，和气处理本案。

第二，从甲的父亲考虑到自己因在外地工作，爷爷奶奶生前，均由甲照顾，甲的父亲将自己应该继承的该房屋的50%产权，登记到甲名下，甲因此与乙各自拥有该房屋的50%产权这一历史原因分析本案，当初，甲的父亲之所以能将自己应该继承的该房屋的50%产权，登记到甲名下，保证丙作为甲父亲的配偶能够居住在该房屋中，虽然没有在产权登记到甲名下的法律文件中明确反映，但是，于情于理，这一条件肯定是隐形存在的。因此，如果乙坚持要求实际分割该房屋，势必形成一套房屋有甲、乙、丙共同使用，共同管理的情况，这是很不方便的。另外，如果丙作为甲父亲的配偶能够居住在该房屋中，虽然没有在产权登记到甲名下的法律文件中明确反映，但是，于情于理，这一条件肯定是隐形存在的，而丙现在的居住权不能得到保证，丙启动有关法律程序来解决这个问题，且不论法律结果如何，一家人纠结在官司中，肯定不是一家人的最佳首选。

第三，丙承认乙目前回到本市亟需住房的困难，但是，如果考虑到一套房屋由甲、乙、丙三方共同使用，共同管理的诸多不便，还有乙无子女的客观情况，如果一家人能坐下来好好协商，沟通处理好该房屋分割问题，例如，由甲对乙拥有的50%产权作价收购，然后乙再用作价款购买自己觉得合适的房屋居住，那么，亲情留住了，将来，乙年老以后，从甲对爷爷奶奶晚年尽到很好照顾义务的历史，大家共同努力维持甲、乙之间的亲情、温情，这应该是家庭成员之间的最佳选择。

本案的主审法官收到了前述申请后认为，虽然严格依照法律程序，丙可能并不完全符合本案第三人的主体资格，但是，作为本案主审法官可以将丙申请中的内容转告乙。主审法官认为，具体处理好本案，达到社会和谐的效果，且不论丙启动居住权诉讼是否可以得到法律的支持，但是，此程序一旦启动，甲、乙、丙均会陷入旷日持久的法律程序中。因此，一家人纠结在官司中，谁赢谁输肯定不是一家人最佳的首选。为此，主审法官约见了董曼曼律师，希望董曼曼律师能和法院一起，促成甲、乙、丙三方用最得当的方式，见面沟通。

经本案主审法官引导，董曼曼律师做工作，甲、丙邀请乙到该房屋中，在家庭气氛而不是对簿公堂的氛围里，三方进行了沟通。

【案件处理结果】 乙撤回了对甲的起诉。