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2017/9/4
与对方当事人协商沟通解决。协商不成的，向对方当事人发律师函，函告对方当事人应依法返还我方当事人支付的购房预付款。如果对方当事人对我方当事人的协商要求置之不理，或明确拒绝，建议我方当事人尽快提起诉讼。
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江苏道多律师事务所
律师
, t;Times New Roman";">高迎春
二〇XX年XX月XX日
（20XX）年度道民字第XXXX号
案 由：购房预付款返还纠纷
委托人（我方当事人）：甲
对方当事人：乙公司
一、案件的由来
2015年11月2日，委托人甲（以下简称：我方当事人）与我们签订委托代理协议，委托我们指派律师作为其委托代理人，处理其与乙公司（以下简称：对方当事人）返还购房预付款相关事宜。
为圆满完成当事人的委托事务，特制定办案提纲如下。
二、案件的基本事实
2015年X月下旬，我方当事人至对方当事人开发的精装修商品房售楼处,看样品房，有初步意向定购A室房屋。
10天后，我方当事人以刷卡的方式向对方当事人支付N万元购房预付款，对方当事人出具《收据》（以下简称《收据1》）一张，内容如下：收据 入账日期：2015年XX月XX日 交款单位：甲 收款方式：POS 人民币（大写）：N万圆整 ¥：N0000 收款事由：A室定金 乙公司（发票专用章） 2015年XX月XX日.
4天后，我方当事人向对方当事人再次以刷卡的方式支付购房预付款M万元，对方当事人出具《收据》一张（以下简称《收据2》），内容如下：收据 入账日期：2015年XX月XX日 交款单位：甲 收款方式：POS 人民币（大写）：M万元整 ¥：M0000
收款事由：A室（定金） 乙公司（发票专用章）.
一周后，在对方当事人与我方当事人签订《商品房认购书》的过程中，我方当事人提出《商品房认购书》应明确房屋装修期间一周看两次、对方当事人需保证交付的房屋与样品房一致、对方当事人承诺的该房屋周边的中小学是X外校托管的内容应该写入购房合同。对方当事人表示这些内容不能写入《商品房认购书》。双方未能签订《商品房认购书》。我方当事人要求对方当事人返还我方当事人支付的N+M万元购房预付款。对方当事人则认为我方当事人向其缴纳的是定金，因为我方当事人拒绝签订《商品房认购书》，所以，已收取的N+M万元定金不能返还。
三
、我方当事人的要求
委托我们与对方当事人沟通，通过非诉的途径要求对方当事人返还购房预付款N+M万元。
四、办案思路
（一）、根据案件事实，对本案法律走向的总体判断
我方当事人向对方当事人支付的N+M万元，在法律属性上应该认定为购房预付款而不能认定为购房定金。既然是购房预付款，那么，我方当事人要求返还购房预付款N+M万元的请求，就应得到法律的支持。
1、《收据1》和《收据2》法律效力的准确理解。
第一，因为，《收据1》和《收据2》上记载的收款事由项填写的是：A室定金。所以，《收据1》和《收据2》的法律效力，我们可以理解为具有定金效力的法律文件。
但是，我们必须准确的认识到，该具有定金效力的法律文件，对我方当事人和对方当事人法律约束力，仅仅表示就A室售、购问题，我方当事人和对方当事人都有与对方签订房屋买卖合同的义务。谁违背该法律约束力办事，即可适用定金法则进行处理，而不能无限延伸到其他方面。
第二，虽然《收据1》和《收据2》的法律约束力，要求我方当事人和对方当事人都有与对方就A室售、购问题，签订房屋买卖合同的义务。
但是，这种法律约束力，绝不能理解为对方当事人拿出什么房子来，无论我方当事人是否满意，我方当事人都一定要购买的。
反之也是，我们也不可以把《收据1》和《收据2》的法律约束力理解为，我方当事人要什么样房子，无论对方当事人是否可以提供，对方当事人都一定要提供的。
第三，因为，我方当事人和对方当事人在《收据1》和《收据2》文件出现以后，双方已经就如何签订与A室有关的房屋买卖合同问题，进行过沟通，因此，《收据1》和《收据2》要求的、我方当事人和对方当事人都有与对方就A室售、购问题，签订房屋买卖合同义务的法律要求，已经得到满足。
第四，因为《收据1》和《收据2》上记载的定金，其保证的、我方当事人和对方当事人都需要履行的、与对方就A室售、购问题，签订房屋买卖合同的义务，我方当事人和对方当事人都已经履行。所以，履行完这一法律义务以后，我方当事人和对方当事人之间的法律关系，就需要通过我方当事人和对方当事人之间另外签订有关合同来约定，而不能继续受《收据1》和《收据2》的指引。
第五，《收据1》和《收据2》上记载的定金义务履行完毕以后，《收据1》和《收据2》上记载的定金，依法只能转变为我方当事人向对方当事人支付的购房预付款，而不再是保证我方当事人和对方当事人都需要履行与对方就A室售、购问题，签订房屋买卖合同义务的保证。所以，《收据1》和《收据2》上记载的定金不能再认定为购房定金。
第六、由于《收据1》和《收据2》上虽然记载了定金义务，但是，对A室的具体情况是什么都没有具体的说明。所以，如果我方当事人或对方当事人，任何一方不履行《收据1》和《收据2》记载的定金义务，对方当事人可以要求适用定金罚则进行处理的。
但是，现在的问题不是我方当事人或对方当事人任何一方不履行《收据1》和《收据2》记载的定金义务，而是我方当事人或对方当事人双方均已履行了《收据1》和《收据2》记载的定金义务。《商品房认购书》未能签订的原因是我方当事人提出《商品房认购书》应明确房屋装修期间一周看两次、对方当事人需保证交付的房屋与样品房一致、对方当事人承诺的该房屋周边的中小学是X外校托管的内容应该写入购房合同。对方当事人表示这些内容不能写入《商品房认购书》。
这样，问题就很清楚了。本案中，我方当事人和对方当事人争议焦点，不是对方是否履行或拒绝履行《收据1》和《收据2》记载的定金义务的问题，而是双方都履行了《收据1》和《收据2》记载的定金义务以后，因《收据1》和《收据2》记载的定金义务以外的内容，不能达成签订《商品房认购书》。
2、关于因《收据1》和《收据2》记载的定金义务以外的内容，导致我方当事人和对方当事人不能达成签订《商品房认购书》的法律后果之分析。
第一，在《收据1》和《收据2》上记载的定金，其保证的、我方当事人和对方当事人都需要履行的、与对方就A室售、购问题，签订房屋买卖合同的义务，在我方当事人和对方当事人都已经履行的情况下，因对方当事人不同意增加售房广告语中的承诺的内容等原因，是导致双方无法签订《商品房认购书》的主要原因。所以，对方当事人不能简单的理解和引用《收据1》和《收据2》，要求我方当事人无论对方当事人拿出什么房子来，无论我方当事人对房屋是不是满意，我方当事人都一定要购买，否则就认定我方当事人是违约的。反之也是，我们也不可以把《收据1》和《收据2》的法律约束力理解为我方当事人要什么样房子，无论对方当事人是否可以提供，对方当事人都一定要提供，否则就是对方当事人违约的。
第二，《合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。所以，在我方当事人和对方当事人均已履行了《收据1》和《收据2》上记载的定金所对应的义务以后，在《商品房认购书》尚未签订的情况下，由于我方当事人和对方当事人之间不存在任何以定金为内容的合同。我方当事人向对方当事人缴纳的、《收据1》和《收据2》上记载的定金，自然转变为应该抵作购房款的购房预付款。
第三，本案是因不能归责于当事人双方的事由导致当事人双方未能订立商品房买卖合同，并非一方原因导致。双方在签订《商品房认购书》时，我方当事人提出《商品房认购书》应明确房屋装修期间一周看两次、对方当事人需保证交付的房屋与样品房一致、对方当事人承诺的该房屋周边的中小学是X外校托管的内容应该写入购房合同，这些要求，都是合理合法的。对方当事人不同意增加上述售房广告语中的承诺内容，是导致双方无法签订《商品房认购书》的主要原因。
3、对方当事人应返还我方当事人支付的购房预付款。
因为，在我方当事人和对方当事人均已履行了《收据1》和《收据2》上记载的定金义务以后，《商品房认购书》尚未签订，对购买具体的商品房而言，我方当事人和对方当事人之间不存在任何定金合同与内容。我方当事人向对方当事人缴纳的、《收据1》和《收据2》上记载的定金，自然转变为应该抵作购房款的购房预付款。
所以，我方当事人向对方当事人支付的N+M万元是购房预付款。在商品房买卖合同未能订立是因为不能归责于我方当事人的情况下，对方当事人应返还我方当事人支付的购房预付款。
（二）、根据案件事实，如何实现委托人利益最大化
与对方当事人协商返还购房预付款。争取通过非诉讼方式，既节省我方当事人维权成本，又能解决我方当事人的问题。
如果对方当事人对我方当事人的协商要求置之不理，或明确拒绝，建议我方当事人尽快提起诉讼。
（三）、本案对方可能出现的抗辩理由
只要我们准确的理解了《收据1》和《收据2》法律效力，并清晰的阐述我方当事人向对方当事人缴纳的、《收据1》和《收据2》上记载的定金，已经自然转变为应该抵作购房款的购房预付款这个问题。预计对方在法理上，是没有什么合法的抗辩理由提出来的。
五、需要说明的问题
1、建议我方当事人对本办案提纲保密，以免让对方知悉后，给我方当事人依法维权造成不必要的麻烦。
2、实际处理本案时，遇到具体问题，请我方当事人及时和我们的办案律师沟通，以便协调具体工作步骤，争取我方当事人的合法权益能够得以尽快实现。
六、需要开展的工作
