承办律师  江苏道多律师事务所律师 李丹丹

【成功案例入选理由】 不因案情简单而轻易处理案件，认真发掘当事人法律需求的结构，依法全面维护当事人合法权益。

【基本案情】 甲方和乙方签订的《房屋买卖合同》约定：1、乙方购买甲方房屋；2、房屋首付款、贷款均解交监管账户；3、尾款于房屋交付时支付。同时，甲、乙双方还约定：1、2016年3月1日前乙方与银行签订借款合同。若银行不批准乙方贷款或放贷不足的，乙方应当于不批准之日起3日内将现金解交监管账户。2、若乙方无法以现金方式支付贷款不足部分的，甲乙双方解除合同，乙方承担违约责任并支付违约金3万元。3、乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之三支付违约金。后乙方未能依约与银行签订贷款合同，也未以现金方式支付房价款。由于甲方出售房屋目的是使用该售房款购买其他房屋，并已经与他方签署了相关协议，故乙方不能或逾期支付房款，可能甲方购买他方房屋的合同无法履行，甲方需要向他方承担违约或赔偿责任。所以，甲方希望我们的律师能依法帮助其要求乙方能尽快履行合同，并要求乙方依法承担违约责任。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，仅从形式上分析本案，甲方要求乙方尽快履行合同，并要求乙方依法承担违约责任，是可以得到法律的支持的。但是，如果仅仅在这方向或在这个范围内，实现甲方的诉求，很可能是并不能从根本上解决甲方所遇到的问题的。

第一，依法要求乙方尽快履行合同，并要求乙方依法承担违约责任，肯定是需要通过一定的法律程序才能实现，这需要一定的时间。

第二，由于甲方出售房屋目的是使用该售房款购买其它房屋，并已经与他方签署了相关协议，故即使法院判决乙方尽快履行合同，并要求乙方依法承担违约责任，但是，一般情况下，他方是不会因为甲方通过一定的法律程序要求乙方尽快履行合同，并要求乙方依法承担违约责任需要时间，而顺延甲方应该向其履行的支付购房款之义务的。

第三，乙方不能或逾期支付房款，可能导致甲方无法履行购买他方房屋的合同，甲方需要向他方承担的违约或赔偿责任。在目前是尚未发生的事情，对于尚未发生的损失，司法实践中，尚未发生的损失，要得到法院的支持，一般是有很大难度的。

第四，如果乙方坚决不愿意或不能履行购房合同，在近期房价急剧上涨的市场客观形势下，即使法院判决乙方依法承担的违约责任，填平了甲方可能向他方承担的违约或赔偿责任，但甲方无法购买他方的房屋后再购房时，肯定会遇到的因房价急剧上涨出现的购房价格差的问题，这也是和甲方切身利益有关的。甲方能不能要求乙方弥补这个价格差，这在司法实践中，更是一个很边缘化的问题。

因此，全面依法维护甲方的合法权益，仅仅要求乙方尽快履行合同，依法承担违约责任，是不够的。在依法要求乙方尽快履行合同，并要求乙方依法承担违约责任的同时，我们更应该全面考虑甲方合法权益的整体效应。

根据上述分析意见，具体承办本案的李丹丹律师认为，因为当事人对法律问题的认识往往并不深刻，因此，作为优秀的执业律师，仅仅满足当事人在缺乏对法律问题深层次考虑情况下所提出的法律需求，这是很不够的。优秀的执业律师，首先应该帮助当事人全面分析其权益结构，然后再在尊重当事人选择权的情况下，尽量全面的依法实现当事人的合法权益。具体到本案中就是，全面实现甲方合法权益，我们的工作内容应该不仅仅是要求乙方尽快履行合同，并要求乙方依法承担违约责任，而应该是把甲方实现上述法律需求的时间节点，定位在甲方向他方履行甲方和他方签订的房屋买卖合同的履行期限之前，这样，才能在真正意义上而不是停留在形式上，彻底依法维护甲方的合法权益。

为确保把甲方实现上述法律需求的时间节点，定位在甲方向他方履行甲方和他方签订的房屋买卖合同的履行期限之前，李丹丹律师在将本案诉至法院以后，随即与本案的主审法官联系，希望本案的主审法官能够通盘考虑甲方法律需求的结构，尽快处理本案。

李丹丹律师的建议，得到了本案主审法官的重视，在合理合法的基础上，加快了本案审理节奏。

诉讼过程中，乙方提出，自己已经向银行申请了贷款，且贷款很可能即将通过审批，因此，自己在主观上不存在违约的故意。银行审批贷款的流程，对乙方来说，是不可控的。所以，乙方在本案中，不是不履行向银行申请贷款的义务，也不是怠于履行这一义务。贷款未能及时发放，是不可归责乙方的原因造成的。所以，甲方无权追究自己的违约责任。

针对乙方的辩解，李丹丹律师反驳，首先，银行审批贷款的流程，对乙方来说，是不可控的。但是，这个问题，我们应该这样来正确认识。第一，乙方在和甲方签订房屋买卖合同时，应当预见到银行审批贷款流程所需要的时间。第二，虽然银行审批贷款的流程，对乙方来说，是不可控的。但是，催促银行尽快审批贷款，依然是乙方的合同义务，乙方以自己不可控银行审批贷款的流程作为自己不能履行付款义务的理由，这是乙方在主观上认为违约有理的具体表现。这种态度是需要端正的。其次，甲、乙双方签订的房屋买卖合同约定“若银行不批准乙方贷款或放贷不足的，乙方应当于不批准之日起3日内将现金解交监管账户”，由此可见，乙方在和甲方签订房屋买卖合同时，是预见到银行审批贷款流程所需要的时间很可能不能满足付款时间之要求的，所以才和甲方约定，一旦银行不批准乙方贷款或放贷不足的，乙方应当于不批准之日起3日内将现金解交监管账户的。第三，根据甲、乙双方关于“若银行不批准乙方贷款或放贷不足的，乙方应当于不批准之日起3日内将现金解交监管账户”的约定，一旦银行不批准乙方贷款或放贷不足的，乙方应当于不批准之日起3日内将现金解交监管账户这也是乙方的合同义务。因此，乙方将一旦银行不批准乙方贷款或放贷不足的，乙方应当于不批准之日起3日内将现金解交监管账户这一内容，偷换为一旦银行不批准乙方贷款或放贷不足，自己不是违约，这是一种狡辩，不能得到法律的支持。

乙方在自己关于自己可以免除违约责任的辩解被李丹丹律师驳倒后，又提出，在甲、乙双方签订的《房屋买卖合同》中，并未明确逾期办理贷款应该按照什么样的计算方式计算乙方应该承担的具体违约责任，因此，甲方要求自己承担违约责任，应该就甲方已经受到实际损失进行举证，若举证不能，法院应该依法驳回甲方的诉讼请求。甲方只有在自己已经受到损失出现并存在的情况下，才能依法追究乙方的违约或赔偿责任。

针对乙方的这一辩解，李丹丹律师明确向乙方指出：

第一，希望乙方尊重合同，面对现实，把认识点放到实事求是解决问题方面来，不要试图通过狡辩，企图逃避自己的违约责任。如果乙方试图通过狡辩，企图逃避自己的违约责任只会使本案中，因乙方违约，给甲方造成损失更加扩大，最终的结果，还是需要乙方承担的。

第二，司法实践中，虽然对于尚未发生的损失，法院有不予支持的判例，但是，对必然可能发生的预期损失，法院也是有要求违约方承担赔偿责任的判例的。退一步说，由于对甲方来说某些尚未发生的损失，是必然发生的可预期损失，因此，即使在本案中，法院对于尚未发生的损失有可能不予支持，但是，对乙方来说，无非是等待甲方实际受到这些损失以后，再向法院起诉。这首先不能从根本上导致乙方应该承担的违约责任被逃避，其次，坐等损失发生，不仅损失和目前相比会更大，同时也是乙方应该根据合同约定，能避免损失扩大而不避免的具体表现。这种表现，是不可取的，是玩火自焚。

第三，甲、乙双方签订的房屋买卖合同中约定，“乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之三支付违约金”，这里的“乙方逾期支付房价款”依法应该涵盖“若银行不批准乙方贷款或放贷不足”之情形，而不是将乙方“若银行不批准乙方贷款或放贷不足”之情形排除在“乙方逾期支付房价款”之外。乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之三支付违约金，就是具体计算乙方违约责任的具体公式。乙方不可以将“若银行不批准乙方贷款或放贷不足”之情形，采取狡辩的方式排除在“乙方逾期支付房价款”之外。

李丹丹律师的前述二轮反驳意见，得到了本案主审法官的认可。李丹丹律师随即强调，如果乙方能尊重合同，有实事求是解决问题的愿望，乙方应该首先把满足甲方要求尽快履行合同的工作，作为从根本上解决问题的重点对待，在甲方向他方履行甲方和他方签订的房屋买卖合同的履行期限之前，履行付款义务，并正视自己的违约行为，这样，才能彻底解决问题，而不会导致甲、乙双方的法律关系，因乙方的狡辩，而导致乙方承担更大的赔偿责任。

对李丹丹律师关于乙方应该首先把满足甲方要求尽快履行合同的工作，作为从根本上解决问题的重点对待，在甲方向他方履行甲方和他方签订的房屋买卖合同的履行期限之前的建议，本案的主审法官也表示完全赞同。本案的主审法官把如何避免损失进一步扩大，作为了审理本案的首要工作内容。

经本案主审法官晓之以法的工作，乙方表示，愿意在诉讼过程中，首先支付自己应该支付的购房款，但是，坚持自己不应该承担违约或赔偿责任。

鉴于乙方在诉讼过程中，在甲方向他方履行甲方和他方签订的房屋买卖合同的履行期限之前，履行了付款义务，李丹丹律师向法院提出，此部分法律争议，在本案中适用当事人就部分争议达成调解协议，可做调解处理的原则，由法院对乙方是否应该依法承担在诉讼过程中支付购房款以前的违约责任问题，依法进行判决。

李丹丹律师的建议，得到了本案主审法官的支持，乙方也表示同意。

【案件处理结果】法院判决乙方违约，向甲方支付违约金。