承办律师  江苏道多律师事务所律师  周晓菲

【成功案例入选理由】 透彻分析案情，据理力争，依法维护当事人合法权益。

   【基本案情】 甲向乙商场租赁店铺从事理发业务。为此，甲按约向乙商场缴纳了保证金并预付一年的租金。甲开业经营后发现，自己的店门附近有管道漏水，导致自己的店面门口积水。甲和商场交涉，商场认为，漏水是同为该商场租赁户的楼上餐饮商户丙造成的，和商场无关，甲应该直接要求丙赔偿。数次交涉无果后，甲认为自己的经营权受到影响，自行搬出该商场。要求商场退还剩余租金和保证金，商场表示不同意。甲遂向法院起诉，要求商场退还保证金和剩余租金。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，商场关于漏水是同为该商场租赁户的楼上餐饮商户丙造成的，甲应该直接要求丙赔偿的观点，在法理上也是可以行得通的。但是，在这个问题上，乙商场忽略了一个主要的问题。即，甲租赁该商场一层的商铺从事理发经营，乙商场作为出租方，有义务保障出租物符合租赁合同约定的品质。即使甲基于丙的行为，以丙侵权为基础要求丙赔偿，商场也免除不了其作为出租方，有义务保障出租物符合租赁合同约定的品质的义务。基于这一义务，如果甲以丙侵权要求丙赔偿，商场应该对丙的赔偿责任承担连带责任。需要强调的是，即使商场对丙的赔偿责任承担了连带责任，商场也免除不了其作为出租方，有义务保障出租物符合租赁合同约定的品质的合同义务。因此，甲以丙侵权要求丙赔偿，虽然在某种程度上可以为自己挽回一定的损失，但是，并不能从根本上解决问题。所以，甲和商场交涉，要求从根本上解决问题的思路是正确的。但是，在租赁合同期间内，甲自行搬出该商场，商场肯定是会利用这一事实抗辩甲的诉求的。因此，如何应对商场的这一抗辩，应该是具体处理好本案需要重点处理的问题。

具体承办本案的周晓菲律师认为，一般情况下，甲在商场拒绝承担维修义务时，依法应当给商场合理的维修宽限期。宽限期届满后，商场仍然拒绝维修，甲再依法行使合同解除权，这是可以得到法律的支持的。而本案的具体案情是，甲是自行搬出该商场的，这无疑给了商场一个合法的抗辩理由。如果商场据此抗辩，甲要实现自己的法律目的，可能是会出现一定障碍的。

为处理好甲上述行为在法律上存在的瑕疵，周晓菲律师建议甲从以下几个方面完善自己行为的合理性。

1、甲的店门附近有管道漏水，导致甲的店面门口积水，对甲的理发店经营所造成的严重影响。

2、甲因此受到的损失以及甲不自行搬出该商场，可能扩大的损失。

3、前述二事实，对甲实现租赁商场房屋，实现租赁目的之影响。

4、甲和商场交涉的时间和次数。

诉讼过程中，乙商场果然提出了以下抗辩理由：

第一，漏水是同为该商场租赁户的楼上餐饮商户丙造成的，甲应该直接要求丙赔偿。

第二，甲没有在要求商场承担维修义务时，依法给商场合理的维修宽限期，因此，甲自行搬出该商场，不能导致甲、乙之间签订的租赁合同因商场违约而解除。

针对商场的抗辩理由一，周晓菲律师反驳，要求丙赔偿，还是要求商场履行租赁合同义务，保证出租物符合租赁合同约定的品质，这是甲对自己诉权的选择。商场无权干涉。因此，甲起诉商场，要求商场保证出租物符合租赁合同约定的品质是合法的。

针对商场的抗辩理由二，周晓菲律师反驳：

1、甲并不是在要求商场承担维修义务时，没有依法给商场合理的维修宽限期。希望本案的主审法官注意以下几个问题：

第一，甲数次要求商场承担维修义务的过程，在次数上，多达7次；在时间跨度上，历时一个多月。

第二，法律是规定甲在商场拒绝承担维修义务时，依法应当给商场合理的维修宽限期，但是，法律并没有规定宽限期的给予，必须以特定的法律形式提出。例如，必须是书面的形式等等。

第三，法律要求前述宽限期的本质要求是，针对维修内容，请求方应该给维修义务方能够完成维修义务的合理时间。旨在防止请求方无理要求维修方客观不能为而为之。

第四，针对本案中，商场应该承担的维修义务，从甲开始向商场提出维修要求之日起，历时一个多月的时间，商场是应该完全具备维修所需要的时间的。因此，商场关于甲没有依法给商场合理的维修宽限期的辩解，是对法律规定的维修宽限期的不准确理解。根据甲开始向商场提出维修要求之日起，历时一个多月的时间，商场是应该完全具备维修所需要的时间这一事实，应该认定甲已经对商场给予了商场能够完成维修义务的合理时间，即维修宽限期。

第五，甲前后7次，要求商场承担维修义务，商场均以漏水是同为该商场租赁户的楼上餐饮商户丙造成的，甲应该直接要求丙赔偿为由，拒绝维修。这是商场以转嫁自己维修义务为方式，从根本上拒绝履行甲维修要求的具体表现形式。

综上所述，自甲开始向商场提出维修要求之日起，在历时一个多月的时间里，商场以转嫁自己维修义务为方式，7次从根本上拒绝履行甲维修要求以后，还苛求辩解甲没有给其维修宽限期，这显然是不合理也不合法的。

另外，甲自行搬出该商场的行为，是因为店门附近有管道漏水，会导致自己的店面门口积水，严重影响甲的经营所导致的。如果甲不自救，不自行搬出该商场，经营损失肯定会扩大。甲的这种自救行为，在法律上，是有法可依的。

周晓菲律师的观点，得到了本案主审法官的充分重视。建议商场出于商家形象的重要性，认真考虑甲的要求。

    【案件处理结果】 经法院调解，乙商场同意退还甲全部保证金及剩余租金，与甲解除了租赁关系。