承办律师  江苏道多律师事务所律师 朱跃东

【成功案例入选理由】 说法透彻，做法有理有节，一庭定胜负，迅速实现当事人的合法权益。

【基本案情】 乙开发商提供的一次性付清购房款的《购房定单》中文字约定，房屋认购方选择一次性付清购房款XX万元的，签定本单时房屋认购方先付定金A千元，余款于Y天内付清。已付定金A千元自动转为购房款；房屋认购方逾期不与乙开发商签订购房合同，不支付购房款的，定金不退，乙开发商有权将该房屋另行销售。因促销需要，乙开发商办事处的促销人员口头承诺甲，如甲不购买该房屋，定金A千元如数退还甲。据此，甲在《购房定单》上签字并向乙开发商缴纳了定金A千元，后又向乙开发商汇款X万元。但此后，甲经过考虑，决定不再购买该房屋，遂未与乙开发商签定购房合同。乙开发商办事处的工作人员口头同意全额返还甲已经缴纳的A千元+X万元款项。其后，甲多次到乙开发商办事处要求返还款项，乙开发商办事处的工作人员均以资金周转紧张为由，一直没有为甲办理退款事项。2015年初，甲发现，乙开发商办事处人去楼空。为此，甲委托有关律师帮助其要求乙开发商发返还A千元+X万元款项。有关律师发函给乙开发商，要求乙开发商返还甲A千元+X万元款项。乙开发商回复该律师，《购房定单》就是购房合同，乙开发商根据早就取得的商品房预售许可证销售该房屋是合法的，甲应该履行《购房定单》约定的内容。如果甲一定要解除《购房定单》这一合同，不仅A千元定金不能退还，甲还应当承担违约责任。该律师认为，在很难获得证据证明乙开发商办事处的促销人员口头承诺存在的情况下，乙开发商的观点，虽然是钻法律空子，但是，乙开发商的这一招是很难破解的。对甲的诉求，表示无能为力，难以提供有效的法律帮助。甲经朋友介绍，向我们咨询如何依法处理这个问题。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，首先，乙开发商关于自己根据早就取得的商品房预售许可证销售该房屋是合法的，是不能推导出《购房定单》就是购房合同这一结论的。乙开发商把商品房预售许可证和《购房定单》等同起来，是一种诡辩的伎俩。其次，把所有具备互为权利义务的行为或文书，都认定为一种合同行为，是对合同以及合同法的严重误解。这就是有关律师认为，在很难获得证据证明乙开发商办事处的促销人员口头承诺存在的情况下，乙开发商的观点，虽然是钻法律空子，但是，乙开发商的这一招是很难破解的，对甲的诉求，表示无能为力，难以提供有效的法律帮助的根本原因。第三，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。由此可见，纠结《购房定单》是不是购房合同，是没有法律意义的。根据最高人民法院的上述司法解释，即使乙开发商办事处的促销人员口头承诺不存在，乙开发商最起码也应该将A千元定金以外的X万款项返还给甲。

甲听取了我们的分析意见后，委托我们的律师帮助自己依法处理这个问题。

诉讼过程中，乙开发商继续以《购房定单》就是购房合同为由进行狡辩，仍然提出乙开发商提供的涉案房产早就取得商品房预售许可证，因此，甲不根据《购房定单》这一合同的约定，与乙开发商签订购房合同的行为，是违约行为，乙开发商矢口否认办事处的促销人员的口头承诺是存在的，不同意和甲解除《购房定单》。并提出，如果甲一定要解除《购房定单》，甲应该承担违约责任。

针对乙开发商的狡辩，具体承办本案的朱跃东律师反驳，首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房买卖合同应该是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的协议。应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。

而本案中的《购房定单》显然不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故《购房定单》不能认定为商品房买卖合同。该《购房定单》仅仅是乙开发商通过认购、订购、预订等方式，向甲收受定金，作为订立商品房买卖合同的担保性文书。根据此担保文书，即使将没有订立商品房买卖合同的原因归责于甲，乙开发商也应当返还甲A千元定金以外的X万元款项。其次，乙开发商办事处的促销人员口头承诺是不是存在的问题，虽然举证责任在甲，但是，建议乙开发商作为房地产开发专职企业，出于职业道德的要求，不要信口开河的否认其办事处的促销人员的口头承诺是存在的，而是应该回去仔细和自己的工作人员核实，并向法院提交该工作人员的证词。第三，由于X万元款项以外的A千元定金，其数额在甲的诉求中，并不占太多的份额。因此，从节省法院的审判资源方面考虑，建议乙开发商可以通过和甲协商的方式解决。而不要因此并不占太多的份额，把问题引导到乙开发商在销售商品房这个问题上，是否存在宣传或销售欺诈这个比较复杂的问题上。

 朱跃东律师的上述观点，得到了本案主审法官的认可。

    【案件处理结果】 通过法院调解，乙开发商和甲当庭达成和解协议，甲的诉讼请求基本全部得到满足。