承办律师 江苏道多律师事务所律师 周晓菲

【成功案例入选理由】办案思路清晰，逻辑缜密，快捷高效，步步为营，以当事人利益最大化为宗旨，依法维护当事人合法权益。

【基本案情】 AAAA年AA月，甲和被拆迁户乙协商，拟购买乙拆迁置换后的房屋。甲、乙双方签《预购房协议》。《预购房协议》约定：

甲购买乙在本市A地块拆迁所得的B房屋。预购面积为CC平方米，销售价格为DDDD元/平方米，房价总款为EE万元。

甲在FFFF年FF月FF日前向乙支付定金YY万元。

乙在接到区拆迁管理中心选房通知后需要告知甲，并且负有义务协助甲选房。

乙保证及时协助甲办理B房屋过户的相关手续。

《预购房协议》签订后，甲向乙支付了定金YY万元。乙向甲交付乙和区拆迁管理中心订立的《征收补偿协议》原件。

后来，乙在收到拆迁管理中心发出的选房通知后，没有通知甲，而是自己前往拆迁管理中心办理了选房登记。事后，甲得知此事并询问乙，乙对甲不理不睬。

甲向法院起诉，要求乙履行涉案的《预购房协议》。乙和乙的律师抗辩，虽然《预购房协议》约定乙将自己在本市A地块拆迁所得的B房屋出卖给甲，但是，由于B房屋目前尚未进行产权登记，因此，B房屋属于依法不能交易的房屋，所以，乙有权拒绝履行涉案的《预购房协议》。

因为法院也认为，未进行产权登记的房屋属于依法不能交易的房屋。所以，甲向其他律师事务所的律师咨询，其他律师事务所的律师答复甲，因为，B房屋属于依法不能交易的房屋，所以，法院很可能判决解除涉案的《预购房协议》。

甲感到诉讼走向对自己不利，遂委托我们的律师帮助其依法处理本案。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为：

首先，我们应当注意到，乙和乙的律师之观点是“乙有权拒绝履行涉案的《预购房协议》”，并不是反诉要求解除涉案的《预购房协议》。乙和乙律师这样做的法律后果是：由于乙并没有要求解除涉案的《预购房协议》，所以，法院不可能判决解除涉案的《预购房协议》。这是民事诉讼的基本规则。

其次，我们应该明白，由于“乙有权拒绝履行涉案的《预购房协议》”，所以，本案的核心问题应当是：“甲要求乙履行涉案的《预购房协议》”和“乙拒绝履行涉案的《预购房协议》”这二个问题，最终法院会支持谁的观点。

所以，甲没有必要担心法院会判决解除涉案的《预购房协议》，而是应当把本案工作的重点放在让法院支持“甲要求乙履行涉案的《预购房协议》”这个方面来。这就是答辩和反诉的法律意义之差别。

具体承办本案的律师周晓菲认为，我们必须通过自己的工作引导法官和法庭回归到这样一个正确的法律思维方向上来：

第一，因为合同意思自治以及契约精神是近年来法官和法院几乎已经形成了定式的法律思维，通俗地说，就是近年来法官和法院一般都会认为，只要是当事人自愿签订的、且不具备无效合同法律特征的合同，都是有效的合同。

所以，我们首先要从涉案的《预购房协议》是甲、乙双方自愿签订的、且不具备无效合同的法律特征入手，调用法官和法庭已经形成定式的前述法律思维，依法认定涉案的《预购房协议》有效。

在这个问题上，我们需要向法庭陈述：“未进行产权登记的房屋属于依法不能交易的房屋”，作为合法房屋交易行为的原则，是有法律依据的。但是，附着于“未进行产权登记房屋”之上的期待权，依据契约精神是应该得到法律保护的。

第二，在法庭认定涉案的《预购房协议》有效之情形下，我们应当将本案的争议焦点锁定为：针对“甲要求乙履行涉案的《预购房协议》”和“乙拒绝履行涉案的《预购房协议》”这二个问题，法院最终应当支持谁的观点。

这二项工作的法律意义是，首先，我们可以把“法院判决解除涉案的《预购房协议》”的可能排除到本案可能出现的对甲不利的法律结果以外；其次，我们可以依据合同意思自治以及契约精神，改变目前对甲不利的氛围，为甲扳回优势的诉讼地位。

由于首先促使法庭认定了涉案的《预购房协议》有效，其次，将本案的争议焦点成功锁定为针对“甲要求乙履行涉案的《预购房协议》”和“乙拒绝履行涉案的《预购房协议》”这二个问题，法院最终应当支持谁的观点。法庭转变了沿“未进行产权登记的房屋属于依法不能交易的房屋”这个思路审理本案的审判走势。

针对这样的情况，周晓菲律师进一步向法庭提出：

1、既然附着于“未进行产权登记房屋”之上的期待权，依据契约精神是应该得到法律保护的；涉案的《预购房协议》是甲、乙双方自愿签订的、且不具备无效合同的法律特征，所以，涉案的《预购房协议》依法应当得到履行。

2、乙和乙的律师抗辩的，“乙有权拒绝履行涉案的《预购房协议》”这个问题，是乙拒绝履行涉案《预购房协议》的行为，而不是乙拒绝履行涉案《预购房协议》的理由。乙用自己行为作为自己行为的理由，是强词夺理的狡辩。

3、既然涉案的《预购房协议》是依法应当得到履行的，那么，乙拒绝履行涉案的《预购房协议》就是乙故意违约。

所以，虽然目前涉案的房屋尚未交付，乙的违约行为也没有促成违约效果的实现，也没给甲造成实际的损失，但是，甲要求乙履行涉案的《预购房协议》，应当得到法律的支持。

周晓菲律师的意见，改变了法庭将《预购房协议》视为《房屋买卖合同》的认识，法庭认可了周晓菲律师“关于附着于‘未进行产权登记房屋’之上的期待权，依据契约精神是应该得到法律保护的”观点。

【案件处理结果】 法官完全采纳了周晓菲律师的意见，判决乙继续履行涉案的《预购房协议》。