承办律师  江苏道多律师事务所律师  杨紫琴  黄聪

【成功案例入选理由】 法理清晰，准确把握案情节点，依法维护当事人的合法权益。

【基本案情】 甲欲将原房屋出售后购置一套新房屋。甲通过房屋中介看中了乙欲出售的A房屋，同时通过中介了解到：因A房屋目前进行产权登记未满三年，根据当地的政策不得过户。但房屋中介和乙均向甲表示，虽然A房屋目前产权登记不满三年，根据政策不能直接过户，但可以采用“破限售”的方式即虚构债权债务关系向法院起诉的方式，在甲胜诉后，由甲通过法院强制执行的方式来取得房屋产权。同时，房屋中介和乙还向甲表示，甲可和乙先采取“破限售”的方式在AAAA年AA日对A房屋进行过户；如果“破限售”这种方式非因甲乙双方个人原因不能将A房屋过户到甲的名下，A房屋的过户时间，双方约定可以延期至BBBB年。为此，甲和乙签订了《购房协议》，甲向乙支付定金AA万元。

此后，甲对于采取“破限售”的方式将A房屋过户到自己的名下，感到不妥，在与家人协商后，决定不再购买A房屋，要求解除《购房协议》并要求乙返还定金。

乙认为，①《购房协议》已经签订，并且自己在《购房协议》签订前就明确告知甲A房屋目前进行产权登记未满三年，不能直接过户。②采取“破限售”的方式过户，也是得到甲同意的，即使“破限售”失败，《购房协议》也明确约定可以待房屋满三年后即到BBBB年再过户。因此，乙拒绝解除《购房协议》，拒绝返还定金，要求甲按照《购房协议》的约定继续履行《购房协议》。

为此，甲向其他律师事务所的律师咨询，其他律师事务所的律师答复甲：

目前，出售限售房的合同，一般不以合同无效处理。只要合同中约定的过户时间，不受限售条件的制约，房屋即可过户。本案中《购房协议》明确，A房屋可以待房屋满三年后即到BBBB年再过户，所以，甲决定不再购买A房屋，要求解除《购房协议》并要求乙返还定金很可能不会得到法律的支持。

 甲在数名律师均认为《购房协议》无法解除的情况下，又到我们这里咨询。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，其他律师事务所律师对甲的解答，是有一定道理的。但是，这些律师的解答都存在一个普遍的问题，即这些律师没有将相关法律规定与本案具体案情进行高度关联。如果将相关法律规定与本案具体案情进行必要的关联，甲是有可能实现解除《购房协议》并要求乙返还定金之诉求的。

甲委托我们的律师帮助其解除《购房协议》并要求乙返还定金。

具体承办本案的杨紫琴和黄聪律师认真研究了本案的案情后认为，虽然根据《购房协议》的约定，如果“破限售”这种方式非因甲乙双方个人原因不能将A房屋过户到甲的名下，A房屋的过户时间，双方约定可以延期至BBBB年，从表面上看，是将A房屋的过户时间，约定在了限售条件以外的合法时间上，但是，这一约定，反映到《购房协议》中，是以“如果‘破限售’这种方式非因甲乙双方个人原因不能将A房屋过户到甲的名下”为前提的。由此，我们可以认定《购房协议》约定的房屋过户顺序是：先进行“破限售”，在“破限售”不能的情况下，A房屋的过户时间才被约定在限售条件以外的合法时间上的。

因为，涉案的“破限售”的操作方式，本质上是一种虚假诉讼的行为，因此，“先进行虚假诉讼，虚假诉讼不能，再采用合法方式”这种必须“先进行虚假诉讼”的约定，其合法性是存在问题的。据此，杨紫琴和黄聪律师决定，从《购房协议》履行顺序的第一环节入手，向法院起诉，争取实现甲不再购买A房屋，要求解除《购房协议》并要求乙返还定金的诉求。

本案的的诉讼过程中，乙继续坚持自己的观点，对此，杨紫琴和黄聪律师向法庭提出，涉案《购房协议》在法律上不能继续履行，也不该继续履行的理由是：

虽然《购房协议》约定，A房屋的过户时间，双方约定可以延期至BBBB年。这从表面上看，A房屋的过户时间，确实是约定在了限售条件以外的合法时间上。但是，履行这一约定的前提是，甲必须先通过“破限售”的操作方式，进行虚假诉讼。因此，如果甲按照《购房协议》的约定，首先进行虚假诉讼，这无疑是违法的。所以，乙要求甲先做违法的事，这显然是不合法的。所以，涉案的《购房协议》应当解除，而不能继续履行。

法庭认同杨紫琴和黄聪律师的意见。

【案件处理结果】 经法院主持调解，甲、乙双方达成调解协议，甲、乙双方解除了《购房协议》，乙向甲返还了定金。