承办律师  江苏道多律师事务所律师  杨紫琴  

【成功案例入选理由】 法理分析得当，办案思路清晰，破解扑朔迷离的诉讼困境，有效寻找出涉案的核心事实，依法维护了当事人的合法权益。

【基本案情】 A与B系朋友关系。AAAA年，B为向银行贷款，拟借用A的X房屋向银行做抵押贷款。为此，B和A将X房屋产权过户到B的儿媳C名下，然后，B再以C的名义用X房屋向银行做抵押，进行了贷款。A与B、C以及C的配偶D签订《协议1》。《协议1》载明：

①A将X房屋过户至C名下，B用X房屋做抵押向银行贷款。X房屋继续由A居住。

②所贷的款项由B使用，贷款本金和利息均由B偿还。

③A与B、D、C约定，虽然X房屋登记在C名下，但X房屋产权的实际所有人为A。

④B、D、C不得擅自处分X房屋。

⑤M年后，B需将银行贷款本息还清，把X房屋的产权恢复登记至A名下。

M 年后，B还清了银行贷款本息。A多次催促B将X房屋产权恢复登记至A名下，B均以各种理由拖延。

BBBB年，X房屋被法院查封，A经多方了解才得知，B还清了银行贷款本息后，C将登记自己名下的X房屋产权过户登记至E名下，并与E签订《协议2》。《协议2》载明：X房屋的真实权利人为A。

DDDD年，E去世，E的法定继承人为E的父母F。

EEEE年，B去世。E的父母F向D（与C是夫妻关系）书面《承诺》：

①承认X房屋的真实权利人为A。

②E的父母F为帮其亲戚G偿还对债权人H的欠款，先将X房屋以继承的名义从E的名下过户登记至E父母F的名下；然后再将X房屋从E父母F的名下过户给H，以抵偿G对H的欠款。

③围绕上述内容，E的父母F与H在法院执行局签署《协议3》。

④E的父母F在《协议3》中同时向H说明，X房屋产权存在争议。

《协议3》签订后，E的父母F先通过继承方式，将X房屋过户登记至自己的名下；然后E的父母F又和H一起到房产局，将X房屋产权过户登记至H的名下。

房屋产权过户登记至H的名下后，H向法院提起诉讼，要求A搬离X房屋。同时法院根据H的申请，诉讼保全了X房屋。

A认为：X房屋是自己所有的，并且也是由自己一直居住的。H不仅无权要求自己搬离X房屋，同时，X房屋的产权更应该归自己所有。

为此，A向不少律师咨询，应该如何依法处理这个问题，并得到了多姿多样的解答。有的律师认为，A将X房屋过户至C名下，B用X房屋做抵押向银行贷款，本身就是不完全合法的，所以，本案需要从这个根本问题入手，才能从源头上厘清本案的事实并理顺本案的法律关系。还有的律师认为，房屋产权过户登记至H的名下后，H依据产权证向法院提起诉讼，是能够胜诉的。因此，就本案而言，A的想法是难以得到法律支持的。更有些律师认为，本案涉及的历史往事过多，只有彻底厘清本案的事实并理顺本案的法律关系，才能依法处理好本案，但是，因此付出的诉讼成本会是很大的。

A感觉无所适从，又向我们咨询。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，其他律师对A做出的解答，是有其合理成分的。但是，为什么面对这些解答，A感到无所适从呢？这是因为这些律师的解答，并没有给A指出一条切实可行的维权之路。纵观本案的案情，本案确实存在一个“涉及的历史往事过多”，因此案情扑朔迷离，要说清楚案情是比较困难的问题。但是，这正是A需要聘请律师，获得法律帮助的根本原因。所以，如果我们要具体办理好本案，重要的工作内容应该是首先把A的权利依据梳理出来。

A赞同我们的分析意见，委托我们律师帮助其维权。

具体承办本案的杨紫琴律师认为，把A的权利依据梳理出来，我们不能将涉案事实混淆在一起进行分析，而是应该围绕以下主线，梯次推进我们的工作。

首先，房屋产权过户登记至H的名下后，H向法院提起诉讼，要求A搬离X房屋。其诉讼请求能否得到法律的支持，应该是要以H毫无疑问是X房屋的产权人为基础的。

其次，针对前述问题，虽然H已经将X房屋的产权过户登记至H的名下，并由此获得了法律优势。但是，我们不能忽视这样一个事实，即，H是在明知“X房屋产权存在争议”的情况下，将X房屋的产权过户登记至H名下的。此事实有《协议3》作为证据证明。

第三，H将X房屋的产权过户登记至H名下的行为过程是：“《协议3》签订后，E的父母F先通过继承方式，将X房屋过户登记至自己的名下；然后E的父母F再和H一起到房产局，将X房屋产权过户登记至H的名下”。此行为过程反映了一个重要的法律事实，即，X房屋产权是“E的父母F和H一起到房产局，过户登记至H的名下”的，并不是根据《协议3》过户登记至H的名下。

为什么过户登记至H的名下会是“E的父母F和H一起到房产局，将X房屋产权过户登记至H的名下”，而不是“根据《协议3》过户登记至H的名下”的呢？显然，E的父母F和H均明白，由于《协议3》明确记载“X房屋产权存在争议”，所以依据《协议3》X房屋产权是不能过户登记至H名下的。

梳理出这样一个核心事实以后，我们就可以依据这一已知的核心事实，推导出另外一个事实，即H和E的父母F是采取“H和E的父母F，当事人均到场”的方式，一起到房产局对X房屋产权进行变更的。据此事实，再推导出H和E的父母F是一起到房产局，对房产局隐瞒了《协议3》明确记载的“X房屋产权存在争议”这一事实，将X房屋产权过户登记至H的名下。

杨紫琴律师认为，这一连串的推导是完全符合司法逻辑，是通过相应的证据规则能够得到认定的。据此，我们就首先在事实方面具备了对“H是否毫无疑问是X房屋的产权人”这个问题提出质疑的理由。

但是，杨紫琴律师认为，我们虽然具备了对“H是否毫无疑问是X房屋的产权人”这个问题提出质疑的事实理由，但是，由于客观上X房屋产权过户登记至H的名下，H已经合法持有X房屋的物权登记凭证（产权证），因此，针对“房屋产权过户登记至H的名下后，H向法院提起诉讼，要求A搬离X房屋”这样一个法律事实，我们仅仅具备对“H是否毫无疑问是X房屋的产权人”这个问题提出质疑的事实理由，那是不够的。所以，如何利用我们具备对“H是否毫无疑问是X房屋的产权人”这个问题提出质疑的事实理由，改变本案的诉讼走向，这对依法维护A的合法权益，才有现实的积极意义。

为此，杨紫琴律师将前述自己对“H是否毫无疑问是X房屋的产权人”这个问题提出质疑的事实理由，向本案的主审法官进行了通报。

1、H在和E的父母F签订《协议3》时，明知“X房屋产权存在争议”是有证据证明的。

2、根据日常生活法则以及正常人的行为规则，H在和E的父母F签订以房抵债的《协议3》，不仅是知道“X房屋产权存在争议”的，而且对A一直居住在X房屋内，也应该是知道的。

因此，基于前述事实，尤其是根据“H和E的父母F是一起到房产局，对房产局隐瞒了《协议3》明确记载的‘X房屋产权存在争议’这一事实，将X房屋产权过户登记至H的名下”这一事实，H获得X房屋产权并非基于善意，应该是完全可以得到认定的。

据此，杨紫琴律师针对H的本诉，提出了反诉，要求法院根据《协议1》、《协议2》、《协议3》结合起来可以认定的事实，判决驳回H本诉的诉讼请求；判决支持A反诉的诉讼请求。

一审法院采纳了杨紫琴律师的意见，判决驳回了H本诉的诉讼请求；判决支持了A反诉的诉讼请求。

H不服一审判决。提出上诉。

在本案的二审过程中，H提出，因为《协议3 》是在法院的执行程序中产生的合法协议，因此，H依据《协议3 》获得X房屋产权是正当的。一审判决没有认定H依据法院的执行程序中产生的合法协议获得X房屋产权，是错误的。

对此，杨紫琴律师答辩：

第一，就在法院的执行程序中产生的协议问题，《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要》中对“以物抵债能否排除强制执行”应该如何处理的明确意见是：“当事人在执行程序中达成的以物抵债的和解协议，本质上仍然是一个私法行为，属于当事人意思自治的范畴。法院在执行程序中作出的和解协议，是对当事人意思表示一致的确认，公权力在此过程中的介入并不产生抵债物权属变动的效果。抵债物的权属变动应按照物权法的相关规定处理”。

所以，H片面强调“因为《协议3 》是在法院的执行程序中产生的合法协议”而不遵循此类协议“应按照物权法的相关规定处理”的法定处理方式，是错误的。

因此，将《协议1》、《协议2》、《协议3》结合起来认定的事实与“按照物权法的相关规定处理”对照适用，因为，将《协议1》、《协议2》、《协议3》结合，A对X房屋产权从来没有丧失过“物权真实所有人”的身份，所以，一审法院的判决，是有事实和法律依据的。

第二，H关于“H依据《协议3 》获得X房屋产权是正当的”，本质上是对X房屋的产权变更，并不是“依据《协议3》对X房屋产权进行变更”的，而是H和E的父母F采取“H和E的父母F，当事人均到场”的方式，一起到房产局对X房屋产权进行变更的。H对这一根本事实进行歪曲，是明显的不符合客观事实的狡辩。

综上所述，虽然《协议3》是在法院执行程序中达成的协议，但是，《协议3》仍然属于H与E的父母F双方之间，私权方面的意思自治，H能否真正合法取得X房屋的产权，仍然应当根据物权法等相关法律规定处理。所以，一审法院判决驳回H本诉的诉讼请求；判决支持了A反诉的诉讼请求，是有事实依据和法律依据的。一审法院的判决，应当予以维持。

【案件处理结果】 二审法院作出终审判决，维持了一审判决。