承办律师  江苏道多律师事务所律师  杨紫琴

【成功案例入选理由】  单刀直入，直奔主题，依法维护当事人的合法权益。

【基本案情】 甲拟从乙开发商（以下简称：乙公司）处认购由乙公司开发的位于A地的B房屋。

为此，甲在与乙公司签订《商品房买卖合同》之前，甲与乙公司的置业顾问丙约定：甲全款买房，购房款分三次付清：①《商品房买卖合同》签订之日，甲支付购房款总额的七成；②剩余的三成购房款，在《商品房买卖合同》签订后的十个月内分两次付清。丙向甲出具《证明1》。

后，甲发现，乙公司提供的《认购书》和《商品房买卖合同》中载明的购房款支付方式为：首付七成，银行贷款按揭三成。所以，甲向丙提出这些内容和《证明1》载明的内容不一致。丙对甲解释说：《认购书》和《商品房买卖合同》为草签合同，只是为了走程序，以后是要签正式合同的。为了打消甲的顾虑，丙在甲于《认购书》和《商品房买卖合同》上签字时，又向甲出具《证明2》，证明丙的解释内容。

因为丙向甲出具了《证明2》，因此，甲与乙公司签订了前述《认购书》和《商品房买卖合同》，并向乙公司支付第一笔购房款KK万元。

此后，因甲未按照《商品房买卖合同》的约定支付购房款，乙公司向法院提起诉讼，要求：①解除与甲签订的《商品房买卖合同》；②甲支付违约金Q万元；③甲退还购房款票据原件并配合乙撤销合同网签备案等手续。

甲认为，自己是在《证明1》和《证明2》存在的情况下，才和乙公司签订《认购书》和《商品房买卖合同》的，因此，自己不存在未按照《商品房买卖合同》的约定支付购房款的问题。

乙公司抗辩，①因为《证明1》和《证明2》仅有丙个人的签字，未加盖乙公司的公章，所以，丙向甲出具《证明1》和《证明2》不能视为乙公司授权丙向甲作出的承诺认定。②同时，还因为《认购书》和《商品房买卖合同》签订在《证明1》和《证明2》之后，所以，《认购书》和《商品房买卖合同》的内容，才是甲和乙公司之间最终的合同意思表示，而《证明1》和《证明2》不能给乙公司设立民事义务。因此，在《认购书》和《商品房买卖合同》已经完全替代了《证明1》和《证明2》的法律效力并代表了甲和乙公司之间最终的合同意思表示之情形下，《认购书》和《商品房买卖合同》的约定，是依法处理本案的有效合同依据。

一审法院支持了乙公司的抗辩，判决支持了乙公司的全部诉讼请求。

甲不服一审判决，委托我们对一审判决提出上诉，依法维护其合法权益。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，后合同的内容替代了前合同的内容，这种情况有时是会存在的。但是后合同的内容替代了前合同的内容，并不是绝对的。所以，一审判决简单的支持了乙公司的抗辩，判决支持了乙公司的全部诉讼请求，是值得商榷的。因此，甲针对一审判决提出上诉能否改变一审判决，取决于甲究竟是应该按照《认购书》和《商品房买卖合同》的约定向乙公司支付购房款，还是应该按照《证明1》和《证明2》的内容支付购房款。

具体承办本案的杨紫琴律师仔细分析了一审判决后发现：一审判决支持乙公司的抗辩，判决支持乙公司的全部诉讼请求的具体理由是：一审法院认为《证明1》和《证明2》仅仅是甲和乙公司就甲购买B 房屋前期协商过程的记载，不具备合同的法律效力。

为此，杨紫琴律师向二审法院的主审法官提出：

1、因为乙公司置业顾问丙的工作职责是销售房屋，其工作内容是向客户介绍房屋的位置、样式、价格、公司的优惠政策等。而《民法典》第一百七十条明确规定：“法人或非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意第三人”。因此，丙对甲出具《证明1》和《证明2》的行为，虽然没有加盖乙公司的印章，但根据丙置业顾问的身份，甲有足够的理由相信丙出具的《证明1》和《证明2》，是代表乙公司的职务行为。

2、根据《民法典》第一百七十条的明确规定以及甲有足够的理由相信丙出具的《证明1》和《证明2》是代表乙公司的职务行为的事实，《证明1》和《证明2》应当认定为乙公司向甲出具的单方承诺。

3、因为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称：《解释》）第三条的规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。所以，丙出具的《证明1》和《证明2》不仅可以作为乙公司向甲出具的单方承诺认定，还可以基于丙是乙公司置业顾问的事实，认定为是乙公司对甲发出的“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的要约”。

4、《认购书》和《商品房买卖合同》是乙公司提供的格式合同，因此，如果在《认购书》和《商品房买卖合同》约定的内容，属于“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的要约”之情形下，乙公司要用《认购书》和《商品房买卖合同》的约定，替代《证明1》和《证明2》的内容，乙公司应对甲进行特别释明。但是，乙公司并没有这样做。而《证明1》和《证明2》是丙代表乙公司向甲出具的单方承诺，这是非格式合同内容，因此，根据《民法典》第四百九十八条的规定，在格式合同的格式条款违背乙公司向甲作出的承诺之情形下，具体处理本案的合同依据不能不参考非格式合同条款，即《证明1》和《证明2》。

基于以上事实和法律规定，一审判决显然兼有事实认定和适用法律二个方面的错误。

因此，杨紫琴律师要求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回乙公司的全部诉讼请求。

二审法院的主审法官将杨紫琴律师意见转告乙公司后，乙公司提出，希望调解处理本案。

【案件处理结果】 经法院主持调解，乙公司同意甲按照《证明1》和《证明2》的约定支付购房款，继续履行涉案的《认购书》和《商品房买卖合同》。