承办律师 江苏道多律师事务所律师 朱跃东

 

【成功案例入选理由】 法理认识清晰，诉讼技术发挥出色，依法维护当事人的合法权益。

【基本案情】 AAAA年AA月AA日，甲和乙、丙在中介处签订《房屋买卖合同》（乙、丙系夫妻关系）。因该房屋是拆迁安置房，不能立即办理房屋产权证。甲和乙、丙遂在《房屋买卖合同》中约定：

1、乙、丙将暂不能办理房产证的拆迁安置房以总价款YY万元卖给甲，其中M万元为定金，N万元为尾款。

2、尾款N万元，甲应于乙、丙配合甲办理涉案房屋的产权变更登记手续（过户）当日，由甲向乙、丙支付。

甲于签约当日向乙、丙交付了定金M万元。

后甲和乙、丙双方为确保该《房屋买卖合同》的履行，共同去公证处对该《房屋买卖合同》进行了公证。办理公证当日，甲在将除约定尾款N万元以外的其他款项一次性交付给乙、丙二人。乙、丙在办理公证后，将房屋交付给甲。

BBBB年BB月BB日，甲了解到乙、丙已经领取过涉案房屋产权证，遂要求乙、丙协助其办理前述房屋的产权变更登记手续，将涉案房屋产权过户至甲的名下。但乙、丙要求甲另外再支付XX万元才肯配合甲办理房屋产权变更登记手续。甲表示拒绝后，乙、丙遂不再理睬甲和中介提出的要求。

甲认为自己已经按照《房屋买卖合同》的约定履行了合同义务，乙、丙应当按照约定，配合自己办理涉案房屋的产权过户手续。

甲向我们咨询，自己能否根据其和乙、丙在中介处签订的《房屋买卖合同》，要求乙、丙按照合同约定，配合自己完成涉案房屋的产权变更登记手续。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，根据民法的基本原则，乙、丙二人应该配合甲完成涉案房屋的产权变更登记手续。因此，甲有权要求乙、丙按照合同约定，配合完成涉案房屋办理过户的手续。

但是，具体承办本案的朱跃东律师在处理本案的过程中发现，涉案房屋的产权目前登记在乙、丙儿子丁的名下，而丁并未在甲和乙、丙签订的《房屋买卖合同》上签字。

对朱跃东律师这一发现，甲顿时感觉自己要求乙、丙按照合同约定，配合完成涉案房屋办理过户的手续的主张，很可能无法得到实现。

对此与能否实现甲与要求乙、丙配合完成涉案房屋办理过户手续主张有至关重要作用的问题，朱跃东律师认为，一般情况下，房屋产权的登记人，就是房屋产权人。如果非房屋产权人出卖了房屋产权人的房屋，这种行为依法应该是无效的。但是，特殊情况下，这种房屋行为也可能是合法有效的：

1、甲和乙、丙签订《房屋买卖合同》时，或者签订以后，丁对乙、丙出卖涉案房屋的行为表示认可或追认。

如果这样，虽然丁未在甲和乙、丙签订的《房屋买卖合同》上签字，但是，甲因此是可以依法主张自己对涉案房屋之所有权的。

2、甲和乙、丙签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋处于乙、丙、丁三人共有状态。

如果这样，即使丁未在甲和乙、丙签订的《房屋买卖合同》上签字，甲是可以根据本案的具体案情，基于善意取得而依法主张自己对涉案房屋之所有权的。

3、虽然丁未在《房屋买卖合同》上签字，但是，甲和乙、丙签订《房屋买卖合同》时，乙、丙的行为，符合表见代理的法律特征。

如果这样，即使丁未在甲和乙、丙签订的《房屋买卖合同》上签字，根据表见代理的法律理论，甲是依法主张自己对涉案房屋之所有权的。

因此，如果甲希望将涉案房屋产权过户到自己的名下，甲需要证明前述自己购买涉案房屋的行为，符合前述一般情形以外的特殊情形。

那么，甲能否争取自己购买涉案房屋的行为，符合前述一般情形以外的特殊情形？朱跃东律师帮助甲分析：

1、根据乙、丙要求甲另外再支付XX万元才肯配合甲办理房屋产权变更登记手续的态度，我们可以初步推断，甲和乙、丙签订《房屋买卖合同》时，或签订《房屋买卖合同》以后，丁对乙、丙出卖涉案房屋的行为，是表示同意或表示追认的。否则，乙、丙就不会持要求甲另外再支付XX万元才肯配合甲办理房屋产权变更登记手续这样的态度，而是会直接以丁未在甲和乙、丙签订的《房屋买卖合同》上签字，提出抗辩。

2、我们的初步推断，虽然可能是甲和乙、丙签订《房屋买卖合同》时，或以后的客观情况，但是，这种完全情理方面的推断，在法律上是没有任何意义的。

3、要让我们的推断，能成为有证据可以证明的法律事实，是我们律师具体办理本案的工作重点。

甲完全同意朱跃东律师的分析意见，委托朱跃东律师帮助其通过法院，依法实现将涉案房屋产权过户到自己名下的法律目的。

朱跃东律师认为：

首先，本案一旦进入诉讼程序，乙、丙乃至丁提出，由于丁未在甲和乙、丙签订的《房屋买卖合同》上签字，所以该《房屋买卖合同》无效，这肯定是必然的。

其次，我们可以提供有效的组合以下证据，证明甲购买涉案房屋的行为，符合前述一般情形以外的特殊情形来驳斥乙、丙、丁的狡辩。

1、因为，甲和乙、丙双方为确保该《房屋买卖合同》的履行，共同去公证处对该《房屋买卖合同》进行过公证，根据公证处对该《房屋买卖合同》进行过公证的事实，我们有理由相信，由于公证规则之严谨，公证处在办理该项公证事务时，是不能犯房屋出卖人不是房屋产权人这种低级错误的。

公证这一事实很可能会以二种表现形式，具体反映出来：

第一，公证处肯定是在丁对乙、丙双方和甲签订该《房屋买卖合同》的基础上，才会对涉案的《房屋买卖合同》进行公证的。

如是，即可据此要求法院认定甲和乙、丙签订《房屋买卖合同》时，或者以后，丁对乙、丙出卖涉案房屋的行为是表示认可或追认的。

第二，如果公证处确实是在房屋出卖人不是房屋产权人的情况下，为该《房屋买卖合同》进行了公证，那么，我们可以基于公证处在公证规则严谨的要求下，都能够认为乙、丙可以和甲签订《房屋买卖合同》合法有效，而为该《房屋买卖合同》进行公证这样一个事实，从而推导出乙、丙和甲签订《房屋买卖合同》的行为，完全符合表见代理的法律特征之结论。

如是，即使丁未在甲和乙、丙签订的《房屋买卖合同》上签字，根据表见代理的法律理论，甲也是能依法主张自己对涉案房屋之所有权的。

第三，从诉讼技巧方面认知，我们应不受乙、丙诉前狡辩之限制，对乙、丙、丁在诉讼过程中可能出现的狡辩，我们不要在诉前采取杞人忧天的方式给自己徒增不必要的烦恼，而是应该在诉讼过程中，先让乙、丙、丁穷尽自己的狡辩，然后再锁定他们狡辩的内容逐一进行有效的反驳，这对于提速甲法律需求的实现，应该是有帮助的。

甲高度认同朱跃东律师对本案的总体法律分析意见。

果然不出朱跃东律师所料，本案的诉讼过程中，乙、丙、丁果然提出了丁未在甲和乙、丙签订的《房屋买卖合同》上签字，所以该《房屋买卖合同》无效这个问题。

面对乙、丙、丁的狡辩，朱跃东律师在本案的庭审过程中，依法处理了这样几个问题：

第一，朱跃东律师向乙、丙提出了以下与本案有关的基础性问题

①：“你们就是因为丁未在甲和乙、丙签订的《房屋买卖合同》上签字，才认为该《房屋买卖合同》无效的”？

乙、丙及其代理律师回答：“是的”。

②：“丁未在甲和乙、丙签订的《房屋买卖合同》上签字，是不是乙、丙认为该《房屋买卖合同》无效的唯一理由？除此以外乙、丙认为该《房屋买卖合同》无效，还有没有其他理由”？

乙、丙及其代理律师回答：“是唯一理由，且是法定理由。没有理由也不需要其他理由”。

③：“因为乙、丙认为该《房屋买卖合同》无效，就是因为该房屋产权人是丁，而丁没有在该《房屋买卖合同》上签字。那么，我们可以先不深究该《房屋买卖合同》是否有效的问题，而先落实一下这样一个问题，即乙、丙是认为自己出卖涉案房屋而与甲签订该《房屋买卖合同》的？还是明知自己无权出卖涉案房屋，而采取虚构事实、隐瞒真相的方式向甲出售了该房屋并收取甲部分购房款的”？

面对这个行为人是否涉嫌刑事犯罪的问题，乙、丙及其代理律师对“乙、丙当然是认为自己出卖涉案房屋，才与甲签订该《房屋买卖合同》”这个问题的回答是：“是的”。

第二，朱跃东以前述基础性问题为依据，提出了以下几个具有延伸意义的问题：

①：“乙、丙你们为什么会当然的认为自己可以出卖涉案房屋”；

乙、丙及其代理律师回答：“这是乙、丙法律认识上的错误”。

②：“当事人对事物存在法律上的认识错误，是可以理解的。但是，乙、丙你们应该回答这样一个问题，即导致你们当初法律认识上错误的原因，也就是说你们是以什么样的事实认识为基础，才会有如此法律上认识之错误的”？

乙、丙及其代理律师回答：“由于法律认识上的错误即可导致该《房屋买卖合同》无效，所以，赘述事实认识问题上是否存在认识错误没有意义的”。

③：“脱离事实认识错误的法律错误，在司法逻辑上是空洞的。在此我们不想深究。但是，乙、丙是否认为自己有权出卖涉案房屋，是认为有权？还是明知无权而为之？这是是否涉及刑事犯罪的问题，乙、丙必须回答”。

乙、丙及其代理律师回答：“乙、丙当然不存在事实认识方面的错误”。

第三，朱跃东拓展前述具有延伸意义的问题，就本案的实质性问题向法庭陈述：

“乙、丙当然不存在事实认识方面的错误”说明了二个问题；

①乙、丙是认为自己有权出卖涉案房屋的。

②乙、丙是有出卖涉案房屋之意向的，该意向与《房屋买卖合同》的签订整合起来，是可以认定乙、丙和甲之间，双方是存在买卖涉案房屋之合意的。

甲、乙、丙之间，双方是存在买卖涉案房屋之合意的，可以通过以下事实得到印证：

与本案有关的拆迁过程中，被拆房屋的产权人是乙、丙，丁是被拆房屋的居住人之一。拆迁时，乙和丁两人与拆迁部门签订了《拆迁安置协议》，共获得含涉案房屋在内的四套拆迁安置房屋，因此，四套拆迁安置房屋的共同共有人是乙、丙，丁。

《拆迁安置协议》签订后，乙、丙、丁在家庭内部议定，四套拆迁安置房屋中的一套将来登记在丁的名下，但是，并未明确约定具体那一套房屋将来登记在丁的名下。涉案房屋产权登记到丁名下，是乙、丙和甲签订该《房屋买卖合同》数年以后的事情。

由此可见，乙、丙和甲签订该《房屋买卖合同》出卖涉案房屋时，不能当然认定乙、丙出卖的就是丁的房屋。

乙、丙未征得丁的明确同意而出卖与丁共同共有的房屋，确实存在相应的法律缺陷。但是，将乙、丙出卖给甲的房屋，仅仅是乙、丙与丁共同共有房屋中的四分之一，并未超出乙、丙与丁共同共有房屋中乙、丙应该拥有的二分之一或三分之二的共有比例。这一事实与乙、丙和甲之间双方存在买卖涉案房屋之合意结合起来，乙、丙向甲出卖涉案房屋的行为之法律缺陷，既没有侵犯丁的财产所有权，也表明甲受买该房屋，完全符合善意取得之法律特征。

这也应该是公证处能够对乙、丙和甲签订该《房屋买卖合同》进行公证的基本法律因素。

同时，公证处在对乙、丙和甲签订该《房屋买卖合同》进行公证的过程中，相关资料反映出，丁对乙、丙和甲签订该《房屋买卖合同》是知道的，中介关于促成乙、丙和甲签订该《房屋买卖合同》过程中，丁对乙、丙和甲签订该《房屋买卖合同》是知道的陈述，也可和公证处的相关资料沟通印证，丁对乙、丙和甲签订该《房屋买卖合同》是知道的这个问题。

所以，乙、丙、丁关于因为丁未在甲和乙、丙签订的《房屋买卖合同》上签字，所以该《房屋买卖合同》无效的抗辩，纯属无稽之谈。

【案件处理结果】 法院判决支持了甲的诉讼请求。丁不服一审判决提起上诉，二审法院判决驳回丁的上诉请求，维持了一审判决。