承办律师 江苏道多律师事务所律师 高迎春

【成功案例入选理由】 理解法律深刻，依法维护我方当事人的合法权益。

【基本案情】 甲在乙开发商售楼小姐的介绍下，拟购买A室精装修房屋。甲在未和乙签订商品房预售合同的情况下，向乙缴纳了购房预订款A万元，乙对甲出具载明甲交款事由为购房定金的收条。后，因甲、乙双方不能就房屋装修、学区、户型等问题达成一致意见，甲决定不再购买乙销售的房屋，甲要求乙退还这A万元款项。但乙认为甲交付的是购房定金，因甲单方原因，甲不再购买房屋，根据定金罚则，乙不应返还甲的定金。甲坚持自己支付的是购房预订款，不是定金。甲、乙双方各执己见。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 根据通俗民事诉讼理念及甲在向我们进行咨询以前向其他律师咨询，得到的有关本案法律走向的总体判断，甲认为，甲、乙双方各执己见说明，是因为甲、乙双方都意识到，如果甲支付的是定金，那么，乙就不需要返还。如果甲支付的是购房预订款，乙就有可能需要返还。所以，认定该A万元是购房预订款，而不是定金，对甲来说是至关重要的，也应该是甲需要努力争取的工作内容。

但是，我们认为，根据现有证据，甲认为自己支付的是购房预订款，仅仅是甲的单方言辞；乙持有的定金收条存根说明甲收到了乙出具的购房定金收条，这是书证。虽然不能说书证的证据效力就绝对大于单方言辞，但是，结合甲收到了乙出具的购房定金收条这一事实，甲在证据上显然是不占有优势的。证据不占优势，结果就是法律上不占优势，简单说就是通过法律程序处理会有败诉的风险。

因此，具体到本案中，我们需要从通俗民事诉讼理念的羁束中解脱出来，才能有效的依法维护甲的合法权益。我们认为，准确的理解法律规定，在特定的条件下，即使甲支付的是定金，乙也未必就不需要返还。即使甲支付的是购房预订款，乙也不一定是非要返还。因此，深刻的理解法律，发掘本案特殊的法律条件，是具体处理好本案的关键。

具体承办本案的高迎春律师认为，甲、乙双方之所以纠结在该款项是定金，还是预订款问题上，根本原因是甲、乙双方对定金和订金（即本案中甲坚持的订购款）的本质法律属性，缺乏正确、全面、深刻的理解。

根据法律规定，“定金”是指当事人约定由一方向对方给付的、作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还定金。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。而“订金”目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所具有的担保性质，可视为“预付款”，当合同得到履行时，自然转为给付方应该支付的合同价款之一部分。合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担相应的责任，而不一定是收款方无条件全额返还。

由此可见，即使甲支付的是购房预订款，乙也不一定是非要返还的。因此，甲和乙纠结该款项是定金还是预订款的问题，是没有太多实际意义的。同时，在该款项是定金，还是预订款的问题上，由于甲在证据上显然是不占有优势，所以，甲坚持该款项是预订款，这也是不明智的。

高迎春律师认为：

第一，认真研究法律关于定金的法律属性和法律作用，定金首先是一种担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。

第二，这里所说的债权债务，绝不是我们狭义理解的借贷关系中的债权债务，而是广义的、存在于民事法律关系中的民事权利和义务，权利方为民法意义上的广义债权人，义务方为民法意义上的广义债务人。

第三，在民事法律关系中，法律关系的主体，即当事人，都是互为权利义务主体的，不存在只享受权利，不承担义务，也不存在只承担义务，不享受权利的法律关系。

第四，具体到本案中，在甲未与乙签订商品房预售合同，向乙缴纳了购房预订款，乙对甲出具购房定金的收条的情况下，本法律关系的当事人，彼此之间权利义务关系的具体内容是什么，不是以根据通俗民事诉讼理念的理解，笼而统之的概括为只要甲支付的是定金，那么，乙就不需要返还的。乙是否需要返还甲交纳的款项，这是需要我们去认真分析、把握的。

第五，商品房买卖的实践中，某些开发商往往都会在法律的边缘，通过营销手段，在买房人看房后，以订购、诚意金等各种方式，促使买房人缴纳一定的款项，然后再对交款人出具载明定金字样的收据。由于买房人在营销人员营销热情的感动下，往往会忽视收据记载的收款原因这个问题，而只简单的核对交款数额和收据载明的是否一致。即使买房人提出缴纳的款项不是定金，营销人员也会以这是公司的财务语言，你反正需要买房，今后这个款项反正也是折抵房款的等等理由，对买房人进行解释。因为买房人是在与营销人员的沟通过程中产生交款意向的，因此，很少有人会因为收据载明定金字样的问题而与营销人员纠结。但是，事后，如果买房人一旦买房意向发生改变，再去找开发商交涉，开发商就会利用人们根据通俗民事诉讼理念对“定金”的理解，对买房人进行一番有关定金方面的法律宣传，认为自己不返还买房人缴纳的款项是合法的。

因此，我们具体处理本案，不仅是要为甲依法维权，更要尽可能的通过本案，对某些开发商游戏法律、对买房人因不精通法律而误入营销圈套的行为，宣示法律真正的规则。

第六，因为本案所涉及的款项，并不是购房款或购房首付款等数额巨大的款项，所以，高迎春律师建议，本案不妨可以尝试一下通过非诉讼手段，依法实现甲的诉求。这样，可以在很大程度上节省甲的维权周期和维权成本。

甲同意高迎春律师关于尝试一下通过非诉讼手段依法实现自己诉求的建议。

为此，高迎春律师找到乙开发商。乙开发商的法务人员接待高迎春律师时，非常不礼貌的要求高迎春律师作为法律人士，先研究一下与定金有关的法律规定，再来沟通处理这个问题。

高迎春律师回应乙开发商的法务人员，“定金”是属于一种法律上的担保方式，其法律后果，作为法律人士首先应该清醒的明白，这种担保形式是和担保内容相对应的。本案中，甲在未与乙签订商品房预售合同的情况下，乙对甲出具收款事由为购房定金的收条，所对应的担保内容显然是甲担保自己有义务继续和乙沟通与房屋买卖有关的具体内容，具体表现形式就是签订房屋买卖合同。因此，根据定金罚则，如果甲不按照诚实信用的原则，不和乙沟通与房屋买卖有关的具体内容，那么，定金罚则对甲是适用的。同样，如果乙不按照诚实信用的原则，与甲沟通房屋买卖有关的具体内容，那么，定金罚则对乙也同样是适用的。其次，后来，因甲、乙双方不能就房屋装修、学区、户型等问题达成一致意见，甲决定不再购买乙销售的房屋这一事实，这是甲、乙双方围绕与房屋买卖有关的具体内容沟通不能达成一致意见的表现，而不能归责为甲不按照诚实信用原则，不和乙沟通与房屋买卖有关的具体内容。第三，甲、乙双方不能就房屋装修、学区、户型等问题达成一致意见，说明甲、乙双方均已履行了继续沟通与房屋买卖有关具体内容的义务。第四，履行继续沟通与房屋买卖有关具体内容的义务，甲、乙双方都不能强迫对方一定要和自己签订房屋买卖合同，进行强买强卖。所以，在甲、乙双方均已对乙出具购房定金的收条所对应的担保内容，履行了相应义务的情况下，如果双方签订房屋买卖合同，该定金应该抵作购房款，不能签订房屋买卖合同，则乙就因甲已经按照定金约定履行的义务，甲已经履行完毕，而没有任何理由继续占有该具有担保性质的款项。

高迎春律师建议乙开发商的法务人员，认真研究、理解一下自己的观点。

【案件处理结果】 乙开发商的法务人员和单位领导研究后，同意全部返还甲交付的A万元款项。