从一起房屋买卖合同案件看房屋所有权转让登记与买卖合同的效力
2014/9/4
[案情]1998年5月17日，李某与吴某签订一份私有房屋买卖合同，约定李某以人民币10万元的价格购买吴某位于A市的砖混结构上下两层的一幢房屋8间。2007年3月，吴某以与李某签订的房屋买卖协议未办理过户登记手续为由起诉至人民法院，要求确认该房屋买卖合同无效，由李某返还自己的房屋，自己退还李某的购房款10万元及偿还李某的房屋装修款4万元。李某辩称：双方签订的房屋买卖合同已经成立生效，自己向吴某交清了全部房款，并自己已实际居住了9年，还对房屋进行了修缮及改造、装修，认为吴某主张双方未办理房屋过户登记致房屋买卖合同无效的理由不能成立，请求人民法院判决驳回吴某的全部诉讼请求，并要求吴某按照法律规定补办房屋过户手续。
[争议]在审理中，对该案的效力及如何处理，存在以下两种意见：
第一种意见认为，1998年5月17日李某与吴某签订的房屋买卖合同有效，吴某的诉讼请求不能成立，应当驳回。理由：第一，根据《中华人民共和国民法通则》第4条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用之规定，李某与吴某于1998年5月17日签订的房屋买卖合同是双方在平等的基础上经协商一致达成的合意，双方行使了权利，履行了义务，即李某已实际支付给吴某购买房款并已实际居住了9年，并对房屋进行了修缮和改造，投入了改造资金，房屋买卖的行为已实际完成，符合平等、公平、诚实信用的原则，未办理过户手续不能实际影响房屋买卖合同的效力。第二，根据《中华人民共和国合同法》第44条第1款依法成立的合同，自成立时生效及第2款法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定之规定，一是法律、行政法规规定办理登记手续后合同才生效的，未经登记合同不具有法律效力；二是法律、行政法规规定应当办理登记手续，但未规定未经登记的合同无效的，只要当事人之间就物权的转移达成合意，且合意不违反法律、行政法规的强制性规定，标的物已实际交付完毕，即使未办理变更登记手续，应承认合同已经成立生效，登记手续可以在事后补办。就本案而言，李某与吴某的房屋买卖合同是双方协议的合意，且双方已相互支付购房款和交付房屋，吴某不能以双方未办理房屋买卖过户登记手续而主张房屋买卖合同无效。未办理房屋买卖登记手续不构成房屋买卖合同无效的对抗理由。因此，人民法院为了保护双方的交易安全，尊重当事人的意思自治原则、体现诚信、公平、等价有偿的基本原则，应驳回吴某的诉讼请求，同时判令李某和吴某到房地产管理部门办理房屋所有权的变更登记手续，其费用由双方协商。
第二种意见认为，李某与吴某签订的房屋买卖合同无效，吴某的诉讼请求成立。根据《城市私有房屋管理条例》第6条第1款城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证，房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权或房屋现状的变更登记手续以及建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定：凡未按照本办法申请房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更、和他项权利的设定，均为无效之规定，只有具备生效要件的合同才能受到法律保护，李、吴之间的房屋买卖合同因双方未到房地产管理部门办理房屋所有权转让登记，故双方房屋买卖合同缺乏生效的要件，应认定为无效，不发生所有权转移的法律效果。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第58条第1款（五）项违反法律或者社会公共利益的、第2款无效的民事行为，从行为开始起就没有法律效力、第61条第1款民事行为被确认无效或被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任及《中华人民共和国合同法》第52条、第58条中关于无效合同的返还原则，判决李某返还吴某的一幢房屋，吴某返还李某10万元房款，并由吴某补偿给李某房屋修缮及装修款4万元。
[评析]从上述两种意见我们不难发现，对于房屋所有权转让登记与马买卖合同效力的理解不同，其意见完全相反。就本案而言，笔者持第一种意见，其理由雷同。必须明确的是：为了明确房屋、土地等不动产物权的归属，即从法律上确认房屋、土地等不动产物权的所有权，保障交易安全、维护正确的交易秩序，国家建立了不动产登记制度，《中华人民共和国物权法》对此更加明确。其含义是指经权利人（所有权人）申请，国家相关职能部门或行政机关将申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿。亦即不动产登记是指登记申请人对不动产物权的返还、转移应在专门的登记机关依照法定的程序进行登记的活动，该行为属于行政行为或行政法规调整的范畴，包括作为或不作为、许可等行为。在当今的社会转型时期，为了适应社会主义市场经济的客观要求，城市或农村的私有房屋亦成为商品的一种特有的表现形式，参与市场流通，自有房屋或商品房的出售而形成的房屋交易呈现活跃的态势，繁荣的房地产交易市场的背后也愈来愈暴露出我国不动产登记制度存在的诸多问题及弊端，市场主体为了规避法律，逃废税收，在进行交易时不予登记，严重影响了市场经济秩序，与法制社会和和谐社会的建立背道而驰。因此，有必要对我国现有的不动产登记制度进行改良。诚然，不动产登记制度虽属于行政职能和职权的范畴，但因该制度自身存在的某些缺陷，部门的行政规章与法律相抵触或冲突，引发了大量的民事纠纷诉至人民法院，而各地的做法也不尽一致，尤其是相同的案件出现裁判迥异的判决，严重影响了司法的公正性、公平性、严肃性。因此作为不动产的登记管理部门及人民法院对此带有普遍性的问题应引起高度重视，尤其是要加强对边远山区及农村房屋买卖问题的研究。
我们知道，法律行为转移物权，必须同时具备以下两个要件：一是双方当事人达成转移物权的合意，即双方当事人签订物权转让合同，应以书面形式表现出来；二是物权转移必须通过一定的公示方式来表示，它包括不动产物权的登记和动产的交付。就房屋买卖合同而言，房屋买卖合同中虽有双方当事人对物权转移的真实意思表示或合意，但房屋作为一种特殊的不动产，只有在完成所有权的转移即对外披露，进行了房屋所有权的登记或变更登记，才能最终达成房屋所有权转移的合同目的，因此，不动产变更登记是不动产物权转移的实质要件。但是，不动产物权的买卖或转让未登记是否必然导致合同的无效呢？笔者认为，合同的成立、生效、有效、无效是不同的法律概念。合同的生效和有效以合同成立为前提，如合同不成立，则根本谈不上生效或无效。合同的成立和生效属于事实判断，合同有效或无效则属法律的价值判断。因此，就物权转移的效力与合同本身的效力而言，它们是两个完全不同的概念。就不动产变更登记而言，它是以不动产物权的转移的合意为基础，是物权转移的公告或公示方法，它指向的目的是不动产物权的变动，并不是针对房屋买卖或转让合同的行为本身。未办理登记或变更手续，不动产物权不发生转移，但并不能因此而确认该合同无效。如果依据本案所讨论的第二种意见所主张的登记要件说，只要房屋转让或买卖未进行转让登记，房屋买卖合同就无效，那么势必会出现出卖人、买受人中的任何一方均可以抛开合同，不管过了多长时间均可以随时主张合同无效而要求返还的现象，那么，双方签订的合同关系即没有任何作用，法律无权或无法调整，保障交易安全和保护市场秩序的稳定则成了一句空话。如果这样，那么对现实生活中部分故意规避法律法规，当出卖人交付房屋后故意不进行登记，待房屋价格上涨时或一屋数卖时主张返还房屋，严重损害了买受人的利益，破坏了市场交易的公平、公正和正常的交易秩序。
正因如此，最高人民法院于1999年12月1日经最高人民法院审判委员会第1090次会议通过的法释（1999）19号《关于适用合同法》若干问题的解释（一）第9条明确规定：依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前，当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的所有权及其他物权不能转移。因此，笔者认为，针对房屋买卖合同纠纷，人民法院应遵循最高人民法院确定的登记对抗说，即应遵循合同效力是法律的价值判决或评价的民法理论，登记与否不影响合同的效力。如果当事人就不动产转移经协商一致转移而达成合意即合同成立，依法成立的合同，成立时就同时生效，对签约的双方均产生约束力或拘束力，双方均应自觉遵守。当然，双方在签订房屋买卖合同时，应当明确约定有关不动产登记的具体条款，如果双方当事人对此未作出明确的约定，不动产登记也只能作为一种法定义务自然转化为合同义务。为了保证当事人房屋买卖合同的全部实现，任何一方不得违反合同义务，反之，则构成违约。因此，为了统一执法尺度，人民法院在处理房屋买卖合同纠纷这一类带普遍性的案件时，应以最高人民法院的上述司法解释为依据，确认房屋买卖合同有效，或基于当事人的诉讼请求，判令违约方继续履行合同，协助补办房屋转让登记手续，或者判令违约方承担违约损害赔偿责任。
