承办律师：江苏道多律师事务所律师  黄晨婕

【导读】 甲购买乙房屋，乙隐瞒房屋被司法查封无法过户的事实，遂二人签订新协议约定解除之前所签协议，乙向甲返还定金否则承担违约责任，后乙未履行。黄晨婕律师指出：新协议真实合法有效，甲有权选择适用定金罚则，要求乙返还二倍定金。最终法院判决乙双倍返还定金。

【成功案例入选理由】 把法律服务的具体工作当做“精细精巧”的学问去追求，拨乱反正的依法维护当事人的合法权益。

【基本案情】 甲通过丙房地产销售公司（以下简称：中介公司）向乙购买乙所有的房屋一套（以下简称：涉案房屋）。AAAA年AA月AA日，甲、乙及中介公司三方共同签订了《房地产买卖中介合同》（以下简称：《买卖合同》），《买卖合同》约定：

1、乙将其名下的涉案房屋出售给甲，价格为MMM万元；

2、乙保证出售的房屋权属真实，并符合国家及地方房屋上市交易的政策法规及有关规定，乙协助甲办理房地产的交易过户手续；

3、甲、乙双方均在无正当理由不履行合同或造成中介方无法完成委托事项等行为发生时，应承担合同标的额10%的违约金，计NN万元。

当日，甲、乙及中介公司又签订《补充协议》一份，约定：甲、乙商定本合同定金为QQ万元，甲于合同签订当日支付部分定金，AAAA年AA月BB日前支付剩余定金。签订本合同时，因涉案房屋处于抵押状态，双方商定由乙自行办理解押注销手续。

后甲按照合同约定分两次向乙支付定金共计QQ万元，并由乙出具收条。但是，乙一直以各种理由拖延履行《买卖合同》约定的事项。直至AAAA年BB月BB日，乙才不得不向甲及中介公司表示，涉案房屋目前被司法查封，难以办理涉案产权的过户手续。

甲得知涉案房屋被司法查封，难以办理涉案产权的过户手续后，向乙提出不再购买涉案房屋，要求解除《买卖合同》，退还定金。于是，甲、乙及中介公司再次签订《补充协议二》，协议约定：涉案房屋因司法冻结（保全、查封）无法过户，现取得甲原谅。甲同意，自签订本协议之日起10日内乙向甲退还定金QQ万元，甲收到返还的定金后，《买卖合同》解除，甲不追究的乙违约责任。如乙未能按约退还定金，则乙承担合同的违约责任。

后，由于乙未能履行《补充协议二》约定的退款义务，甲向其他律师事务所的律师咨询，希望能够通过诉讼的方式要回定金并追究乙和中介公司的违约责任。其他律师事务所的律师答复甲，由于乙隐瞒了涉案房屋被司法查封的事实，因此，乙故意欺骗甲而签订的与本案有关的一系列合同均是可以解除的，因此，甲向法院起诉，法院是会依法支持甲之诉讼请求的。

甲向法院起诉后，乙和乙的律师抗辩：虽然围绕涉案房屋产生了一系列的合同和协议，但是，《补充协议二》是案涉房屋交易一系列合同的结论性合同。既然如此，那么，《补充协议二》的出现，就等于在事实上作废了《补充协议二》出现以前的所有合同和协议。而《补充协议二》是在乙如实告知甲涉案房屋已经被司法查封的情况下，由甲、乙自愿签订的，因此，在《补充协议二》的签订过程中，不存在乙对甲进行欺骗的问题。据此，甲建立在乙对甲进行欺骗基础上的所有诉讼请求，均不能得到法律的支持。法院应该判决驳回甲的所有诉讼请求。

甲向本案的主审法官询问乙和乙的律师的抗辩能否成立。本案的主审法官向甲表示，针对涉案的事实、证据以及法律适用等问题，甲、乙双方均有权利表达自己观点并根据对方的观点发表自己的不同意见。至于法庭的观点，那是要根据当事人针对本案的争议焦点，结合甲、乙双方的举证、质证以及法庭辩论的结果，法庭才能依法作出的。

甲感觉自己被乙和乙的律师这一番抗辩搞得云里雾里，又在本案的主审法官那里碰了一个“软钉子”，遂又向我们的律师咨询应该如何依法具体处理本案。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，于本案之中，根本不存在甲、乙双方需要解除合同的问题，因为《补充协议二》作为甲、乙双方真实意思的记载，甲、乙双方以往签订的所有合同，均已经依据《补充协议二》依法在事实上被解除，这应该是《补充协议二》所记载的最基本的法律结论。因此，甲把“要求和乙解除涉案的合同”作为自己的诉讼请求提出，这在诉讼方向的设计方面就犯了根本的错误。而恰恰是这种错误，给乙和乙的律师留下了狡辩的可能。所以，甲现在需要调整自己的诉讼策略，才能正本清源的依法维护自己的合法权益。

甲同意我们的前述法律分析意见，委托我们的律师帮助其依法处理本案。

具体承办本案的黄晨婕律师认为：

首先，由于甲、乙双方以往签订的所有合同和协议，均已经依法解除，这是《补充协议二》所记载的、最基本的法律结论，因此，我们可以认同乙和乙的律师关于“《补充协议二》是案涉房屋交易一系列合同的结论性合同”的观点。

其次，因为我们认同了乙和乙的律师关于“《补充协议二》是案涉房屋交易一系列合同的结论性合同”的观点，因此，根据民事诉讼的基本规则，关于《补充协议二》的法律效力应当得到认定的问题，也就自然解决了。这样，我们就等于在客观上杜绝了乙和乙的律师通过涉案的一系列合同和协议，混淆这些合同和协议之间逻辑关系的方式进行狡辩的可能，而将本案在事实、证据和法律适用等方面的内容归结于明朗。这就是：本案中，我们只要认真分析《补充协议二》的具体内容及其法律意义即可。

第三，认真分析《补充协议二》的具体内容，《补充协议二》显然是以合同、并且是乙和乙的律师认为有效的合同认定了这样一个最基本的法律事实，即“涉案房屋因司法冻结（保全、查封）无法过户”。此最基本的事实，应当是在本案中，针对甲、乙双方以往签订的所有合同和协议行为进行有效归责的基本依据。

关于《补充协议二》的具体法律意义这个问题，因为“甲同意，自签订本协议之日起10日内乙向甲退还定金QQ万元，甲收到返还的定金后，《买卖合同》解除，甲不追究乙的违约责任。如乙未能按约退还定金，则乙承担合同的违约责任”这些内容，是在前述归责基础的指导下，甲、乙双方约定的、解决问题的具体方式。

第四，事实已经充分说明，《补充协议二》签订后，乙并没有按照甲、乙双方约定的解决问题的方式去处理问题，因此，《补充协议二》的内容不能约束甲不可以依法主张自己的合法权益。

综上所述，甲可以这样调整自己的诉讼策略，依法维护自己的合法权益：

1、依法甲可以在将“《补充协议二》记载的、甲、乙双方约定的、解决问题的具体方式”，理解为“甲、乙双方解决问题的具体方式之一”，并在乙用自己的行为表示不按此方式解决问题的情况下，重新根据法律规定，选择依法主张自己的合法权益。

2、在甲可以选择依法主张自己的合法权益情况下，因为根据甲、乙及中介公司三方共同签订的《买卖合同》以及《补充协议》的约定，甲“要求乙双倍返还定金”，应该是在法理和法条方面有依据的，因此，甲可以将自己在本案中的诉讼请求，从“要求乙返还定金”变更为“要求乙双倍返还定金”。

针对黄晨婕律师的前述法律分析意见，甲深深的感到：在有些情况下，依法处理相关问题，决不是简单的依靠所谓的“聪明和能说会道”就可以办到的。依法处理相关问题有时确实是一门“精细和精巧”的学问。

黄晨婕律师将自己的前述法律分析意见制作成《代理意见》提交给法庭以后，本案的主审法官认同黄晨婕律师的观点。

【案件处理结果】 法院判决乙向甲双倍返还定金。