承办律师 江苏道多律师事务所律师  孙建美

   【导读】甲因债务纠纷假意卖房给乙抵押贷款，后乙无力清偿贷款致甲无法按约收回房屋产权。孙建美律师仔细梳理案情后提出：房屋买卖协议不是双方真实意思表示应当无效，乙应将房屋产权回归登记甲名下；可另案再解决双方金钱债务纠纷。最终法院判决确认房屋买卖无效。

【成功案例入选理由】 用法律人的智慧，对错综复杂的民事纠纷进行梳理，突显并理性依法实现当事人的合法诉求。

【基本案情】 AAAA年AA月AA日，甲、甲之子丙（合同甲方）与乙（合同乙方）签订一份《房屋协议》。该协议约定：

1、甲方因债务问题将甲的本市A室房屋和丙的本市B室房屋一起过户给乙方进行贷款，由乙使用A房屋和B房屋进行抵押贷款。乙方将贷款投资并帮助甲方偿还甲方因A室房屋对银行负有的按揭贷款。

2、甲方将A室房屋过户给乙的期限为五年。五年后，乙方将A室房屋的按揭贷款结清，无偿将A室房屋过户给甲方（注：乙方归还A室房屋按揭贷款的计划表；A室自BBBB年BB月BB日过户给乙方，到CCCC年CC月CC日乙方无偿过户回甲方。）

3、如乙方到期后无法将A室房屋过户归还给甲方，则应赔偿甲方经济损失CCC万元给甲方。

同时，甲、乙双方又签订了《南京市存量房买卖合同》、《南京市存量房交易合同》各一份约定：甲将前述A室房屋卖给乙。

合同签订后，A室房屋被过户到乙的名下，但房屋仍由甲居住。甲将乙支付的购房款又返还给了乙。

后因乙无法偿还A室房屋的每月贷款，乙的父亲丁找到甲，希望向甲借款支付A室房屋的贷款，并且出具了借条、承诺书。承诺“待XX补偿款到账后将向借的房屋房贷款一次性连本带利付清并尽力帮乙还清A室房屋的贷款。”

此后，甲又按照丁要求，每月将乙应支付的A室贷款支付至乙账户，累计数额为YY万元。

CCCC年CC月CC日到期后，因乙没有将A室贷款还清并将A室房屋过户归还给甲。CCCC年DD月DD日，乙将A室的房屋产权证归还甲，并对甲出具《确认书》一份。《确认书》载明：按照AAAA年AA月AA日签订的 《房屋协议》，本人（即乙）应在CCCC年CC月CC日前将A室的贷款结清后再将A室房屋无偿过户给甲和甲之妻。现因本人无力结清贷款，特确认以下事实：

（1）甲和甲之妻系A室房产的实际所有权人。

    （2）由于银行的贷款至今无法结清，本人同意按照甲和甲之妻确认的交易价格和交易方式,将 A室房屋对外出售，暂时以售房款偿还银行贷款。本人承诺无条件配合甲和甲之妻将A室房屋的所有权过户给甲和甲之妻指定的买家。

（3）本人（即乙）承诺：A室房屋交易成交后，立即将从不动产交易中心托管账户收取的售房款的尾款全部转入甲和甲之妻指定银行账户。

但是，事后，乙不仅没有兑现自己的前述承诺，还将A室房屋抵押给了自己的亲戚M。

甲和甲之妻发现自己收回A室房屋的问题很难解决，遂想要乙等还清A室的贷款并要求乙将A室房屋的产权登记，回归到甲的名下。但是，甲和甲之妻到法院去起诉时，发现自己对“房屋产权套着还贷，还贷又套着借款，还贷和借款又涉及到乙的父亲丁，还涉及到乙又将A室房屋抵押给了M”这一系列事情，甲和甲之妻根本说不清道不明，所以，甲和甲之妻无法将民事诉讼起诉状递进法院，于是，甲和甲之妻决定委托我们的律师，帮助他们依法处理前述问题。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，围绕A室房屋发生的一系列民事法律行为，从现象上看是错综复杂的。但是，本质上看，这一系列民事法律行为是有顺序和层次的。只要梳理清楚这一系列民事法律行为的顺序和层次，甲的合法诉求，应该是可以得到法律支持的。

具体承办本案的孙建美律师，在仔细研究了涉案的合同、协议等文书并和甲充分进行沟通后认为，如果我们把围绕A室房屋发生的一系列民事法律行为“一锅烩”，那么，我们不仅会感觉到具体处理本案头绪混乱，同时也不符合民事诉讼的基本规则。剖析围绕A室房屋发生的一系列民事法律行为我们应当按照这样一个顺序，分步处理相关法律问题：

1、本案中，涉案《南京市存量房买卖合同》、《南京市存量房交易合同》以及《房屋协议》作为证据可以证明：甲、乙双方之间并不存在出卖和购买A室房屋的合意，所以，与A室房屋有关的买卖行为，不是当事人的真实意思表示，据此，我们可以先向法院起诉，要求法院依法认定涉案的房屋买卖行为无效。

2、如果，法院依法认定涉案的房屋买卖行为无效，那么，无论是依据《确认书》载明的方式，还是根据法院的判决，甲和甲之妻要求乙将A室房屋的产权登记回归到甲的名下的诉求，均可以依法得到实现。

3、在要求乙将A室房屋的产权登记回归到甲的名下的诉求依法得到实现的情况下，再去具体结算涉案人员之间的金钱义务，就会条理清晰，而不会导致他人乃至法院认为涉案的事实是“一团乱麻”了。

由于孙建美律师对本案的基本案情进行了理性的梳理，因此，孙建美律师以“甲、乙双方之间并不存在出卖和购买A室房屋的合意，所以，与A室房屋有关买卖行为，不是当事人的真实意思表示”，要求法院依法认定A室房屋买卖行为无效的诉讼，很快被法院受理。

孙建美律师的前述智慧选择，不仅让法院受理了甲的起诉，而且也在客观上起到了将乙等可能利用涉案事实，混乱本案审理进程的可能，消灭在了本案的诉讼过程中。

乙发现，经孙建美律师这么一梳理，A室房屋买卖行为无效已经成为本案不可逆转的法律走向，遂提出要将与本案有关的金钱往来一起在本案中进行解决。

本案的主审法官也认为，将与本案有关的所有问题都通过当事人之间的协商，在本案中一并解决，不失为根除甲、乙双方等之间民事纠纷的一个好办法，对此，孙建美律师提出，将与本案有关的所有问题都通过当事人之间的协商，在本案中一并解决，固然是一个通盘解决问题的好办法，但是，如果当事人之间不能将与本案有关的所有问题都在本案中一并解决，那么，这种协商是不能混乱“A室房屋买卖行为无效”这一根本法律属性的，所以，甲可以尊重法庭的意见，和乙等进行沟通，但是，如果这种沟通不能达到“与本案有关的所有问题都在本案中一并解决”之目的，法院还是应当及时判决认定“与A室房屋有关的买卖行为无效”。

由于“与本案有关的所有问题都在本案中一并解决”作为一个愿望而言，无疑是良好的，但是，实际操作起来，并不是一个很容易解决的问题。所以，孙建美律师在甲、乙等以协商的方式，根本无法通盘形成一致意见的情况下，向法院提出了要求法院尽快依法判决本案的要求。同时，孙建美律师还向法院说明，只要法院依法认定了“与A室房屋有关的买卖行为无效”这个根本问题，那么，再采取一事一案的方式处理当事人之间的其他金钱法律关系，是有利于查明和处理这些问题的。而强行将这些问题捆绑在一起，是会导致本案在基本事实认定方面发生混乱的。

【案件处理结果】 法院依法判决确认甲、乙双方签订的《南京市存量房买卖合同》、《南京市存量房交易合同》无效。