承办律师 江苏道多律师事务所律师 朱跃东

[成功案例入选理由] 不机械的和对方当事人在法律适用的问题上进行不必要的纠缠，充分利用丰富的执业经验，单刀直入、事半功倍的依法维护当事人的合法权益。

[基本案情] AAAA年A月A日，甲、乙双方签订《租赁合同》。《租赁合同》约定：

1、甲向乙租用涉案房屋用于置放东西。

2、租用期间为：AAAA年A月A日至KKKK年K月K日，租金每年EE万元。由甲每三年提前一个月支付一次，先付后用。

前述《租赁合同》签订二年后，乙因对丙负债，被丙起诉后，法院判决乙向丙清偿债务。乙未执行法院判决，法院对涉案房屋进行拍卖，丙通过拍卖会以DDD万元获得涉案房屋。

此后不久，丙以“自己在办理涉案房屋产权过户手续过程中，不仅发现了前述《租赁合同》的存在，同时还发现甲尚在使用涉案房屋”为由认为，自己缴纳了涉案房屋的拍卖价DDD万元后，自己即是涉案房屋的真实所有权人。甲在丙成为涉案房屋的真实所有权人以后再使用涉案房屋，甲应向丙缴纳房租。为此，丙要求甲支付丙缴纳了涉案房屋的拍卖价DDD万元后，使用涉案房屋的租金。

甲则认为，因为目前自己使用涉案房屋的时间，尚在自己向乙缴纳了第一个三年租金的租赁期间。根据《租赁合同》的约定，甲是“每三年提前一个月支付一次，即甲先向乙付三年房租，然后使用涉案房屋三年”，所以，在甲已经将第一个三年的房租全部支付给乙情况下，甲不能再向丙支付一次“第一个三年中，丙缴纳了涉案房屋的拍卖价DDD万元后剩余的F个月房租”。

于是，丙又转向乙，要求乙将已经收取甲第一个三年房租中前述F个月的房租转交给丙。乙提出《租赁合同》签订后，因为涉案房屋的房租数额较大，乙应该收取的房租中大部分是通过乙到甲开办的某酒楼消费的方式进行折抵的，并非完全以现金方式收取甲房租的。现在，除乙在甲酒楼消费折抵以后的那一部分甲以现金形式缴纳的房租，已经被法院在拍卖涉案房屋前划拨到法院，因此，自己不可能将丙说的前述F个月的房租转交给丙。

丙咨询其他律师事务所的律师，其他律师事务所的律师认为，根据“买卖不破租赁”的法律原则，丙通过法院买入涉案房屋以后，丙即继受了乙房主的身份，所以，只要甲使用涉案房屋，丙就可以要求甲延续《租赁合同》的约定，要求甲缴纳使用涉案房屋应该缴纳的房租。至于甲已经向乙支付的房租，甲可以要求乙返还。

丙根据这些律师的建议，向法院起诉，要求甲向丙支付前述F个月的房租。

甲委托我们的律师应诉。

[我们对本案的分析意见及工作方法] 我们认为，将“买卖不破租赁”的法律原则简单的移植到本案中，是非常值得商榷的。因为，“丙通过法院缴纳了涉案房屋的拍卖价DDD万元”和“丙向某房屋产权人支付购房款”在形式上有高度相似的行为外观，但是，在本质上，这二个行为属性是有根本区别的。即司法拍卖行为和平等主体之间的买卖行为，二者之间是有本质区别的。

承办本案的朱跃东律师认为，丙依据“丙通过法院缴纳了涉案房屋的拍卖价DDD万元”的行为，成为涉案房屋的真实所有权人，这确实是法律事实。但是，据此法律事实，“丙通过法院缴纳了涉案房屋的拍卖价DDD万元”后所获得的权利内容，是不可以向前进行追溯的。因此，本案的焦点应该是：

1、甲向乙支付剩余F个月的房租这一事实，是发生在“丙通过法院缴纳了涉案房屋的拍卖价DDD万元”的行为之前，还是之后。

2、法院依法拍卖涉案房屋前，丙作为竞拍人，应该对与涉案房屋利益相关的内容，作全面了解。因此，丙作为竞拍人在决定“丙通过法院缴纳了涉案房屋的拍卖价DDD万元”，成为涉案房屋的真实所有权人前，丙对F个月房租所持的态度，是与丙是否可以要求甲支付剩余F个月房租有至关重要的关联的。

针对这二个问题，朱跃东律师凭借自己丰富的律师执业经验向法庭提出，如果丙依据“丙通过法院缴纳了涉案房屋的拍卖价DDD万元”的行为，成为涉案房屋的真实所有权人后，丙认为自己成为涉案房屋真实所有权人以后所获得的权利，是可以向前进行追溯的，那么，丙的这种可追溯的权利，就不仅仅是剩余F个月的房租，而应该是包括甲已经向乙缴纳房租的全部。

对于这种观点，我们无需过多的从法理方面缠诉，仅从法律逻辑方面分析，这种观点在法律逻辑以及日常生活经验法则方面，就是混乱的，就是不能得到法律支持的。

   尽管丙和丙的律师，继续坚持“买卖不破租赁”的法律原则是应当在本案中得到适用的观点，但是，本案的主审法官并不认同丙和丙的律师的意见。

经本案主审法官的释明，丙和丙的律师开始思考“买卖不破租赁”的法律原则，是否可以在本案中，简单的针对“第一个三年中，丙缴纳了涉案房屋的拍卖价DDD万元后剩余的F个月房租”进行适用的问题。

[案件处理结果] 经法院主持调解，甲联系乙定于F个月届满以后，将涉案房屋清空移交给丙，丙放弃了要求甲支付F个月房租的诉讼请求。