承办律师 江苏道多律师事务所律师 黄晨婕 张盼

【成功案例入选理由】 法律精神分析透彻，诉讼节点抓取准确，驳斥对方当事人的法律误解，依法维护当事人的合法权益。

【基本案情】 甲公司与乙公司签订《租赁合同》。《租赁合同》约定：甲公司出租两处房屋给乙公司用作乙公司旗下品牌（教学）培训、办公使用，租期8年。

受到新冠疫情和国家“双减”政策的影响，乙公司经营遭遇严重困难。乙公司遂在租赁期限尚未届满的情况下，对甲公司发出《退租沟通函》，要求提前退租，并且希望甲公司退还租赁保证金M万元。

甲公司不同意提前退租，此后，乙公司停止缴纳租金、物业费等，又将房屋钥匙邮寄退还甲公司，甲公司拒收。

甲公司向我们的律师咨询，拟以乙公司单方退租为由，依法追究乙公司的违约责任。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，本案有这样一个法律特征，即站在甲公司的角度，因为依法成立的合同受法律保护。根据《租赁合同》，乙公司单方退租应该按照合同的约定，依法承担相应的责任。所以，甲公司理直气壮的拟以乙公司单方退租为由，依法追究乙公司的违约责任。站在乙公司的角度，因为《民法典》第533条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同，所以，乙公司理直气壮的认为自己单方退租合理合法。

但是，全面的理解前述法律规定以及法律精神，①甲、乙二公司均存在一个过于站在自己的角度认识问题的认知缺陷。②现在，甲公司虽然存在一定的认知缺陷，但如果本案完全像乙公司认为的那样，甲公司就只能无条件同意乙公司单方退租而没有任何权利可以主张，这对甲公司而言，显然是不公平的。

因此，甲公司目前应该调整自己的认识，将前述法律规定以及法律精神结合起来，并从中找到自己的核心权利，然后才能依法、有效的处理这个问题，依法、有效的维护自己的合法权益。

甲公司同意我们的法律服务分析意见，委托我们的律师帮助其依法处理这个问题。

具体承办本案的黄晨婕律师和张盼律师认为：

1、由于新冠疫情和国家“双减”政策的影响，乙公司经营遭遇严重困难，所以，甲公司还想根据《租赁合同》获得预期的房屋出租利益，显然是很困难的。因此，尽早解除涉案的《租赁合同》，应该在根本上更加符合甲公司的长久经济利益。

2、因为根据《民法典》第533条的规定，如果出现“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的”之情形，解决问题的途径：首先是“受不利影响的当事人可以与对方重新协商”；然后才是如果“在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同”。

由此可见，新冠疫情和“双减”政策赋予乙公司的权利，是“乙公司可以和甲公司协商”，并不是说只要乙公司提出解除涉案的《租赁合同》，涉案的《租赁合同》就一定会随即无条件被解除的。

所以，乙公司对甲公司发出《退租沟通函》要求提前退租，只能算是“受不利影响的当事人可以与对方重新协商”；甲公司不同意提前退租应该属于当事人在“在合理期限内当事人未能通过协商达成一致意见”。后续的法律内容应该是“当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同”。

前述法律分析意见的延伸，其内容应该是：在当事人未“请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同，且法院或者仲裁机构并未作出‘变更或者解除合同’结论”的情况下，合同对当事人依然是具有相应约束力的。因此，甲公司可以将此作为自己依法维权的切入点。

根据前述法律分析意见，黄晨婕律师和张盼律师认为，“乙公司停止缴纳租金、物业费等，又将房屋钥匙邮寄退还甲公司”，并不等于乙公司已经将涉案房屋真实的归还到了甲公司手中，据此事实，甲公司可以这样依法处理这个问题：

1、依据乙公司没有将涉案房屋真实归还到了甲公司手中的事实，根据涉案《租赁合同》的约定，向法院起诉，要求乙公司支付欠租和物业费。

2、客观上承认新冠疫情和“双减”政策对涉案《租赁合同》的履行可能存在一定影响，但是，这种影响是否达到了需要变更或者解除合同的程度，甲公司不宜强势提出自己的意见，甲公司可将这个问题交给法院依法判决。

如果甲公司这样处理问题，甲公司是可以确保自己获得合理合法之法律优势的。

甲公司充分认同黄晨婕律师和张盼律师的分析意见。

本案的诉讼过程中，乙公司继续认为由于新冠疫情和“双减”政策，乙公司单方退租合理合法。

对此，黄晨婕律师和张盼律师反驳，由于新冠疫情和“双减”政策，乙公司单方提出退租，只能是乙公司权利的要求，而不是乙公司要求退租已经获得了相应的结论。相应的结论，应该由法院根据《民法典》第533条的规定，查明相关事实、依法作出判决。所以，乙公司不可以把自己的要求和法院的结论划上等号。如果乙公司把自己的要求和法院的结论划上等号，乙公司的这种做法就是极其武断的。因此：

1、依据乙公司没有将涉案房屋真实的归还到了甲公司手中的事实，甲公司根据涉案《租赁合同》的约定，要求乙公司支付欠租和物业费的诉求，应该得到法律的支持。

2、甲公司承认新冠疫情和“双减”政策对涉案《租赁合同》的履行可能存在一定影响，但是，这种影响是否达到了需要变更或者解除合同的程度，甲公司听从法院依法判决。

3、在法院尚未判决解除涉案的《租赁合同》之情形下，《租赁合同》对乙公司而言，其合同约束力是依然存在的。因此，乙公司拖欠房租和物业费而不承担任何违约责任，是不符合法律原则的。但是，考虑到新冠疫情和“双减”政策与涉案《租赁合同》之间的关联，乙公司是否需要减轻承担相应的违约责任，甲公司听从法院依法判决。

【案件处理结果】 法院判决乙公司支付拖欠的租金以及物业费，判决乙公司支付酌定的违约金，判决解除了涉案的《租赁合同》。