承办律师 江苏道多律师事务所律师 詹旭芹

 

【成功案例入选理由】 法律分析透彻，诉讼策略把握准确，造就对我方当事人有利的诉讼氛围，使得对方当事人陷入二难推理的尴尬诉讼处境，圆满维护我方当事人的合法权益。

【基本案情】 甲拟将自己的本市A房屋对外出租，与乙公司签订《托管合同》。该《托管合同》约定：

1、甲将A房屋委托给乙公司做独家托管，托管期限为M年。

2、托管期限内乙公司按月向甲支付租金，甲向乙公司支付一定金额的管理费、服务费和维修金。

3、该《托管合同》一经签订，甲和乙公司均应严格遵守。变更该合同需征得对方同意并采取签订补充合同的形式进行。

4、甲和乙公司谁违反约定，需承担违约责任且合同仍需继续履行。

合同签订后，乙公司口头向甲提出要将房屋中的客厅做隔断，将三室装修成四室，并且对甲说明这一行为并不违反相关的政策法规。甲口头向乙公司表示只要不违反政策法规，没有左邻右舍的反对，可由乙公司自行决定如何处理客厅做隔断，将三室装修成四室的问题。

后，甲向乙公司交付了房屋，乙公司向甲支付了首期租金。

乙公司在将三室装修成四室的过程中，小区的物业公司以及派出所民警告知乙公司，在客厅中做隔断，将三室装修成四室，违反了相关的法规政策，要求乙公司停工并恢复原状。

乙公司接到通知后，随即通知甲，因为客厅中做隔断，将三室装修成四室不能实现，《托管合同》无法继续履行，要求解除该合同，并认为三室不能装修成四室系小区的物业公司以及派出所民警的不同意这一“不可抗力”造成的，所以，乙公司不能承担违约责任。

甲认为将三室装修成四室不是《托管合同》约定的内容，三室不能装修成四室不是合同中约定的合同解除条款，所以若乙公司要求解除合同，应承担违约责任。

双方各执己见，经多次协商无法达成一致意见。乙公司遂以该问题需要公司内部讨论如何处理为由，不再向甲支付房租，也不再给甲有效的回应。

甲向我们咨询，如何才能依法维护自己的合法权益。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，乙公司认为“《托管合同》无法继续履行，要求解除该合同，并认为三室不能装修成四室系小区的物业公司以及派出所民警不允许这二个“不可抗力”造成的，所以，乙公司不能承担违约责任”的观点，背后隐含的法律要素应该是以下内容：

第一，乙公司认为，由于三室不能装修成四室，所以合同目的不能实现，因此，乙公司有权要求解除该合同并不承担违约责任。

第二，乙公司认为，三室不能装修成四室系小区的物业公司以及派出所民警的不同意这一“不可抗力”造成的，所以，《托管合同》的解除，不可归责于乙公司违约，因此，乙公司有权要求解除该合同并不承担违约责任。

所以，我们要具体处理好本案，就是要具体论证以下二个问题：

第一，乙公司的观点能否成立。

第二，根据本案的事实和法律规定，乙公司是否需要向甲承担相应的法律责任。

甲认同我们的分析意见，委托我们律师帮助其依法维权。

具体承办本案的詹旭芹律师认为，要处理好前述二个需要论证的问题，我们的具体工作内容应该是解决一个问题，搞清楚一个概念。

需要解决的一个问题是，根据《托管合同》的约定，准确理解《托管合同》给甲和乙公司设立的法律关系之内容，也就是根据《托管合同》，甲和乙公司各自的权利和义务是什么。

需要搞清楚的一个概念是，对照法律关于“不可抗力”的规定，小区的物业公司以及派出所民警的不允许三室装修成四室的行为，是否是法律规定的“不可抗力”。

就第一个问题而言，詹旭芹律师认为：

1、甲和乙公司签订的《托管合同》是合法有效的。

2、“三室装修成四室”不是《托管合同》约定的内容，这是有《托管合同》通过书证这一证据形式可以得到证明的。

那么，问题就来了，“乙公司口头向甲提出要将房屋中的客厅做隔断，将三室装修成四室，并且对甲说明这一行为并不违反相关的政策法规。甲口头向乙公司表示只要不违反政策法规，没有左邻右舍的反对，可由乙公司自行决定如何处理客厅做隔断，将三室装修成四室的问题”这一内容，是否可以作为《托管合同》的补充条款，是否可以以口头合同的形式，规范《托管合同》之合同目的，设立《托管合同》文字内容以外的、甲和乙公司各自拥有的权利和义务。针对这个问题，詹旭芹律师的观点是：

一、前述内容不能作为《托管合同》的补充条款，而以口头合同的形式，规范《托管合同》之合同目的而设立《托管合同》条款以外的、甲和乙公司各自拥有的权利和义务。

1、“三室装修成四室的问题”的内容不在《托管合同》约定的内容之中。

此事实有《托管合同》作为证据可以证明。

2、“三室装修成四室的问题”这一内容是甲和乙公司之间的一种口头约定。

此事实因甲和乙公司双方一致认可而可以依法得到认定。

3、甲和乙公司之间这种口头约定，不能简单因为符合口头合同的形式要求，而简单的认为符合口头合同成立的条件。

《合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

该《托管合同》约定，变更该合同需征得对方同意并采取签订补充合同的形式进行。该合同条款，应当视为甲和乙公司已经约定，变更《托管合同》内容，应当采用书面形式。

据此约定，甲和乙公司之间的这种口头约定，虽然符合口头合同的形式的要求，但是，由于未采用书面形式，所以，其内容不能发生合同效力。

二、如果将甲和乙公司之间的这种口头约定，不视为《托管合同》的内容，而理解为独立的口头合同，该口头合同也只是一个附条件的合同，其合同目的是具有独立性的。

《合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。

本案中，“合同签订后，乙公司口头向甲提出要将房屋中的客厅做隔断，将三室装修成四室，并且对甲说明这一行为并不违反相关的政策法规。甲口头向乙公司表示只要不违反政策法规，没有左邻右舍的反对，可由乙公司自行决定如何处理客厅做隔断，将三室装修成四室的问题”。由此可见，“不违反政策法规，没有左邻右舍的反对”是甲同意乙公司“将三室装修成四室”的条件。该条件成就，乙公司可以将三室装修成四室；该条件不成就，乙公司就不能将三室装修成四室。

由此可见，如果将甲和乙公司之间这种口头约定，不视为《托管合同》的内容，而理解为独立的口头合同，该口头合同是随约定条件是否成就而独立具备合同目的，而与《托管合同》之合同目的相互独立的。

三、小区的物业公司以及派出所民警不允许三室装修成四室的行为，不属于“不可抗力”。乙公司以“不可抗力”为由，要求解除《托管合同》，不能得到法律的支持。

法律规定，不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。例如自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱等等。

本案中，在我们不评价小区的物业公司以及派出所民警不允许三室装修成四室的行为在程序上是否合法的情况下，仅从实体法的角度理解小区的物业公司以及派出所民警不允许三室装修成四室的行为，是符合与执行国家有关规定的正确行为。而符合与执行国家有关规定的正确行为，是合同订立时应该能够预见的，不是合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的。所以，小区的物业公司以及派出所民警不允许三室装修成四室的行为，不属于“不可抗力”。乙公司以“不可抗力”为由，要求解除《托管合同》，不能得到法律的支持。

因此，综上所述，无论从“甲和乙公司之间这种口头约定，虽然符合口头合同的形式的要求，但是，由于未采用书面形式，所以，其内容不能发生合同效力”这个角度，还是从“将甲和乙公司之间的这种口头约定，不视为《托管合同》的内容，而理解为独立的口头合同，该合同也只是一个附条件的合同，其合同目的是具有独立性的”二个方面分析，乙公司以三室不能装修成四室，合同目的不能实现为由，要求解除《托管合同》都是没有事实和法律依据的，是不能得到法律支持的。

就第二个问题而言，詹旭芹律师认为：

乙公司需要向甲承担相应的法律责任。

结合本案的事实和法律规定，乙公司以三室不能装修成四室，合同目的不能实现为由，要求解除《托管合同》都是没有事实和法律依据的，是不能得到法律支持的。所以，乙公司需要向甲承担的相应法律责任，自然是：第一，履行合同；第二，如果不履行合同，需承担违约责任且仍需继续履行合同。第三、承担滥用合同任意解除权的相应法律责任。

四、将前述法律分析意见整合起来，乙公司需要向甲承担的相应法律责任，应该就是甲依法维权的具体内容。但是，在具体操作方式上，分析什么样具体的诉讼请求和诉讼策略，对甲更为有利的问题，我们认为，甲应选择要求和乙公司解除《托管合同》并依法追究对乙公司的违约责任为宜。

1、如果甲选择要求乙公司继续履行合同向法院起诉，在事实上存在障碍，无法实现甲合法权益的核心。

因为目前按照《托管合同》的约定，乙公司向甲缴纳下一期房租的期限还没有到达，所以，如果甲选择要求乙公司继续履行《托管合同》，乙公司很可能以此为由进行抗辩，同时将其通知甲解除合同这一行为，解释为《托管合同》履行过程中，合同当事人拟解除合同的一种意向，并不能在客观上表示或证明乙公司不愿意履行《托管合同》。这样，很可能导致甲要求继续履行《托管合同》诉讼请求被法院驳回，无法实现甲合法权益的核心。

2、甲以乙公司的行为构成预期违约为由向法院起诉，要求和乙公司解除《托管合同》并追究乙公司的违约责任。能够使甲在诉讼过程中可进可退，进、退都可实现甲合法权益的核心。

进，如果乙公司要求解除合同并且不承担违约责任的行为，被法院认定为乙公司的预期违约行为，法院判决解除合同并判决乙公司承担违约责任，甲的合法权益无疑就是得到了实现。

退，如果乙公司要求解除合同并且不承担违约责任的行为，不被法院认定为乙公司的预期违约行为，这虽然在形式上很可能也是甲诉讼请求被驳回的结果，但是，这种诉讼请求被驳回的背后，法律结论应该是乙公司继续履行合同，这是甲合法权益得到实现的变形体现。

另外，除前述二种法院判决乙公司继续履行合同之情形以外，如果法院判决甲和乙公司解除《托管合同》，由于甲在本案中没有实施任何违约之行为，所以，法院在判决甲和乙公司解除《托管合同》的同时，判决乙公司承担违约责任，就是顺理成章的事情了。

五、对小区的物业公司以及派出所民警不允许三室装修成四室的行为是否属于“不可抗力”的问题，我们最佳的选择是不予答辩和不与乙公司纠结。

因为，小区的物业公司以及派出所民警不允许三室装修成四室的行为，不属于“不可抗力”的问题在法官面前，是一个丝毫不值得探讨的问题。所以，如果乙公司以此作为自己的抗辩理由，我们与之进行纠结，看起来我们是“针锋相对”蛮痛快，但是，这样做本质上是“哗众取宠”。而不予答辩和不与乙公司纠结的法律效果是，法官肯定会直接向乙公司释明这个问题，即小区的物业公司以及派出所民警不允许三室装修成四室的行为，不属于“不可抗力”。如果乙公司因此和法官纠结起来，那是乙公司和法官之间的纠结，不会成为我们干扰法官思考本案主法律关系的因素。

同时，我们最佳的选择是不予答辩和不与乙公司纠结最有意义的法律效果是，让乙公司直接面对法院，无可退让的回答法院，自己是愿意继续履行合同，还是滥用合同任意解除权要解除合同，彻底剥夺乙公司可能进行狡辩的任何可能。

所以，诉讼过程中，如果乙公司以此作为自己的抗辩理由，我们最佳的选择是不予答辩和不与乙公司纠结。

由于詹旭芹律师对本案透彻的法律分析和对诉讼策略的准确把握，本案进入诉讼程序后，乙公司在向法院表示自己是愿意继续履行合同，还是滥用合同任意解除权要去解除合同的问题上陷入了二难的尴尬诉讼局面。乙公司向法院申请通过调解方式处理本案。

【案件处理结果】 经法院主持调解，在乙公司满足甲合法要求的前提下，甲向法院申请撤诉，本案得到圆满解决。