承办律师 江苏道多律师事务所律师 邓超

  （XXXX）年度道民字XXXX号

案由：房屋买卖合同纠纷

委托人：甲、乙（以下简称：我方当事人）

对方当事人：丙（以下简称：对方当事人）

一、案件的由来

委托人甲、乙与我们签订委托代理协议，委托我们指派律师作为其委托代理人，处理与对方当事人之间有关房屋买卖合同纠纷等相关事宜。

为圆满完成当事人的委托事务，特制定办案提纲如下。供办案律师参考。

二、案件的基本事实

 我方当事人陈述，我方当事人委托授权三儿子丁与对方当事人签订《房地产买卖中介合同》（以下简称：合同）。合同约定，我方当事人将位于A室的房屋出售给对方当事人，房屋售价为NNN万元。合同约定根本违约金的金额为M万元，定金为Y万元。

合同签订后，我方当事人收取了对方当事人给付的Y万元合同定金。但我方当事人的其他四个子女得知卖房的情况后，坚决反对将我方当事人的房屋进行出售，我方当事人家庭内部因此产生严重矛盾。

目前，A室房屋尚未交付给对方当事人使用，对方当事人除了支付Y万元定金，未支付其他任何款项。

我方当事人拟不再出售A室房屋，希望解除合同。

三、我方当事人的诉讼请求

愿意承担违约责任，希望依法解除合同。

四、办案思路

（一）根据案件事实，对本案法律走向的总体判断

我方当事人的主张是可以得到法律支持的。

我方当事人委托授权三儿子丁与对方当事人签订合同后，家庭内部因此产生严重矛盾。我方当事人面对此事实，愿意承担合同约定的违约责任，要求依法解除合同，是有法律依据的。

《南京中级人民法院关于审理房地产纠纷案件若干问题的九十三条意见》规定：合同签订后，买受人仅支付了订金或不超过10%的房款，一方不愿意继续履行合同的，且根据案情不适合继续履行的，可以解除合同；合同签订后，买受人支付了部分房款，房屋尚未转移占有，出卖人不愿意继续履行合同，且出卖人有能力退还房款并承担违约责任的，可以解除合同。

所以，本案中：

1、合同签订后，对方当事人仅支付定金Y万元，未支付任何购房款。

2、A室房屋目前尚未交付给对方当事人，房屋实际居住人仍为我方当事人。

3、合同履行中，出现房屋无法继续履行的困难。起初我方当事人委托三儿子丁将A室房屋进行出售时，其他四个子女并不知情，在得知房屋出售的情况后，四子女坚决反对将我方当事人的房屋出售，四子女认为我方当事人两位老人年事已高，若将房屋出售之后，老人将无房居住生活，晚年生活将得不到保障。为此，四子女与我方当事人之间家庭纠纷愈演愈烈，所以，为平息家庭纠纷，我方当事人只能选择不再将A室房屋出售，并在主动承担违约责任的前提下，要求解除合同。

4、对方当事人仅支付定金Y万元，未支付任何购房款。A室房屋目前尚未交付给对方当事人，房屋实际居住人仍为我方当事人。所以，我方当事人选择不再将A室房屋出售，并在主动承担违约责任的前提下，要求解除合同，与《民法》及《合同法》规定的实际履行原则不冲突。

因为，《民法》及《合同法》规定，合同当事人必须严格按照合同所约定的标的去履行自己义务的原则。这一原则即实际履行原则，又称实物履行原则，它包括以下两层含义：

(1)合同中约定的是什么标的，当事人就必须交付什么标的，不得擅自更换，不能用其他物品或金钱来代偿;

(2)在合同当事人一方违反合同的情况下，违约方即使支付了违约金或赔偿金，也不能免除其履行合同的责任，如果受害方要求违约方继续履行合同的，违约方还应按照合同约定的标的继续履行。

因此，我们在具体办理本案时，必须正确、全面的认识《南京中级人民法院关于审理房地产纠纷案件若干问题的九十三条意见》之规定，才能不被实际履行原则所困惑，才能有效对抗对方当事人可能用实际履行原则提出的抗辩，从而依法实现我方当事人的法律需求。

我们认为，《南京中级人民法院关于审理房地产纠纷案件若干问题的九十三条意见》规定的法律依据是，因为法律在规定了实际履行原则的同时还规定，如果合同约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。所以，是否适用实际履行原则，需“根据案情”判断合同是否“不适合继续履行”。对于确实“不适合继续履行”的合同，是不能机械适用实际履行原则的。

因此，根据以下案情：

1、合同签订后，对方当事人仅支付定金Y万元，未支付任何购房款。

2、A室房屋目前尚未交付给对方当事人，房屋实际居住人仍为我方当事人。

3、四个子女认为我方当事人两位老人年事已高，若将房屋出售之后，老人将无房居住生活，晚年生活将得不到保障，这是客观事实。

4、我方当事人有能力退还购房定金并愿意按照合同书面约定，主动支付违约金。

5、解除合同并不会给对方当事人造成根本性利益损失，且尽早解除合同，有利于防止对方当事人可能受到的损失进一步扩大。

6、合同解除后，对方当事人完全可以购买其他房屋，实现自己的购房目的。

所以，我方当事人以合同确实“不适合继续履行”为由，要求解除合同，是能够得到法律支持的。

（二）、如何最大化的维护当事人的利益

诉讼过程中，尽量和对方当事人沟通，如果能让对方当事人明白，解除合同并不会给对方当事人造成根本性利益损失，且尽早解除合同，有利于对方当事人可能受到的损失进一步扩大。合同解除后，对方当事人完全可以购买其他房屋，实现自己的购房目的。如果沟通得当，在我方当事人愿意按照合同约定，承担违约责任的情况下，以调解的方式处理本案，应该是我们具体承办本案的办案律师重要的工作内容。

（三）、对方可能提出的抗辩主张

对方抗辩：我方当事人单方违约拒绝履行合同，对方当事人要求承担违约损失。（主张的金额可能会远远超出合同约定的根本性违约金）

抗辩思路：1、作为违约方，我方当事人愿意按照合同约定的违约条款承担违约责任。对方当事人主张的违约金已经实际远远超过合同约定的金额，对此主张的金额，对方当事人应当提供相应材料证明实际损失的客观事实以及法律依据，否则，应当按照合同约定承担违约责任。

 五、需要说明的问题    

 1、建议我方当事人对本办案提纲保密，以免让对方当事人知悉后，给我方当事人依法维权造成不必要的麻烦。

 2、实际处理本案时，遇到具体问题，请我们当事人及时和我们的办案律师沟通，以便协调具体工作步骤，争取我方当事人的合法权益能够得以尽快实现。

六、需要开展的工作

 1、和我方当事人开庭前充分交换意见，让我方当事人充分了解本办案提纲的含义，在今后的诉讼活动中，与我们的办案律师保持走向上的一致。切忌在今后的诉讼活动中，对方胡搅蛮缠什么，我们就针锋相对的回应什么，最后言多必失，混乱了我们预定的诉讼方向。

 2、 建议我方当事人对本办案提纲保密，以免让对方当事人知悉后，给我方当事人依法维权造成不必要的麻烦。

江苏道多律师事务所

律师  邓超

 XXXX年XX月XXX日