承办律师 江苏道多律师事务所律师 檀颖

（XXXX）年度道民字XXXX号

                                    

 【导言】

根据委托人甲酒店与江苏道多律师事务所签订的有关约定，以及《中华人民共和国律师法》和相关法律、法规的规定，本所律师对甲酒店楼下商户天花板渗水纠纷进行了法律分析，并对甲酒店出具如下法律意见书（以下简称：意见书）。

【案情简介】

甲酒店与楼下商户因相邻楼层的天花板渗水问题产生争议，物业和楼下商户多次要求甲酒店维修，特别提出希望甲酒店将酒店客房的卫生间拆除重做。甲酒店认为渗水问题不是楼上地板及卫生间装修所导致，而是楼板建筑的质量问题，不同意进行维修。

  【法律意见书正文】

一、出具本意见书的主要法律依据

1、《中华人民共和国民法通则》（下称《民法通则》）

2、《中华人民共和国侵权责任法》（下称《侵权责任法》）

3、其他法律、法规、规章

    上述法律依据可作为委托人独立判断之参考。

二、审查的目的、方法

1、目的：分析争议事件，寻找支持委托人主张的法律依据。

    2、方法：从法律条文、司法实践以及法律理论上对法律理由的合法性、可行性等进行法律分析。

三、我们的法律分析意见

1、在天花板渗水原因不明、责任人不能确定的情况下，甲酒店目前可以不答应楼下商户的维修要求。

根据《侵权责任法》的一般规定，楼下商户必须要证明甲酒店对此事存在过错，也就是说楼下商户要有确切的证据证明楼下天花板渗水是由于甲酒店的防水措施没有做好，或者是甲酒店擅自改变了楼上房间的墙体结构等可归责于甲酒店的原因造成的情况下，楼下商户才有权要求甲酒店解决天花板渗水的问题。

根据我们与甲酒店的沟通，甲酒店在装修时对防水也已经有合理的处理，楼下商户目前没有进行任何的专业鉴定，即臆断天花板渗水是由于甲酒店的防水措施没有做好造成的。

所以，在漏水原因未得到确认的情况下，甲酒店此时可拒绝楼下商户的维修要求。

法律链接：《侵权责任法》第六条：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。

法律解读：此次争议最重要的问题就是确定天花板的渗水原因，楼下商户向甲酒店主张应当承担对天花板渗水的维修责任，必须要证明甲酒店存在过错，否则，即使楼下商户向法院起诉，其主张也是难以得到法院支持的。但是，我们有必要提醒甲酒店注意，在渗水原因的落实问题上，出于相邻关系的法律要求、考虑到相邻业主的友好相处，同时也很可能节省甲酒店的精力、经济成本，甲酒店可适当配合楼下商户对渗水原因进行检查，以避免如果渗水确实是可归责于甲酒店的原因造成的，甲酒店承担鉴定费等费用，或因渗水需要向楼下商户承担更大的赔偿责任。

2、对于楼下商户来说，不管天花板渗水的原因是房屋质量问题还是甲酒店装修问题，都应当尽快修理，否则，因为其拖延时间而造成的额外损失，由其自行承担。

根据民法规定的诚实信用的原则，楼下商户对自己的事务需要尽到“善良注意”之义务。因此，在渗水发生的情况下，楼下商户应主动采取相应措施对渗水进行检查维修，以防止损失进一步扩大。否则，即使将来通过专业鉴定，认定是甲酒店楼上装修的问题导致渗水，但对于楼下商户怠于修理而扩大的损失，甲酒店也不应该承担赔偿责任。

这一点，我们建议甲酒店注意保留楼下商户，是否尽到“善良注意”之义务的证据收集工作。

法律链接：《民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

《民法通则》第一百一十四条：当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。

法律解读：甲酒店可以在协商过程中告知楼下商户，不要消极对待此事，不管渗水源头在哪，楼下商户都有义务及时维修，这种义务在法律上叫“不真正义务”，违反该义务造成的扩大损失由其自行承担。换句话来说，即使在责任人不明确的情况下，出于减小损失的需要，楼下商户都应该自己主动找人来维修，而不应该以此为借口使渗水情况进一步恶化。

3、如果甲酒店对天花板渗水问题进行了维修，那么在通过专业鉴定、确定真正的责任人不是甲酒店后，甲酒店可依无因管理向真正的责任人追偿维修费用，但此做法有一定风险。

法律链接：《民法通则》第九十三条：没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。

法律解读：在协商过程中，不排除会发生甲酒店迫于各种压力，对渗水进行维修的情形。如果这样，甲酒店在维修完毕后，是可以依据法律规定向真正的责任人追偿的，也就是说，帮忙他人进行了维修，可向其要回维修费用。

但是，这样做，甲酒店必然要垫付较大的财力和人力，首先是维修成本，其次是要对渗水问题申请专业鉴定以确定责任人，然后才可能要通过诉讼向其追偿，且真正的责任人是否有能力偿还前述费用，都是未知的。因此，建议甲酒店在今后有关部门出面协调此事的过程中，充分考虑到有关部门可能要求甲酒店先行修复渗水的问题。因此，我们建议甲酒店：

1、除非甲酒店有确实的把握认定天花板渗水，不是甲酒店的原因造成的，否则，甲酒店不宜采取绝对消极的态度处理渗水问题。

2、如果甲酒店没有确实的把握认定天花板渗水，不是甲酒店的原因造成的，甲酒店可以要求采取楼下商户和有关部门共同垫资的方式，对渗水问题进行处理，并通过有关协议明确，待渗水原因确定后，垫资应由谁最终承担。

另外，我们有必要提醒甲酒店注意，民法规定的诚实信用的原则，当事人对自己的事务需要尽到“善良注意”义务之要求，对甲酒店也是同样适用的。因此，在渗水问题确实存在的情况下，甲公司应充分注意和处理好这样一个问题，即渗水造成的损失或进一步扩大的损失，不能因甲酒店的原因而扩大。以免甲酒店因此在将来受到不必要的损失。

四、声明与保留

本意见书根据送审人描述的案件情形发表我们的看法和意见，我们的判断和意见也可能存在相应的局限性。因此，特别指出：以上意见，仅供参考，委托人对本《法律意见书》的结论有独立判断之权利。

未经本律师事务所及承办律师书面许可，本《法律意见书》请勿向任何第三人出示，并不得作为证据使用。

顺祝

商祺！

 江苏道多律师事务所

律师   檀颖

 XXXX年XX月XXX日