承办律师 江苏道多律师事务所律师 周晓菲

（XXXX）年度道民字XXXX号

案  由：合作纠纷

当事人：甲公司（以下简称：我方当事人）

对方当事人：乙大学（以下简称：对方当事人乙）

对方当事人：丙学院（以下简称：对方当事人丙）

一、案件的由来

本所咨询业务。

二、案件的基本事实

乙大学与我方当事人签订《合作协议书》（以下简称：合作协议），约定双方共同投资建设“乙大学T校区学生公寓项目（以下简称：学生公寓）”，具体约定如下：

1、学生公寓总投资AAAA万元，其中我方当事人投资BBBB万元用于学生公寓的所有建设，占总投资的90%；乙大学以学生公寓所用土地约MM亩（必须具备完备的土地使用手续）投入，换算为CCC万元，占总投资10%。

2、项目正常经营后（即学生入住率达90%），我方当事人每年向乙大学支付土地使用费和红利DD万元；入住率达不到90%则乙大学按90%的床位入住率金额补偿我方当事人损失；超过90%入住率，超出部分收入双方各得50%。

3、乙大学负责有关土地使用权手续，保证土地使用合法化，并对土地拥有所有权，在取得土地合法手续后协助我方当事人办理其它有关产权证等相关手续。协助我方当事人办理建设规划许可证、项目规划许可证、项目施工许可证、工程项目验收等手续。

4、我方当事人对学生公寓拥有房屋所有权，并依法对其进行管理，承担物业和管理费用。

5、合作期限为20年，合同到期后双方无异议可继续合作或进行股权有偿转让。

后，教育厅、财政厅、国土资源厅联合颁发《关于同意乙大学T校区划转丙学院的批复》（以下简称：划拨批复），同意将位于T校区的土地无偿划拨给丙学院，校区内房屋及设施同时转让给丙学院。因此，乙大学与丙学院签订了《T校区变更交接协议书》（以下简称：交接协议），交接协议约定:

1、乙大学将位于T校区土地（教育用地）变更给丙学院（包括校园内所有建筑物，但我方当事人投资的后勤化社会项目除外）。丙学院向乙大学支付建设补偿费K亿元。

2、乙大学协助丙学院另行签订与我方当事人后勤社会化合作协议，该协议的权利和义务由丙学院履行，今后与乙大学无涉。

但是此后，丙学院向国土资源管理局及其他律师事务所咨询后认为，因学生公寓建造在原乙大学、现丙学院所有土地上，所以，我方当事人在该土地上建造的学生公寓，归我方当事人所有是不合法的，通俗的说，就是房屋所有权应该遵循“房随地走”的原则认定。因此，合作协议的内容是违法的，合作协议因违法是无效的。丙学院表示不愿意按照合作协议的约定，拒绝履行协助我方当事人将学生公寓产权证办理到我方当事人名下的义务。

如果丙学院的这种观点不能依法得到纠正，我方当事人很可能仅仅只能根据合作协议获得利益分配，而与学生公寓的所有权毫不相干。这样，合作协议约定的“合同到期后双方无异议可继续合作或进行股权有偿转让”，对我方当事人来说，就不会有保障。

同时另据我方当事人陈述，涉案地块可能即将面临拆迁，如果我方当事人不能依据合作协议，获得该房屋的相应产权，我方当事人的拆迁利益，也可能会难以得到落实。

以上事实根据下列材料整理归纳：

1、我方当事人的陈述。

2、我方当事人提供的《合作协议书》、《关于同意乙大学T校区划转丙学院的批复》、《T校区变更交接协议书》。

三 、我方当事人的法律需求和想法

要求依据合作协议，针对学生公寓项目，依法维护自己的合法权益。

四、我们的办案思路

（一）关于实现我方当事人利益最大化目的之条件分析

根据本案的基本案情，我们认为，围绕我方当事人在学生公寓项目中利益最大化问题，为实现我方当事人利益最大化之目的，我们必须首先分析以下几个问题。

1、合作协议是否合法有效。

根据乙大学与我方当事人签订的《合作协议书》内容分析，我们认为，该合作协议是合法有效的。

第一，合作协议的内容，约定的是我方当事人和乙大学双方共同投资建设学生公寓。对学生公寓采取双方共同投资建设的方式进行，不违反法律、行政法规禁止性规定。

第二，因为根据合作协议，乙大学有义务办理有关土地使用权手续，保证土地使用合法化，在取得土地合法手续后协助我方当事人办理其它有关产权证等相关手续。所以，根据合作协议，在乙大学履行了合作协议约定的义务以后，我方当事人对学生公寓依法获得房屋所有权，也是合法的。

第三，丙学院认为根据“房随地走”的原则，学生公寓的房屋产权不能归我方当事人所有，是丙学院在“房地关系”理解方面存在认知错误导致的。要纠正这一认知方面的错误，我们有必要正确理解与“房地关系”有关的法律要求问题。

“地随房走”，其法理基础是房屋建设方，必须首先依法获得建造房屋所需土地的合法使用权许可及其他建房所需的合法手续，然后才能在具备合法土地使用权许可及其他建房所需的合法手续的情况下建造房屋。房屋依法建造完工后，房屋建设方持依法获得建造房屋所需土地的合法使用权许可及其他建房所需的合法手续，先领取房屋所有权证，然后再根据房屋所有权证，自然可以依法领取土地使用权证。通俗的说，就是“地随房走”要表达的意思是，由于先有地，才能再建房，所以，建好的房屋，自然归于有地的建造方。

而“房随地走”是从另外一个角度，以更加强调房屋建设方，在建造房屋以前需以依法获得建造房屋所需土地的合法使用权许可及其他建房所需的合法手续为前提，强调在房屋建设方依法获得建造房屋所需土地的合法使用权许可及其他建房所需的合法手续的情况下，建成房屋后，房屋所有权自然登记在获得建造房屋所需土地的合法使用权许可及其他建房所需的合法手续的房屋建造者名下。通俗的说，就是“房随地走””要表达的意思是，由于建房需要先有地，所以有地后建好的房屋，自然归于有地的建造方。

因此，“地随房走”和“房随地走”在法律上所表达的意思是不矛盾的。“地随房走”和“房随地走”在本质上是一致的，“地随房走”和“房随地走”的本质意思均是依法获得土地使用权以后，才能依法建造房屋。“地随房走”和“房随地走”只是对依法获得土地使用权以后，才能依法建造房屋这个问题，从不同角度进行的一种相同的意思表达。

丙学院向国土资源管理局及其他律师事务所咨询后未能正确认知“房随地走”的本质和“地随房走”的本质是一致的，而是简单的从土地归属认定所有权归属，是他们发生前述认知错误的根本原因。同时，这种认知错误之所以发生，是丙学院完全漠视了这样一个问题导致的，即对于新建房屋来说，不论建房前土地使用权归谁所有，只要建房者在建造房屋前，获得建造房屋所需土地的合法使用权许可及其他建房所需的合法手续，那建造房屋的行为就是合法的。也就是说，土地使用权是可以依法流转的。

所以，回归到本案，我们应该认识到，乙大学没有履行办理有关土地使用权手续，保证土地使用合法化，在取得土地合法手续后协助我方当事人办理其它有关产权证等相关手续的义务，不等于乙大学没有这个协助义务。

而如果乙大学履行了办理有关土地使用权手续，保证土地使用合法化，在取得土地合法手续后协助我方当事人办理其它有关产权证等相关手续的义务，那么，我方当事人就能获得建造房屋所需土地的合法使用权许可及其他建房所需的合法手续。

我方当事人获得了建造房屋所需土地的合法使用权许可及其他建房所需的合法手续，无论“地随房走”还是“房随地走”，我方当事人均可依法成为学生公寓的房屋所有权人。

综上所述，我们认为，经过透彻的法律分析，丙学院向国土管理局及有关律师事务所咨询的结论，认为学生公寓的权属应属于土地所有者的观点是错误的。

所以，乙大学与我方当事人签订的《合作协议书》是合法有效的。丙学院认为《合作协议书》因违法属无效协议的观点，是应该根据上述法律分析意见，依法给予驳斥的。

2、丙学院作为乙大学学生公寓项目的继受人，是否有法定的义务继受乙大学的权利和义务，继续履行乙大学与我方当事人签订的《合作协议书》。

根据划拨批复，乙大学T校区土地无偿划拨给丙学院，校区内房屋及设施转让给丙学院。

再根据乙大学与丙学院签订的交接协议中的约定：1、乙大学将位于T校区土地（教育用地）变更给丙学院（包括校园内所有建筑物，但我方当事人投资的后勤化社会项目除外）。丙学院向乙大学支付建设补偿费K亿元。2、乙大学协助丙学院另行签订与我方当事人后勤社会化合作协议，该协议的权利和义务由丙学院履行，今后与乙大学无涉。

所以，丙学院毫无疑问是在继受T校区土地（教育用地）的同时，也继受了乙大学在学生公寓问题上的所有义务的。因此，丙学院有法定的义务继续履行乙大学与我方当事人签订的合作协议。

（二）根据事实，对本案法律走向的总体判断

在乙大学与我方当事人签订的《合作协议书》是合法有效的，丙学院作为乙大学的学生公寓问题的继受人，有法定的义务继续履行乙大学与我方当事人签订的合作协议的情况下，我们对本案法律走向的总体判断是：

首先，我方当事人有权要求丙学院继续履行乙大学与我方当事人签订的合作协议。丙学院应该按照合作协议的约定“有义务办理有关土地使用权手续，保证土地使用合法化，在取得土地合法手续后协助我方当事人办理其它有关产权证等相关手续”。

其次，在客观上丙学院不能按照合作协议的约定“有义务办理有关土地使用权手续，保证土地使用合法化，在取得土地合法手续后协助我方当事人办理其它有关产权证等相关手续”的情况下，丙学院应该继受承担乙大学不履行合作协议内容（有义务办理有关土地使用权手续，保证土地使用合法化，在取得土地合法手续后协助我方当事人办理其它有关产权证等相关手续）对我方当事人应该承担的赔偿责任。

第三，据我方当事人陈述，涉案地块可能即将面临拆迁，因此，也不排除在具体处理本案的过程中，通过依法获得拆迁利益，实现我方当事人的合法权益。

   （三）根据案件事实，如何主张才能使我方当事人利益最大化

1、以我方当事人有权要求丙学院继续履行乙大学与我方当事人签订的合作协议为基础，是我方当事人依法维护自己合法权益的最佳切入点。

这样做，是以丙学院作为乙大学学生公寓项目的继受人，有法定的义务继续履行乙大学与我方当事人签订的合作协议为基础的。有了法定的基础，我方当事人方能立足于不败之地。

2、丙学院应该继受承担乙大学不履行合作协议内容，承担对我方当事人应该承担的赔偿责任。

以锁定丙学院作为乙大学的学生公寓项目的继受人，有法定的义务继续履行乙大学与我方当事人签订的合作协议为基本法律前提，在丙学院客观上不能继受履行乙大学与我方当事人签订的合作协议的情况下，丙学院应该继受承担乙大学不履行合作协议内容，承担对我方当事人应该承担的赔偿责任，作为实现我方当事人合法权益的第二手准备。

但是，这样做，需要我方当事人通过举证或评估，对损失提出具体的数目。数目问题，可由我们律师协助我方当事人依法整理。

3、不排除，但需要绝对慎重采取通过获得拆迁利益，实现我方当事人的合法权益的方式处理本案。

因为，即使丙学院与我方当事人就通过获得拆迁利益，实现我方当事人的合法权益达成有关协议，我们也不能忽视这样一个问题，即乙大学应该履行，丙学院应该继受的“办理有关土地使用权手续，保证土地使用合法化，在取得土地合法手续后协助我方当事人办理其它有关产权证等相关手续”这些内容，目前尚未完成，甚至是将来难以完成。所以，即使丙学院与我方当事人就通过获得拆迁利益，实现我方当事人的合法权益达成有关协议，我方当事人也可能遇到拆迁人纠结已建造房屋合法性不完备，对我方当事人可获得之拆迁利益大打折扣的可能。

 所以，不排除，但需要绝对慎重采取通过获得拆迁利益，实现我方当事人的合法权益的方式处理本案的具体含义是，如果这样做，我们的律师一定要保证我方当事人在拆迁过程中，可获得利益，不因已建造房屋合法性不完备而大幅度缩水。

4、在可能的情况下，将乙大学和丙学院列为共同被告。

5、如果将我方当事人的诉讼请求，只列为依法要求法院确认合作协议有效，作为确认之诉，可能节省我方当事人的诉讼费用。一旦确认合作协议有效以后，事实上等于我方当事人合法权益实现的其他问题，都随之迎刃而解了。

如果将我方当事人的诉讼请求，列为依法要求法院确认合作协议有效，同时要求二被告承担履行合作协议的义务，这很可能涉及诉讼费用大幅度增加的问题。

当然，能节省的诉讼费用，我们会尽量为当事人节省，但是，诉讼费用收取的决定权在法院，这一点，一旦我们启动诉讼程序，法院坚持收取的诉讼费用，请我方当事人事前做好相应的准备。

五、法院管辖问题

本案可以向被告住所地或者合同履行地人民法院起诉。

六、我们制定的具体办案思路

    准备好相关材料，尽快以乙大学和丙学院为被告，向法院起诉，要求确认乙大学与我方当事人签订的《合作协议书》是合法有效的，要求乙大学和丙学院履行合同义务。

七、需要说明的问题

1、我们受理本案以后，我方当事人表示，因为当地可能快要拆迁，有些问题可能在拆迁中得到解决，又由于乙大学合作协议中承诺的利益分配，丙学院也一直在履行，所以，希望我们暂缓通过起诉的法律途径处理这个问题。近日，我方当事人又向我们表示，希望尽快通过起诉的方式依法维权，所以，我们可将本办案提纲及起诉状发送给我方当事人，希望我方当事人尽快阅读，理解本办案提纲和起诉状。对本办案提纲或起诉状，如我方当事人认为尚有需商榷之处，也请尽快和我们联系。一旦办案提纲及起诉状定稿，我们即按照我方当事人的意思，尽快向法院提起诉讼，依法维护我方当事人的合法权益。

2、建议我方当事人对本办案提纲保密，以免让对方当事人知悉后，给我方当事人依法维权造成不必要的麻烦。

3、实际处理本案时，遇到具体问题，请我方当事人及时和我们的办案律师沟通，以便协调具体工作步骤，争取我方当事人的合法权益能够得以尽快实现。

4、因为本案可能会涉及诉讼时效问题，因此，建议我方当事人尽快提起诉讼，以免因时效问题导致自己的合法权益得不到法律的保护。

 江苏道多律师事务所

律师  周晓菲

XXXX年XX月XXX日