承办律师 江苏道多律师事务所律师 周晓菲

           XXXX年度道民字第XXXX号

案  由：物权侵占纠纷

委托人：甲（本案被告，以下简称：我方当事人）。

对方当事人一：乙公司（本案原告，以下简称：对方当事人乙）。

法定代表人：XXX。

对方当事人二：丙公司（本案第三人，以下简称：对方当事人丙）。

法定代表人：XXX。

对方当事人三：丁公司（目前是本案案外人，以下简称：对方当事人丁）。

法定代表人：XXX。

一、案件的由来

对方当事人乙向法院起诉，要求我方当事人归还商铺A并赔偿。我方当事人委托我们应诉。为圆满处理本案，特制订本办案提纲，供具体承办本案的律师参考。

案件来源：朋友介绍

二、案件的基本事实

商铺A所在楼盘房屋产权人是对方当事人丙。

三年前，对方当事人丙与对方当事人丁签订《商铺整体承包租赁协议书》，并向对方当事人丁出具委托书，委托对方当事人丁对商铺A所在楼盘进行整体招租和经营管理，委托期间为十年。此后，对方当事人丁持对方当事人丙的委托书与我方当事人甲签订A商铺租赁意向协议。协议约定，我方当事人租赁对方当事人丙的商铺A，租期二年。月租金NN万元。协议签订后，我方当事人向对方当事人丁支付了3个月租金及定金。同时，协议还约定我方当事人在试营业期间，无需缴纳租金。

此后，我方当事人进场开始装修，装修花费MM万元。

但是，在我方当事人装修完毕开始试营业后，由于对方当事人丁将我方当事人商铺门口用砖头封死（已拆除），导致消防部门要求我方当事人对商铺A停业进行整顿，我方当事人一直不能正常经营，无法依靠经营盈利向对方当事人丁缴纳房租。另商铺A所在楼盘消防验收至今依然没有过关。

又半年后，对方当事人丁四次向我方当事人发出告知函，要求我方当事人缴纳房租。我方当事人通过EMS回函对方当事人丁，告知对方当事人丁，由于商铺A不能满足经营条件，我方当事人要求解除租赁协议，并要求对方当事人丁返还我方当事人向对方当事人丁支付的3个月租金及定金，要求对方当事人丁赔偿我方当事人装修损失MM万元。

再半年后，对方当事人乙以我方当事人非法占用商铺A为由，要求我方当事人：1、归还商铺A并将商铺A腾空、恢复原状。2、支付商铺A房屋使用费YY万元。对方当事人乙的理由是：

1、由于对方当事人丁长期拖欠对方当事人丙房租，四个月前，对方当事人丙与对方当事人丁协议解除《商铺整体承包租赁协议书》。

2、三个月前，对方当事人乙与对方当事人丙签订《房屋买卖合同》，该合同约定，自合同签订之日起，商铺A所在楼盘房屋产权及使用权归对方当事人乙所有。所以，在我方当事人和对方当事人乙之间没有租赁协议的情况下，我方当事人占用商铺A是非法的。

3、一个月前，对方当事人乙已经通过在商铺A所在楼盘房屋门口张贴公告，在XX晚报上刊登公告的方式，告知我方当事人商铺A所在楼盘房屋权产及使用权，已经归对方当事人乙所有，要求我方当事人归还商铺A并将商铺A腾空，但我方当事人置之不理。

三、我方当事人的想法

鉴于商铺A房屋不能符合经营要求（主要是消防不过关），第一，自己不一定坚持继续承租商铺房屋。第二，要求对方当事人丁返还预交的租金、定金。第三，要求对方当事人丁赔偿我方当事人的损失。

四、办案思路

（一）根据案件事实，对本案法律走向的总体判断

1、对方当事人乙提出的诉讼请求没有事实依据，我们可以要求法院依法驳回对方当事人乙的诉讼请求。

（1）三年前，对方当事人丁持对方当事人丙的委托书与我方当事人签订商铺租赁意向协议，根据法律规定，这是对方当事人丁作为对方当事人丙的受托人，将上述房屋出租给我方当事人。也就是说，本案的房屋出租方为对方当事人丙，承租方为我方当事人。

（2）因为本案的房屋出租方为对方当事人丙，承租方为我方当事人，对方当事人丁仅仅为对方当事人丙的受托人，所以，我方当事人与对方当事人丁签订的租赁协议书所设立的权利义务关系，应该为对方当事人丙与我方当事人之间的权利义务关系。

（3）因为我方当事人与对方当事人丁签订的租赁协议书所设立的权利义务关系，应该为对方当事人丙与我方当事人之间的权利义务关系。所以，由于出租房屋消防不过关导致我方当事人不能正式经营的责任，应该由对方当事人丙承担。

（4）此后，对方当事人丁将我方当事人所在商铺门口用砖头封死（已拆除），数次向我方当事人发出告知函，也应该视为对方当事人丁受对方当事人丙委托而从事的行为。

同样，我方当事人通过EMS回函给对方当事人丁，告知对方当事人丁，由于商铺A不能满足经营条件，我方当事人要求解除租赁协议，并要求对方当事人丁返还我方当事人向对方当事人丁支付的3个月租金及定金，要求对方当事人丁赔偿我方当事人装修损失MM万元的行为，也应该视为我方当事人向对方当事人丙的委托对方当事人丁而从事的行为。

（5）我方当事人通过EMS回函对方当事人丁，告知对方当事人丁，由于商铺A不能满足经营条件，我方当事人要求解除租赁协议，并要求对方当事人丁返还我方当事人向对方当事人丁支付的3个月租金及定金，要求对方当事人丁赔偿我方当事人装修损失MM万元，此问题，虽然在我方当事人与对方当事人丁（对方当事人丙的受托人）之间，并未得到解决，但是，此纠纷的存在，是不能简单认为我方当事人欠租的。

（6）因为我方当事人与对方当事人丙之间的租赁协议并未依法解除，所以，在该租赁协议并未解除的情况下，我方当事人依然依法拥有商铺A房屋的使用权是合法的。

（7）因为我方当事人拥有商铺A房屋的使用权是合法的，所以，对方当事人乙在我方当事人与对方当事人丙存在合法租赁关系的情况下，以其购买了我方当事人承租的商铺A房屋，我方当事人即是非法占用对方当事人乙购买的商铺A为由向法院起诉，要求我方当事人：1、归还商铺A并将商铺A腾空、恢复原状。2、支付商铺A房屋使用费YY万元，是没有事实依据的。

所以，整合以上分析意见，我们可以要求法院依法驳回对方当事人乙的诉讼请求。

同时，我们具体办理本案的办案律师，必须向我方当事人解释正确理顺对方当事人丁和对方当事人丙之间法律关系的重要性，只有理顺了对方当事人丁和对方当事人丙之间的法律关系，我们才能从根本上获得本次诉讼的主动权。获得本主动权后，我们后面的办案思路，就豁然开朗了。

2、前述事实表明，对我方当事人而言，对方当事人丙是商铺A的出租方，但是，对方当事人丙未能履行交付符合租赁协议书约定的、能保证我方当事人依法使用商铺A的出租义务，所以，我方当事人要求对方当事人丁返还预交的租金、定金并赔偿我方当事人损失的诉求，应依法调整为我方当事人要求对方当事人丙返还预交的定金、租金并赔偿我方当事人的损失。我方当事人要求对方当事人丙返还预交的定金、租金并赔偿我方当事人的损失的诉求，是可以得到法律支持的。

《合同法》规定：出租人应当按照合同的约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据对方当事人丁受对方当事人丙委托，与我方当事人签订的租赁协议记载：我方当事人品牌名称（经营范围）：XX干锅。这清晰表明我方当事人租赁商铺A是为了经营干锅，对方当事人丙有义务根据租赁协议的约定，保证商铺A能够让我方当事人从事干锅业务。

但是，事实上商铺A的消防验收至今都未能通过，且天然气、冷气等均未接通，这明显导致我方当事人无法正常经营，无法实现租赁商铺A的合同目的，因此，我方当事人有权要求对方当事人丙返还预交的定金、租金并赔偿我方当事人的损失。

这里我们需要注意二个问题：1、我方当事人要求对方当事人丙赔偿损失的具体内容，我们具体承办本案的办案律师，需要在开庭前认真准备，尽快向法院提交。2、因为对方当事人丁作为对方当事人丙的受托人，与我方当事人签订的租赁协议内容是保证商铺A能够让我方当事人从事干锅业务，所以，如果对方当事人丁作为对方当事人丙的受托人是在明知其与我方当事人签订的租赁协议不能保证商铺A能够让我方当事人从事干锅业务，而与我方当事人签订租赁协议的情况下，我方当事人可以要求对方当事人丁与对方当事人丙共同返还预交的定金、租金并赔偿我方当事人的损失。

3、对方当事人乙以我方当事人非法占用商铺A为由向法院起诉，要求我方当事人：1、归还商铺A并将商铺A腾空、恢复原状。2、支付商铺A房屋使用费YY万元，不仅是没有事实依据的，而且是不合法的。

根据法律规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在本案中，对方当事人乙作为商铺A所在楼盘房屋的买受人，依法应该继受对方当事人丙应该承担的出租义务。

所以，对方当事人乙在我方当事人与对方当事人丙存在合法租赁关系的情况下，以其购买了我方当事人承租的商铺A房屋，我方当事人即是非法占用对方当事人乙购买的商铺A为由，向法院起诉，要求我方当事人：1、归还商铺A并将商铺A腾空、恢复原状。2、支付商铺A房屋使用费YY万元，不仅是没有事实依据的，而且是不合法的。

综上所述，我方当事人可以要求法院，依法驳回对方当事人乙的诉讼请求。

    （二）根据案件事实，如何实现委托人利益最大化

1、要求法院以对方当事人乙提出的诉讼请求没有事实依据且不合法为依据，依法驳回对方当事人乙的诉讼请求。

具体理由不再赘述。

2、向法院申请，将对方当事人丙追加为本案当事人。

因为对方当事人乙作为商铺A所在楼盘房屋的买受人，依法应该继受对方当事人丙应该承担的出租义务。而对方当事人丙依法应该对我方当事人承担返还预交的定金、租金并赔偿我方当事人的损失的法律责任，因此，我们可以向法院申请，将对方当事人丙追加为本案当事人。

3、如果对方当事人丁作为对方当事人丙的受托人是在明知其与我方当事人签订的租赁协议不能保证商铺A能够让我方当事人从事干锅业务，而与我方当事人签订租赁协议的情况下，我方当事人可以要求对方当事人丁与对方当事人丙共同返还预交的定金、租金并赔偿我方当事人的损失。

如果对方当事人丁作为对方当事人丙的受托人是在明知其与我方当事人签订的租赁协议不能保证商铺A能够让我方当事人从事干锅业务，而与我方当事人签订租赁协议，对方当事人丁涉嫌与对方当事人丙共同对我方当事人实施欺诈，因此，我方当事人可以要求对方当事人丁和对方当事人丙，对我方当事人承担连带法律责任。

因此，具体承办本案的办案律师，应该在具体办理本案的过程中，注意审查是否存在对方当事人丁作为对方当事人丙的受托人是在明知其与我方当事人签订的租赁协议不能保证商铺A能够让我方当事人从事干锅业务，而与我方当事人签订租赁协议之情形。一旦查实此情形存在，我们应随即向法院申请，将对方当事人丁追加为本案当事人。

4、争取通过反诉的方式，依法维护我方当事人的合法权益。

（1）因为对方当事人乙作为商铺A所在楼盘房屋的买受人，依法应该继受对方当事人丙应该承担的出租义务。所以，我方当事人可以提出反诉，要求对方当事人乙作为对方当事人丙应该承担的出租义务之继受者，依法承担对方当事人丙应该承担的出租义务。

（2）向法院申请，将对方当事人丙追加为本案当事人。要求对方当事人丙和对方当事人乙共同承担返还预交的定金、租金并赔偿我方当事人的损失的法律责任。

（3）如果存在对方当事人丁作为对方当事人丙的受托人是在明知其与我方当事人签订的租赁协议不能保证商铺A能够让我方当事人从事干锅业务，而与我方当事人签订租赁协议之情形。我们应随即向法院申请，将对方当事人丁追加为本案当事人。要求对方当事人丁和对方当事人乙、对方当事人丙连带承担返还预交的定金、租金并赔偿我方当事人的损失的法律责任。

   （三）对方可能提出的抗辩理由

 已在本文前面有针对性的做过论述，在此不再赘述。

五、需要说明的问题

1、建议我方当事人对本办案提纲保密，以免让对方当事人知悉后，给我方当事人依法维权造成不必要的麻烦。

2、实际处理本案时，遇到具体问题，请我方当事人及时和我们的办案律师沟通，以便协调具体工作步骤，争取我方当事人的合法权益能够得以尽快实现。

   六、需要开展的工作

1、向法院提交答辩状，要求法院依法驳回对方当事人乙的诉讼请求。

2、视情形及时提起反诉，要求对方当事人承担返还预交的定金、租金并赔偿我方当事人的损失的法律责任。

 江苏道多律师事务所

律师 周晓菲

 XXXX年XX月XXX日