承办律师  江苏道多律师事务所  董馨

【成功案例入选理由】 义正辞言维护法律的尊严，依法纠正一审判决存在的错误，依法维护当事人的合法权益。

【基本案情】 甲、乙、丙中介公司三方签订了《房产买卖中介合同》。合同约定：1、乙将房屋出售给甲，售价N万元；2、甲于签约当日向乙支付M万元定金；3、甲于201X年X月X日前过户当日向乙支付房款L万元；4、甲办理抵押贷款K万元；5、乙户口迁出三日内，甲支付余款J万元；6、甲、乙任何一方未按照合同约定时间履行义务，每逾期一日，按总房价的万分之五承担责任。

合同签订后，甲按照约定支付了M万元定金，并准备好L万元房款，咨询银行确定己方符合申请抵押贷款资格；而乙以各种借口拖延办理过户手续，不提供收款账户，不愿履行合同义务。甲遂向法院起诉，要求乙继续履行合同，并支付逾期办理过户手续的违约金。

法院一审认为《房产买卖中介合同》存在瑕疵，甲应在办理过户前先支付房款L万元，即使乙未提供收款账号，甲也应当以其他方式完成款项支付，甲未付款的行为违约，且双方矛盾激化、相互丧失信任，该《房屋买卖合同》已无继续履行的可能，判决驳回甲的诉讼请求。

甲不服一审判决，委托我们的律师帮助其上诉。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，一审判决在事实认定以及适用法律二方面均存在严重错误，此判决如果发生法律效力，判决将成为一个不守约即可不履行合同的恶例。

具体承办本案的董馨律师在认真分析了本案的基本案情以后认为：

第一，在事实认定方面。因为，《房产买卖中介合同》对支付房款以及办理过户登记手续是有明确约定的，即甲“于201X年X月X日前过户当日现金支付L万元”，文字意义的表述上是非常清楚的，即甲履行支付房款的时间是“201X年X月X日前过户当日”，所以，此段文字清楚表明乙过户的义务在前，甲支付房款的义务在后。

但是，一审判决将此段文字采取了颠倒顺序方法曲解为“于201X年X月X日前现金支付L万元当日过户”，并基于这样的“误读”，将甲与乙之间的义务履行先后顺序颠倒，作出甲未在201X年X月X日前交付房款属于违约的错误认定。

第二，在法律适用方面。因为，甲、乙以及丙中介公司签订的《房产买卖中介合同》是各当事方真实的意思表示，内容合法有效，各当事方均应按照合同的约定履行各自的义务，因此，甲要求乙继续履行合同的请求合理合法。如果合同一方当事人不履行义务，另一方当事人就有权通过法院依法强制其履行义务，这是民法与合同法的基本原则。我国的法律规定中，从来没有关于矛盾激化、互失信任是解除合同的法定事由之规定。

但是，一审判决却以双方矛盾激化、相互丧失信任，不分是非的认为，该房《房屋买卖合同》已无继续履行的可能，判决驳回甲要求继续履行合同的诉讼请求，没有任何法律依据。

因此，董馨律师认为，要让二审法院依法纠正一审判决的错误，我们的工作重点应该放在锁定两个案件事实：第一，甲与乙就办理过户与支付房款之间正确的先后顺序是什么；第二，本案的是非责任应该如何认定。

为此，董馨律师结合甲向一审法院提供的证据，搜集并向二审法院提交丙中介公司工作人员的证言和丙中介公司工作人员与乙之间的微信聊天记录这二份新证据，增信甲向一审法院提供的证据的证明力。

丙中介公司工作人员的证言证明：首先，甲与乙在签订《房产买卖中介合同》时，对于过户及支付房款的先后顺序没有明确约定，丙中介公司的交易惯例是同时进行过户及支付房款，即买方提前开好本票在过户当天一边过户一边付清，或者一边银行打款一边过户。所以，甲付款肯定是以乙进行过户为基础的。其次，乙在履行合同的过程中没有完全配合甲办理银行贷款手续，在约定的过户期限之前，乙明确表示了不想卖房，在约定的过户期限前后以各种借口多次拒绝协商并拖延过户时间。

丙中介公司工作人员与乙之间的微信聊天记录证明：乙在中介公司要求乙配合甲办理抵押贷款手续、过户手续、现场接收或者提供账户接收房款时均以各种借口拖延未予配合。

董馨律师向法院提出，1、按照合同所使用的词句、合同有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定《房产买卖中介合同》约定“于201X年X月X日前过户当日现金支付L万元”，这样条款的真实意思显然表明，甲付款肯定是以乙进行过户为基础的。所以，一审法院认为甲交付房款义务在先，乙履行送件过户义务在后，明显是错误的。同时，一审法院关于甲可以抛开合同约定的方式，通过其他方式付款的观点，是武断和没有法律依据的。2、合同履行过程中，当事人除应当按照约定全面履行自己的义务，还应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助义务。丙中介公司员工在合同约定的办理过户和支付房款最后期限之前多次催促乙予以配合，乙既未协助甲办理贷款申办手续，亦不提供可供接收房款的银行账户，还明确表示不愿卖房，并于约定的过户之日前一日经催促后表示其仍在外地，最终未于201X年X月X日到场办理过户手续及接收房款，直至逾期半个月之后仍然表示人在外地。而甲提供的银行卡交易查询单，充分证明甲在201X年X月X日已做好交付房款的积极准备。甲未能在201X年X月X日前支付房款系因乙一方原因造成。乙在合同履行过程中，存在严重的违约行为，是显而易见的。3、合同一方当事人不讲诚实信用耍无赖，导致合同双方当事人矛盾激化、相互丧失信任，应该是合同守约方依法要求履行合同的理由，绝不是不守约方不履行合同的借口。一审判决将合同一方当事人不讲诚实信用耍无赖，导致合同双方当事人矛盾激化、相互丧失信任，毫无法律根据的认定为合同不能履行的理由，是严重的错误适用合同法的行为，是对法制和公序良俗的严重背离。

本案的二审法官完全认同了董馨律师的观点，认为一审法院认定甲交付房款在先，乙履行送件义务在后是错误的，应当予以纠正；乙未履行合同义务，违反了合同约定，甲有权要求乙承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

【案件处理结果】 二审法院判决撤销一审判决，改判甲、乙继续履行《房产买卖中介合同》，乙向甲支付违约金至办理过户手续时止。