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2015/9/18
承办律师 江苏道多律师事务所 朱跃东
【成功案例入选理由】 精心设计、有节有利、一庭定胜负
【基本案情】 2009年11月15日，甲与XX地产有限公司（以下简称："地产公司"）签订《XX市商品房现售合同》（以下简称："购房合同"），合同约定：
1、地产公司出售给甲坐落于XX小区003幢102室，房价合计3014460元，地产公司应于2009年12月27日前向甲交付该商品房；
2、地产公司迟延交付该商品房的，按照已收价款的万分之一/天计算，向甲支付迟延付款期间的违约金。
合同签订后，甲按约定支付了定金、首付款并办理了银行按揭。但地产公司一直未与甲衔接交房事宜。为此，2010年3月，甲至地产公司询问交房事宜，地产公司员工带甲去看房，甲指出房屋质量存在房屋大面积渗水且无法确定原因，墙面开裂，厨房无烟道、花园分割等问题。后，地产公司对甲提出的房屋质量问题，一直不解决，也不履行交房的约定。甲委托我们的律师维权。
【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，甲与地产公司签订购房合同后，双方均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，否则应依约定承担继续履行、支付违约金等法律责任。现甲按约定履行了支付房款等义务，地产公司至今没有交付符合购房合同约定品质的房屋，地产公司应依约定承担继续履行、支付违约金等法律责任。
具体承办本案的朱跃东律师认为，地产公司作为职业房地产销售单位，一般情况下，是不会犯绝对延期交付房屋这样的低级错误的。根据甲向我们陈述的基本案情，地产公司肯定会充分利用甲指出房屋质量存在问题这一环节作为自己的辩点来推卸自己的责任的。
事情果然和朱跃东律师预料的一样，本案进入诉讼程序后，地产公司辩解，甲购买的是现房，所以，甲对房屋状况、质量应该是在签订购房合同时就明知的。后来，没有如期交付房屋，完全是甲在对房屋状况、质量应该是在签订购房合同时就明知的情况下，又提出不当异议而导致的。因此，对地产公司来说，不存在不履行购房合同之情形，地产公司不需要承担违约责任。
针对地产公司的辩解，朱跃东律师认为，因为甲购买的确实是现房且在购房前确实数次去看过自己购买的房屋，因此，如果甲在向我们咨询以前，受到有些律师给甲灌输的所谓"诉讼技巧"的影响，简单的以甲在签订购房合同时没有仔细观察房屋为由，对抗地产公司的辩解，这在法律上是没有足够的说服力的，是很难得到法院的支持的。因此，作为执业律师，如果以甲在签订购房合同时没有仔细观察房屋为由，去对抗地产公司的辩解，这无疑是一种不明智的的做法。所以，在诉讼策略问题上，朱跃东律师是这样设计的：
【诉讼策略1】 甲不仅不能受所谓"诉讼技巧"的影响，否认自己在签订购房合同时数次看过所购房屋的事实，反而应该尽可能客观、仔细的向本案的主审法官陈述自己看房的细节。这样做可能产生的直接诉讼效果是，让本案的主审法官首先对甲产生诚信的认知。
对此，甲感到非常不理解，甚至受以前自己和其他律师咨询结论的影响，对朱跃东律师的执业能力产生了误解。对此，朱跃东律师向甲解释：
第一，否认自己购房前看过房屋，这是和正常人日常生活习惯相违背的。因此，这样说，只能是掩耳盗铃的自我心理满足和藉慰。势必导致本案的主审法官将此辩解归类为狡辩。一旦本案的主审法官认为甲在狡辩，那么，后面肯定会影响主审法官对案件走向之定向的。这对甲来说，不利后果会是很严重的。
第二，诉讼技巧，不是自以为是、强词夺理的狡辩，而是围绕诉讼目的，循序渐进的一整套环节的组合。
因此，朱跃东律师要求甲耐心、继续、全面领会自己为甲设计的诉讼方案。
【诉讼策略2】让本案的主审法官首先对甲产生诚信的认知以后，同样基于正常人正常的生活、行为习惯，我们再让本案的主审法官根据甲陈述的自己看房的细节，引导主审法官自我感知到，甲的看房行为，是不能发现房屋大面积渗水且无法确定原因，墙面开裂，厨房无烟道、花园分割等问题的，这样，本场诉讼，我们就基本胜算在握了。
听了朱跃东律师的上述分析意见，甲的心里感悟到了什么是真正的诉讼技巧。
本案庭审过程中，地产公司见甲详细的陈述自己看房的细节，心中暗暗高兴，以为甲既然承认自己数次仔细看房，那么，自己关于没有如期交付房屋，完全是甲在对房屋状况、质量应该是在签订购房合同时就明知的情况下，又提出不当异议而导致的观点，就要成立了。所以，当即对主审法官表示认可甲关于看房情况的陈述。
但是，在朱跃东律师随后提出，根据地产公司认可的、甲关于看房情况的陈述，甲是不能发现房屋大面积渗水且无法确定原因，墙面开裂，厨房无烟道、花园分割等问题以后，本案主审法官关于这个问题的一句总结性语言"房屋隐蔽瑕疵以及根本质量，仅仅凭目测是难以发现的"，让地产公司的诉讼防线发生了动摇。
【裁判结果】 法院判决支持了甲的诉讼请求。
