XXX与XXX房屋买卖合同纠纷案（二审）

办案提纲

           （20XX）年度道民字第XXXX号

    案  由：房屋买卖合同纠纷  

    委托人：甲

对方当事人：乙

 

一、案件的由来

 

     2015年XX月XX日，委托人甲（以下简称：我方当事人）与我们签订委托代理协议，委托我们指派律师作为其委托代理人，处理其与乙（以下简称：对方当事人）房屋买卖合同纠纷一案（二审）相关事宜。

为圆满完成当事人的委托事务，特制定办案提纲如下。

 

二、案件的基本事实

 

 XXXXXX法院（2015）X民初字第XXXX号民事判决书(以下简称：一审判决）判决对方当事人于判决生效之日起十日内一次性支付我方当事人违约金AA万元；

对方当事人不服一审判决，向二审法院提起上诉。认为一审判决有失公允，没有做到公平公正，希望二审法院还自己一个公道。

 

三 、我方当事人的法律希望

请求二审法院依法维持一审判决，驳回对方当事人的上诉请求。

 

四、办案思路

 

（一）根据案件事实，对本案法律走向的总体判断

1、我方当事人认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确，我方当事人要求二审法院依法驳回对方当事人的上诉请求，应得到法律的支持。

（1）一审判决事实认定清楚。

①2015年XX月XX日，当事人双方签订的《房地产买卖中介合同》（以下简称：买卖合同）合法有效。

理由：该买卖合同系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定。当事人双方均应按合同约定全面履行各自的义务。

②我方当事人依据买卖合同的约定，履行了合同义务。

根据合同约定，我方当事人向对方当事人支付了定金B万元。银行已经下发同意贷款通知书（以下简称：同贷书）。

③我方当事人要求继续履行合同，对方当事人拒绝办理过户手续的理由是：银行同贷书下发时间比合同约定迟一天。

对方当事人以银行同贷书下发时间比合同约定迟一天为由，拒绝办理过户手续。我方当事人和中介公司均已催告对方当事人履行合同，遭到对方当事人的拒绝。

我们认为，银行同贷书下发时间比合同约定迟一天的责任，不可归责于我方当事人。且银行同贷书下发时间比合同约定迟一天，对我方当事人来说，不属于根本性违约。

第一，买卖合同是当事人双方及中介公司三方签订的。买卖合同第4条约定，房屋产权转移、房屋交付、产权证、土地使用证、贷款、抵押登记等义务，均由中介公司完成。所以，即便是银行同贷书下发时间比合同约定迟一天，也是中介公司在履行合同中未尽到合同义务。

因此，银行同贷书下发时间比合同约定迟一天的责任，不可归责于我方当事人。对方当事人认为中介公司有违约行为，应与中介公司依法解决。

第二，银行同贷书下发时间比合同约定迟一天，对我方当事人来说，不属于根本性违约。根据法律规定，根本性违约，是指合同一方当事人违反合同的行为，致使该合同的目的不能实现。纵观本案，对方当事人并无证据证明银行同贷书下发时间比合同约定迟一天，该房屋买卖合同之合同目的就不能实现，或自己因此受到重大损失。对方当事人仅仅机械的认为，银行同贷书下发时间比合同约定迟一天，就是违约。这是把法律当做文字游戏的具体表现，是不能得到法律的支持的。

④对方当事人明确表示单方解除合同，既无法定理由，又不符合合同约定，应依法承担违约或赔偿责任。

对方当事人以银行同贷书下发时间比合同约定迟一天为由，拒绝过户，不再履行合同。我方当事人和中介公司均向对方当事人催告继续履行合同，此事实有我方当事人和对方当事人的电话录音、中介公司与对方当事人的通话录音作为证据证明。

因此，事实不是对方当事人在上诉状中辩称的：履约问题陷入僵局，解除合同是在一审法院庭审时，双方才表示不继续履约的。

（2）一审判决适用法律正确。

①对方当事人未经合理催告，无权单方解除买卖合同，其拒绝过户、单方解除买卖合同的行为，构成根本性违约。

银行同贷书下发时间比合同约定迟一天，在此情形下，对方当事人不能直接的单方解除买卖合同。如果要解除合同，对方当事人应负有对我方当事人合理催告的法定义务。本案的基本事实是，对方当事人没有对我方当事人进行合理催告，反而是我方当事人和中介公司催告对方当事人，要求对方当事人继续履行合同，对方当事人予以拒绝。所以，对方当事人的行为构成根本性违约，依法应该承担违约责任。

②对方当事人构成根本性违约，应承担买卖合同约定的违约责任。

买卖合同明确约定，违约金为购房款的10%。本案一审过程中，经本案主审法官向当事人双方释明，当事人双方均认为合同约定的违约金不过高。因此，本案中，不存在《合同法》第114条、《合同法司法解释二》第29条规定的违约金过分高于造成的损失之情形。

 

综上所述，我们认为，一审判决事实清楚、适用法律正确，我们可以要求二审法院依法驳回对方当事人的上诉请求。

 

（二）根据案件事实，如何实现委托人利益最大化

1、积极与二审法院的主审法官联系，参加二审庭审活动，争取二审法院依法支持我方当事人的答辩请求。

2、判决生效后，立即申请法院执行，尽早实现委托人的合法权益。

 

     （三）本案对方当事人可能提出的抗辩理由

【抗辩理由】对方当事人很可能会提出，银行同贷书下发时间不是比合同约定迟一天，而是推迟了很多天。

【我们的对策】我们不与对方当事人纠缠这个问题，只将我方当事人和对方当事人的电话录音、中介公司与对方当事人的通话录音作为证据，提交给法院即可。因为这些证据中已经涉及到银行同贷书下发时间比合同约定迟一天这个问题。

   

五、需要说明的问题

 

1、建议我方当事人对本办案提纲保密，以免让对方知悉后，给我方当事人依法维权造成不必要的麻烦。

2、实际处理本案时，遇到具体问题，请我们当事人及时和我们的办案律师沟通，以便协调具体工作步骤，争取我方当事人的合法权益能够得以尽快实现。

3、虽然我方当事人对一审判决尚存一定的不满，这些不满也是有法律根据的。但是，我们认为，因为目前我方当事人对本案二审的要求是驳回对方当事人的上诉请求、维持原判。因此，建议我方当事人在本案的二审阶段，不要涉及这些问题，而是采取全面认可一审判决的方式处理本案的二审诉讼事务，减少我方当事人二审期间不必要的诉讼障碍，为我方当事人实现要求二审法院依法驳回对方当事人上诉请求这一最终结果，带来方便。

 

六、需要开展的工作

 

尽快向二审法院提交我方当事人的二审答辩意见。积极引导二审法院主审法官，在思维走向上和我们的思路趋同。

                                                                                                                  

                                     江苏道多律师事务所

                                                 律师  高迎春

                                             二〇XX年XX月XX日