XXX与XXX、XXX房屋买卖合同纠纷案

办案提纲

           （20XX）年度道民字XXXX号

 

案  由：买卖合同纠纷

我方当事人：甲、乙 （甲方或我方当事人）

对方当事人：丙、丁 （乙方或对方当事人）

 

一、案件的由来

 

本所咨询业务。

 

二、案件的基本事实

 

我方当事人甲及其配偶乙同对方当事人丙、丁（为夫妻关系）以及中介三方签署《存量房交易合同》，将登记在甲、乙名下的A房屋出售给对方当事人。

合同约定（合同中，我方当事人为甲方，对方当事人为乙方）：

1、总价款XXX万元，其中定金X万（已付），首付款XX万（约定2016年4月30日前支付），贷款XXX万（约定2016年3月1日前与银行签订借款合同，），尾款X万（约定交付房屋时支付）；

2、首付款及贷款均划入资金监管账户，若银行不批准乙方贷款或放贷不足的，乙方应当于不批准之日起3日内将现金解交监管账户；

3、违约责任的约定：a、乙方无法以现金方式支付贷款不足部分的，甲、乙双方解除合同，乙方承担违约责任并支付违约金X万元；b、乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之三支付违约金；

4、房款下至甲方账户后三日内交付房屋；

5、合同生效后105日内，办理所有权转移登记；

    我方当事人欲使用上述售房款购买其他三套房屋，其中两套房屋约定付款时间为2016年3月10日。另外一套房屋约定付款时间为2016年6月底。后由于至3月10日尚不能取得前述售房款（首付款XX万和贷款XXX万），我方当事人和开发商协商，将两套房屋中的一套房屋的付款时间变更为2016年4月30日，另一套变更为2016年5月20日。届时，若不能付款，需贷款购买该房屋的话，购房价格将有所上浮。

 

三 、我方当事人的法律需求想法

 

    1、要求对方当事人先予承担未按时办理贷款的违约金X万元；

    2、若由于对方当事人逾期付款，导致我方当事人无法如期支付三套房的购房款，损失由对方当事人承担（损失包含无法支付全款的情况下，贷款购房的差价；若合同不能履行，所购房屋涨价造成的损失）；

    3、虽然对方当事人已经违约，但若对方当事人最后能办下来贷款，则希望合同继续履行，若无法办下来贷款，则解除合同。

 

四、我们的办案思路

 

（一）、根据事实，对本案法律走向的总体判断

我方当事人有权依据合同约定，依法要求对方当事人按照日万分之三的标准，支付逾期支付房价款的违约金。

    本案中，合同已经约定：“2016年3月1日前乙方应当与贷款银行签订借款合同。首付款及贷款均划入资金监管账户，若银行不批准乙方贷款或放贷不足的，乙方应当于不批准之日起3日内将现金解交监管账户”。现对方与贷款银行尚未签署借款合同，也未将贷款或放贷不足的用现金解交监管账户，这是对方当事人违约的具体表现。我方当事人依约、依法要求对方承担违约责任，符合法律的相关规定，在诉讼中应当得到法院的支持。

关于违约责任之适用，合同中有两款约定“乙方无法以现金方式支付贷款不足部分的，甲乙双方解除合同，乙方承担违约责任并支付违约金X万元”，“乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之三支付违约金”根据这些约定，若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款不足的部分，乙方应当于银行贷款批准或不批准之日起3日内以现金方式解交监管账户。现对方当事人仍未同银行签订借款合同，且未以现金方式支付购房款，乙方的逾期付款行为，甲方有权依约要求按日万分之三支付违约金。

另外首付款的付款日期约定为2016年4月30日，若届时乙方未予支付，该部分款项也可以要求按照日万分之三支付逾期付款违约金。

相关法律依据：

《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

 

（二）、根据案件事实，如何主张才能使我方当事人利益最大化

 若以对方未将贷款部分以现金方式支付为由，要求对方当事人按日万分之三支付逾期付款违约金，违约金的金额计算至立案时止，已经高于解除合同的违约金X万元，故我方当事人可以先予起诉对方当事人要求按日万分之三支付逾期付款违约金，以促使对方履行合同，尽快支付购房款。

违约金暂时可以计算至立案之日，开庭时，可以变更诉讼请求，计算至庭审之日。若庭审时，首付款对方也未支付，首付款部分也可以要求支付逾期付款违约金。

 

   （三）、本案对方可能出现的抗辩理由

对方可能出现的抗辩理由：

即使如期签订了贷款协议，贷款也要等一两个月才能下来，而且系划入资金监管账户，甲方并不能及时取出使用，故并未给甲方造成损失。

针对乙方抗辩，我们的对策：

    双方签订的合同中，对违约责任已经做了明确的约定：“贷款XXX万（约定2016年3月1日前与银行签订借款合同，），尾款X万（约定交付房屋时支付）；首付款及贷款均划入资金监管账户，若银行不批准乙方贷款或放贷不足的，乙方应当于不批准之日起3日内将现金解交监管账户”。因此，对方是不是将首付款及贷款均划入资金监管账户，是对方是否违约的具体表现形式，而不是我方当事人何时从监管账户取出资金。通俗的说，就是，你是不是存入监管账户，是你是否守约的问题。你存入监管账户后，我何时取出，不影响你的违约行为。所以，既然对方没有将贷款均划入资金监管账户，对方就是违约。首付款XX万不能在2016年4月30日前支付，也是违约。那就依法应该承担违约责任。故乙方的抗辩不能成立。

 

   （四）、法院管辖问题

双方已经约定了管辖法院为房屋所在地法院，故本案由房屋所在地法院管辖。

（五）、我们制定的具体办案思路

 

准备好相关材料，向法院提起诉讼程序，要求对方支付逾期付款违约金。同时，诉讼中，根据乙方的履约情况及时变更诉讼请求。

 

   五、需要说明的问题

 

1、建议我方当事人对本办案提纲保密，以免让对方知悉后，给我方当事人依法维权造成不必要的麻烦。

2、实际处理本案时，遇到具体问题，请我方当事人及时和我们的办案律师沟通，以便协调具体工作步骤，争取我方当事人的合法权益能够得以尽快实现。

 

 

                                              江苏道多律师事务所

                                             律师  李丹丹

                                         二〇XX年XX月XX日