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2017/8/15
, "font-family:宋体;font-size:16px;mso-spacerun:"yes";mso-font-kerning:1.0000pt;mso-hansi-font-family:"Times New Roman";mso-ascii-font-family:"Times New Roman";">本案主审法官认同朱跃东律师的观点，认为，即使甲需要承担一部分房屋使用费，但导致甲利用B面馆经营所需要的稳定性和周期被破坏之结果，应该归责于乙的行为，乙应该赔偿甲因此受到的损失。
承办律师 江苏道多律师事务所律师 朱跃东
【成功案例入选理由】 法律、法理分析缜密，诉讼技巧运用得当，与无理狡辩针锋相对，最大限度的依法实现当事人的合法权益。
【基本案情】 甲、乙双方通过朋友介绍相识，偶有来往。甲在本市某地经营面馆，乙经常经过甲处并主动与甲聊天，其间，乙在了解到甲有扩大面馆经营规模的想法后，主动向甲提出，乙自己在本市的A店面（约100平方米）也是经营面馆（以下简称：B面馆）的，生意很好，就是乙太忙没有时间打理，正想盘出去。甲经实地考察后，希望乙将B面馆转租给甲，但乙为了避免转租的法律风险，不同意转租，只愿意和甲合作经营，甲同意了乙的想法。后，甲、乙双方签订了《合作协议》（以下简称：协议一）约定：1、乙现有南京A店面（B面馆），现甲作为新的合作人与乙共同经营此店面。甲出资XX万元给乙，共同经营本店，占店内投入成本和利润分成70%。后期所需支出均按此比例分配；2、合同签订后，该店由甲主要负责，乙只参与利润分成，不参与日常店面经营管理；店面所产生的成本开支，每月总营业额减去所有成本开支，剩余款项按比例分成。
合同签订后，甲按约定向乙支付了XX万，后乙未能及时向甲交付B面馆，甲、乙双方协商，由乙退还甲X千元，甲、乙双方重新签订《合作协议》（以下简称：协议二），将甲的出资款项约定为YY万元，协议一作废。其余条款基本没有变化。
但事后，乙仍然一直未向甲交付B面馆。经甲催促，乙于协议二签订二个月后将B面馆交付给甲。甲接收B面馆后，为筹备开业购买餐具等用品花费ZZ万余元，为此，甲要求乙按合作协议约定30%的比例承担这ZZ万余元。但乙在甲提出前述要求9天后，向甲出具赠与协议一份：本人自愿将B面馆30%股份赠与案外人丙，所有账目均已结清，后期店面任何问题（包含任何费用的产生与受益）均与本人无关。
一个月后，第三人丁持《房屋租赁合同》来B面馆找到甲，提出乙已经将B面馆出租给丁经营使用，甲经营的B面馆，目前尚在乙、丁签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期内，要求甲让出B面馆。甲向派出所报警，警方对甲、丁双方进行了询问，告知甲、丁双方通过法院诉讼解决。甲联系乙，希望乙出面解决这个问题，乙避而不见。为此，甲委托我们律师，希望我们的律师帮助甲依法处理这个问题。
【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，第三人丁持《房屋租赁合同》来B面馆找到甲，提出乙已经将B面馆出租给丁经营使用，甲经营的B面馆，目前尚在乙、丁签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期内，这个问题的真伪，直接关系到甲的具体合法权益。
如真，1、根据甲、乙双方签订的《合作协议》之内容，该《合作协议》依法应该认定为形式是合作经营，但本质是房屋租赁。2，因为该《合作协议》依法应该认定为形式是合作经营，但本质是房屋租赁，因此，如果乙是该房屋的所有权人，那么，乙的行为就是将自己已经出租给丁的B面馆，再有偿出租给甲使用，这种行为，应该认定为乙对甲实施了欺诈行为。3，如果乙不是该房屋的所有权人，而是从房屋所有权人那里承租来的房屋，那么，乙的行为不仅应该认定为乙对甲实施了欺诈行为，还涉及到房主是不是同意乙转租该房屋的问题。
如假，那么，无论乙是不是该房屋的所有权人，乙、丁都是恶意串通，侵犯甲的合法权益。
因此，彻查本案的基本事实，对依法维护甲的合法权益来说，是很重要的。这关系到甲应该如何依法维护自己合法权益的问题。
具体承办本案的朱跃东律师通过和甲的沟通了解到，乙不是该房屋的所有权人，B面馆是乙从房屋所有权人那里承租来的。据此，朱跃东律师认为，根据乙采用合作协议的模式与甲签订《合作协议》这一行为特征分析，B面馆房主应该是不同意乙转租该房屋的，否则，因为该《合作协议》依法应该认定为形式是合作经营，但本质是房屋租赁，所以，乙完全可以和甲签订转租协议即可，而没有必要将本质是房屋租赁的行为，搞成合作经营的模式。因此，根据这一事实，采取什么样方式处理甲遇到的问题，需要根据甲不同的法律诉求确定。
如果甲的法律诉求是希望继续经营B面馆，那么，甲必须要过二道法律关，第一，B面馆房主同意乙转租该房屋；第二，要依法认定乙将B面馆出租给丁经营使用的行为无效。按照这个方式方法依法处理问题，乙虽然在将自己已经出租给丁的B面馆，再有偿出租给甲使用这个问题上，很难依法给出合理合法的答案，但是，这样做，本案的第一焦点仍然是B面馆房主是否同意乙转租该房屋的问题。针对这个问题，结论一般会有二个，第一，B面馆房主不同意乙转租该房屋；第二，经乙做工作，B面馆房主同意乙转租该房屋。是第一个结论，甲想继续经营B面馆，依法是不可能的。是第二个结论，问题马上就转到了甲需要请求法院认定乙将已经出租给丁经营使用的B面馆，再有偿出租给甲使用的行为 ，是无效的这个问题上。因乙将B面馆出租给丁经营使用的行为，发生在乙将B面馆有偿出租给甲使用的行为之前，所以，甲想依法继续经营B面馆，是有一定法律难度的。
如果甲的法律诉求是不希望继续经营B面馆，那么，实现甲的诉求，在法律上法理就很清晰了。即乙将已经出租给丁经营使用的B面馆，再有偿出租给甲使用的行为，这是一种欺诈行为，且侵犯第三人丁的合法利益，依法甲可以要求乙全部返还甲已经以投资款名义向乙支付的所有款项，并要求乙赔偿甲因此受到的损失。
甲认真考虑了朱跃东律师的分析意见后，决定把自己处理这个问题的方向，定位在要求乙全部返还甲已经以投资款名义向乙支付的所有款项，并要求乙赔偿甲因此受到的损失这个方向上。
诉讼过程中，乙在法官面前无法解释乙将已经出租给丁经营使用的B面馆，再有偿出租给甲使用这一行为的合法性，也做不出合理的解释，遂话锋一转，首先提出乙已经将B面馆30%股份赠与案外人丙，所有账目均已结清，后期店面任何问题（包含任何费用的产生与受益）均与本人无关。
对此，朱跃东律师反驳，乙在自己因和甲签订《合作协议》以后，无论该《合作协议》依法应该认定为形式是合作经营，但本质是房屋租赁，还是就是认定为甲、乙之间的合作行为，乙在《合作协议》为乙设立了相关对应的法律义务以后，不征得甲的同意，将B面馆30%股份赠与案外人丙，是不能免除乙对甲应该承担的、因《合作协议》为乙设立的相关对应的法律义务的。乙关于乙已经将B面馆30%股份赠与丙，所有账目均已结清，后期店面任何问题（包含任何费用的产生与受益）均与本人无关的辩解，是乙游戏法律的狡辩。
本案的主审法官同意朱跃东律师的意见。乙一计不成，又提出自己可以返还甲已经以投资款名义向乙支付的所有款项，但是，甲应该支付占有、使用B面馆期间的房屋占用费。
对此，朱跃东律师反驳，第一，甲短暂占有、使用B面馆，这是事实，但是，甲短暂占有、使用B面馆的行为，不是单纯以占有、使用B面馆为核心的，而是以经营B面馆为核心的。因此，以经营为核心，就不是简单把B面馆当做住房占有、使用。第二，经营行为需要一定的稳定性和周期，才能实现经营获利之目的。而本案中，乙将B面馆有偿出租给甲使用一个月后，第三人丁即持《房屋租赁合同》要求甲让出B面馆。显然导致甲利用B面馆经营所需要的稳定性和周期被破坏。所以，甲不仅不需要把B面馆当做住房向乙支付房屋占用费，反而是乙应该因自己
