承办律师 江苏道多律师事务所律师 高迎春

【成功案例入选理由】 精心设计诉讼策略，依法维护当事人的合法权益。

【基本案情】 甲、乙双方签订的《房地产买卖中介合同》约定：1、甲以XXX万元的价格购买乙的房屋。2、在房屋交付前，乙负责将自己在该房屋内的户口迁出，否则视同违约，须向甲支付违约金人民币X万元整。后，甲按照合同约定将购房款支付给乙，甲、乙双方至房管局办理了该房屋的过户手续，甲取得了该房屋所有权证和土地使用权证。但是，当甲至房屋所在地派出所申请将甲户口迁入该房屋时发现，该房屋内有非乙方的案外人，即乙方朋友的户口存在，致使甲的户籍无法落户该房屋。甲找乙交涉，乙认为自己的户籍已经迁出该房屋，自己已经履行了合同义务，不愿意配合甲处理非乙方的案外人，即乙方朋友的户口迁出问题。为此，甲委托我们律师帮助其具体处理这个问题。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，虽然乙认为自己的户籍已经迁出该房屋，自己已经履行了合同义务，但是，乙的这种认识，是明显不合法的强词夺理。甲、乙双方签订的《房地产买卖中介合同》约定，在房屋交付前，乙负责将自己在该房屋内的户口迁出，应该不仅仅单指乙将自己的户籍迁出该房屋，而是应该涵盖乙应该将该房屋内的户籍清空这个内容。因此，在乙不愿意配合甲处理非乙方的案外人，即乙方朋友的户口迁出问题的情况下，甲通过法院，依法处理这个问题，从法理上驳倒乙的前述强词夺理，应该不是一个很困难的事情。但是，由于户籍问题，不是当事人自己可以自由处理的，是需要通过公安机关办理的。而一般情况下，除离婚案件经户籍迁出方申请，法律规定公安机关可以强制办理申请人的户籍迁移手续以外，公安机关均会以法律没有规定为由，拒绝因民事案件强制办理公民户籍迁移手续。所以，法理上行得通，操作落实起来困难，会成为本案最大的特点。

具体承办本案的高迎春律师进一步分析本案，根据目前司法实践中处理类似纠纷的一般做法，房屋购买人处理同类案件，一般都是从依据房屋买卖合同中关于卖方不能迁出户籍应该承担违约责任入手，通过追究卖方违约责任的方式，促使卖方将自己的户籍从房屋内迁走的。然而，采取这种方式处理本案，就会存在一个问题，这就是我们不可轻信乙对这种方式即后果是不知道的，也就是说，如果对司法实践中通常采取的这种处理方式，乙是知道的，那么，乙很可能对甲采取这样的方式处理问题，是具备一定抗压能力的。这种抗压能力越大，甲采取这种方式处理问题的难度就会随之增加。因此，寻找到能对乙更加有促动作用的工作切入点，对加速依法维护甲合法权益来说，是很重要的。

通过和甲的沟通，高迎春律师发现，甲要求将户籍迁入房屋的重要原因之一是只有户籍落户该房屋，甲的孩子才能正常就近入学，否则，甲就要向孩子入学的学校缴纳一笔数量不小的入学费用。据此，高迎春律师认为，如果将乙不配合甲清空该房屋内的户口和这笔数量不小的入学费用关联起来，让乙知道，如果不能配合甲清空该房屋内的户口，甲可以依法要求乙赔偿这笔数量不小的入学费，这对乙来说，肯定是会有更大促进力度的。

甲完全同意高迎春律师的上述分析意见，但是，对乙关于乙自己的户籍已经迁出该房屋，自己已经履行了合同义务的辩解，多做抗辩的准备工作。

针对甲的担忧，高迎春律师对甲解释，在合同约定房屋交付前，乙负责将自己在该房屋内的户口迁出的情况下，乙现在关于乙自己的户籍已经迁出该房屋，自己已经履行了合同义务，目前在房屋内的户籍是非乙方的案外人，即乙方朋友的户口，所以该问题与自己无关的辩解，纯属一种以文字游戏的方式曲解法律。如果我们将此问题作为甲依法维权的重点去和乙辩争，这个问题势必会被法院认定为本案的争议焦点之一，而要求甲、乙双方进行辩论，这样，就会占用审判资源，延长甲的维权周期，甚至引发出一些节外生枝的话题。但是，如果我们反过来思考这个问题，因为在房屋交付前，乙负责将自己在该房屋内的户口迁出，应该不仅仅单指乙将自己的户籍迁出该房屋，而是应该涵盖乙应该将该房屋内的户籍清空这个内容，这是一个根据正常人、正常的行为规则就可以认定的事情，所以，我们在依法维权的过程中，采取不和乙纠缠这个问题的方式来处理这个问题，那么，本案的主审法官依据正常人、正常的行为规则，就会不需甲开口，即主动主持正义，否定乙的这一辩解的。通俗的说，就是法官一言否定对方辩解的诉讼效果，肯定是大大好于我们和对方纠缠不休的。这就是诉讼技巧和民间吵架方式的区别。

本案的庭审过程中，乙果然提出，乙自己的户籍已经迁出该房屋，自己已经履行了合同义务，现在在房屋内的户籍是非乙方的案外人，即乙方朋友的户口，所以该问题与自己无关的辩解。对此辩解，高迎春律师采取了不与其进行辩论的方式处理，结果，和高迎春律师预料的一样，本案的主审法官，直接否定了乙的这一辩解。乙见高迎春律师不予辩解，法官即否定了乙自己的辩解，顿时情绪激动，和本案的主审法官发生了严重的争执。

【案件处理结果】 法院认定乙存在违约行为，判决乙全面承担因房屋内户籍未能清空给甲造成的损失。乙未对法院的判决提出上诉，迫于赔偿责任的落实，很快协助甲把乙朋友的户籍迁出了该房屋。