帮助当事人要回自己的房屋案

承办律师 江苏道多律师事务所律师 孙建美

【导读】甲与乙签订协议约定乙使用甲房屋进行贷款用于投资，为甲解决债务后归还房屋，后乙无法履约，孙建美律师向甲建议先处理房屋产权问题再处理债务纠纷，于是甲起诉要求乙归还房屋。最终法院判断双方无真实合意，支持将房屋产权回归甲，甲与丁之间的债务另诉处理。

【成功案例入选理由】 法理清晰，办案思路正确，驳斥相关当事人的狡辩，帮助当事人要回自己的房屋。

【基本案情】 乙告知甲，乙可以将甲的A房屋过户到乙的外甥丙名下后，由乙用A房屋向银行申请贷款去投资经营，帮助甲解决甲面临的债务问题。为此，甲，乙双方签订《房屋协议》明确：甲方因债务问题将房屋过户给乙方（乙本人及其外甥）进行贷款。乙方使用贷款进行投资帮助甲方偿还相关债务，过户期限为五年，五年后乙方将贷款全部还清后将A房屋过户归还给甲方。后，甲、乙双方根据《房屋协议》将A房屋的产权过户到乙的外甥丙名下，乙用A房屋做担保向银行贷款MMM万元。此后，甲继续居住在A房屋内，乙的外甥丙也从未要求过甲迁出A房屋。

二年后，乙因其他问题入狱，无法偿还前述贷款，乙的父亲丁向甲借钱帮助乙向银行还贷并出具《借条》和《承诺书》，承诺丁本人名下的房屋拆迁后，用拆迁补偿款对甲履行还款义务。此后，乙的父亲丁用从甲借到的款项，帮助乙向银行清偿了贷款。

又过了四年，因丁本人名下的房屋未能获得拆迁，乙根本无法兑现前述《借条》和《承诺书》记载的还款义务，甲在万般无奈之下，委托我所律师帮助其依法处理这个问题。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为：从形式上看，乙的父亲丁用向甲借到的款项，帮助乙向银行清偿了贷款后，本案的法律关系貌似是甲和乙的父亲丁之间的债权债务关系。但是，由于丁本人名下的房屋未能获得拆迁，因此，甲即使向法院起诉要求丁履行债务，也会由于乙因其他问题入狱且正在服刑，而不能实现“五年后乙方将贷款全部还清后将A房屋过户归还给甲方”的法律目的。因此，甲要求丁兑现前述《借条》和《承诺书》记载的还款义务，固然重要，但是，尽快的将A房屋产权回归到甲的名下，这对甲来说才是最重要的。

具体承办该案的孙建美律师认为，面对前述二个问题，我们应当首先处理好A房屋产权回归到甲名下的问题，然后再去处理丁兑现前述《借条》和《承诺书》记载的还款义务的问题，这应该是甲依法维权的优质秩序。

为此，孙建美律师建议甲，先以“A房屋产权回归到甲的名下”作为诉讼请求，向法院起诉维权。

本案的诉讼过程中，因为乙正在服刑，乙的父亲丁向法院提出，甲、乙双方根据《房屋协议》“将A房屋的产权过户到乙的外甥丙名下，乙用A房屋做担保项目银行贷款MMM万元后”，乙曾帮助甲归还了相应的债务中的一部分，所以，甲必须将这一部分款项归还给乙，甲才能要求将“A房屋产权回归到甲的名下”。

对此，孙建美律师指出，丁的辩解是转移甲、乙双方签订的《房屋协议》内容的狡辩。因为，在甲，乙双方签订的《房屋协议》中 “乙用A房屋向银行申请贷款去投资经营，帮助甲解决甲面临的债务问题”这一内容，显然是“乙用A房屋向银行申请贷款去投资经营的可期待利益，去帮助甲解决甲面临的债务问题”，而不是乙代甲清偿债务而对甲拥有追索权。因此，丁的辩解是因为没有事实依据而不能得到法律支持的。同时，还是依据《房屋协议》中约定的这一内容，“五年后乙方将贷款全部还清后将A房屋过户归还给甲方”，毫无疑问是乙应当向甲履行的合同义务。

所以，整合本案的全部事实，涉案的《房屋协议》所记载的内容，根本不能证明甲、乙双方之间存在房屋交易的“真实合意”。存在于涉案的《房屋协议》所记载的内容之中的，甲、乙双方之间的“真实合意”是：①“乙用A房屋向银行申请贷款去投资经营的可期待利益，去帮助甲解决甲面临的债务问题”；②“五年后乙方将贷款全部还清后将A房屋过户归还给甲方”。

因此，即使①“乙用A房屋向银行申请贷款去投资经营的可期待利益，去帮助甲解决甲面临的务问题”这一合同约定不能履行，但该行为并不妨碍②“五年后乙方将贷款全部还清后将A房屋过户归还给甲方”这一合同内容的兑现。所以，“乙用A房屋向银行申请贷款去投资经营的可期待利益，去帮助甲解决甲面临的务问题”这一合同约定不能履行，应该是乙根本违约的具体表现，而不是乙不兑现②“五年后乙方将贷款全部还清后将A房屋过户归还给甲方”这一合同内容的理由。

由于甲、乙双方二者之间的完全没有进行房屋交易的“真实合意”，因此，记载甲、乙双方二者之间进行房屋交易的《房屋协议》，依法应当撤销。甲要求“A房屋产权回归到甲的名下”应当得到法律的支持。

另外，由于乙本人并未提出“乙用A房屋做担保项目银行贷款MMM万元后，曾帮助甲归还了相应的债务中的一部分，所以，甲必须将这一部分款项归还给乙，甲才能要求将‘A房屋产权回归到甲的名下’这样一个问题”，因此，丁要求甲必须将这一部分款项归还给乙，甲才能要求将“A房屋产权回归到甲的名下”,不能获得法律的支持。

【案件处理结果】 法院判决撤销了甲、乙双方签订的、在甲、乙双方二者之间不存在房屋交易“真实合意”的《房屋协议》，A房屋的产权回归到了甲的名下。