承办律师:江苏道多律师事务所律师 吴慧玲 

【导读】 乙承租甲公司商铺，后经营不善，乙以商铺未取得建设工程规划许可证为由要求退租金和保证金。吴慧玲律师认为，即使无许可证租赁合同无效，但法律规定在乙已实际使用该商铺的情况下，应承担房屋占用费。经法院调解，甲公司扣除房屋占用费后将剩余款项退还给乙。

【成功案例入选理由】 审时度势及时调整应诉方案，在法律走势总体不利的情况下，造就局部法律优势，依法维护了当事人的合法权益。

【基本案情】 AAAA年AA月AA日，乙和甲公司签订《租赁合同》，约定甲公司将自己从丙学校承租的、未取得建设工程规划许可证的生活附属大楼（以下简称：大楼）中的一间商铺租赁给乙经营加热类食品，租期2年，租金B万元一年，每年支付一次。后，乙按《租赁合同》的约定，向甲公司支付了当年的租金并进驻商铺，然后乙即使用甲公司在大楼的营业执照开始经营加热类食品。

几个月后，乙因自身经营状况不佳，向甲公司提出退还乙向甲公司缴纳的租金和保证金。甲公司表示不同意。

乙向有关律师咨询，有关律师对涉案的事实进行分析后认为：①仅就乙和甲公司签订的《租赁合同》而言，《租赁合同》本身并无严重法律缺陷，因此，乙想依据《租赁合同》本身，要求甲公司退还乙向甲公司缴纳的租金和保证金，乙很可能难以得到法律的支持。②如果乙坚决要和甲公司解除涉案的《租赁合同》，乙必须要承担相应的违约责任。③但是，由于甲公司从丙学校承租的大楼，未取得建设工程规划许可证，因此，如果乙从这个方面入手，那么，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，乙向法院起诉，要求法院依法认定涉案的《租赁合同》无效，这应该是可以得到法律支持的。④而一旦法院依法认定涉案的《租赁合同》无效，那么，因为法律规定，民事行为被确认无效或者被撤销后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。因此，乙再同时要求甲公司返还乙向甲公司缴纳的租金和保证金，乙就可以得到法律的支持了。

乙采纳了律师的建议，以“涉案房屋未取得建设工程规划许可证”为由，向法院起诉，要求法院认定涉案的《租赁合同》无效，并同时要求甲公司返还乙向甲公司缴纳的租金和保证金。

甲公司应诉后，甲公司向法院说明，①大楼作为丙学校的生活附属设施，已经对外承包经营多年，由各承包人经营饮食等生活内容为学校的学生提供生活服务，从来没有人对大楼内的这种经营活动的合法性提出异议，甲公司正是基于这样的现实状况，才从丙学校整体承租该大楼的。②乙在和甲公司签订涉案的《租赁合同》时，对大楼未取得建设工程规划许可证是明知的，且乙毁约的根本原因并不是涉案的大楼没有建设许可手续，而是乙自身经营状况不佳。此事实通过大楼里面其他业主良好经营的事实是可以得到印证的。

但是，本案的主审法官认为，甲公司的辩解不能对抗最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定。

为此，甲公司委托我们的律师帮助其依法处理本案。

 【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为：由于司法实践的惯性作用，甲公司想通过自己的辩解，从根本上改变本案主审法官的观点是很困难的。因此，虽然我们的律师，也可以根据近年来社会的发展状况以及有关“出租未取得建设工程规划许可证的房屋是否一定绝对无效”的各种学理观点，尽力在本案中去辩解涉案的《租赁合同》未必一定绝对无效的问题，但是，法院认定《租赁合同》无效，很可能还会是一种不可改变的法律走向。所以，甲公司正视涉案的《租赁合同》很可能会被法院认定为无效，这是甲公司应当做好的心理准备。因此，如何才能具体地处理好本案，甲公司应当改变明知不可为而为之的心态，调整自己的应诉方案，针对乙的诉讼请求去追求对甲公司相对有利的法律态势。

具体承办本案的吴慧玲律师认为，在不纠结涉案的《租赁合同》依法归于无效的情况下，我们可以针对乙的诉讼请求去追求对甲公司相对有利法律态势的具体内容是：

1、我们可以首先向法院表示，我们对于本案的主审法官认为“甲公司的辩解不能对抗最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定”的观点不作过多的探讨。

2、我们要将我们的应诉方案调整为：

第一，因为乙在和甲公司签订涉案的《租赁合同》时，对大楼未取得建设工程规划许可证是明知的，所以，涉案的《租赁合同》无效，不能单向归责于甲公司。

第二，涉案的《租赁合同》无效，并不等于乙可以无偿使用涉案的商铺。乙应当按照其使用涉案商铺的时间，比照涉案《租赁合同》的相关约定，向甲公司承担相应的房屋占用费。

甲公司同意我们的前述法律分析意见以及吴慧玲律师对本案应诉方向的调整。

由于吴慧玲律师巧妙地调整了甲公司的应诉方案，本案的主审法官认同了吴慧玲律师的意见。

【案件处理结果】 经法院主持调解，①甲公司和乙解除了涉案的《租赁合同》，乙按照其使用涉案商铺的时间，向甲公司承担了房屋占用费。②乙将涉案店铺归还甲公司，甲公司将扣除乙应该承担的房屋占用费以外的剩余款项退还给了乙。③在乙和甲公司结清水、电、物业管理费以后，甲公司将乙缴纳的押金退还给乙。